粤港澳大湾区楼市需求强劲 贝壳研究院献策湾区发展

今年2月,《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式出炉,区域内城市活力一触即发,成为众多企业谋篇布局的必争之地,粤港澳大湾区正朝着中国开放程度最高、经济活力最强迈进。

如今,八个月时间已过,与湾区内居民息息相关的房地产市场表现如何,房价上涨压力如何解决?10月18日,由贝壳研究院发起的粤港澳大湾区房地产高峰论坛在深圳举行,同时,会上发布了备受关注的《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》(以下简称白皮书),全面细致回答了关于粤港澳楼市的热点问题。

供需矛盾突出

随着大湾区建设的持续推进,产业升级转型提速,大湾区近几年民企500强数量的增速加快,2012年有21家,2018年增至60家,带动了大量的就业和人口的增长。白皮书显示,湾区内有近三分之二的购房者原籍为非粤籍,近三年大湾区平均每年增加150万人口。根据联合国预测,未来湾区城市人口增量将逾1000万。其中广州增加338万人,深圳增加263万人,佛山、东莞增加100万人左右,庞大的新增人口蕴藏着湾区楼市的巨量潜在需求。

根据白皮书数据,到2025年粤港澳大湾区房地产市场的交易规模约3.7万亿。其中新房约1.5万亿、二手房约2.2万亿。

“大湾区未来市场规模和潜力还有很大空间,且这部分需求主要集中在核心城市,”贝壳研究院首席市场分析师许小乐在论坛上指出,大湾区住房问题的核心其实就是大城市的住房问题。

这体现在粤港澳大湾区房地产交易数据上,根据白皮书,2018年广深港3个核心城市的交易额占比为60%,预计2025年交易额为2.4万亿元,占据湾区市场份额预计提升至65%。

一边是与日俱增的住房需求,另一边则是目前湾区尚无法回避的住房问题。白皮书显示,当前大湾区住房自有率较低,潜在的住房缺口较大,近3500万人无自有住房。湾区11城中有8城住房自有率低于60%,尤其深圳仅为23.7%,其次是东莞,为35.7%,距离全国平均水平存在较大差距。

除此之外,大湾区居民的居住面积也亟待改善。其中,香港、深圳和广州三个核心城市人均居住面积分别为15平方米、19.7平方米、25平方米,距离全国人均36.9平方米(2017年)的水平相差较远。

中国人民大学国发院城市更新研究中心主任、住房和城乡建设部政策研究中心原主任秦虹指出,落实“房住不炒”是对住房房地产全产业链的需求,而非空口号,结构性人口红利和改善性需求让房地产市场未来仍存在一定空间,房地产市场平稳发展对国民经济发展具有十分重要的意义。

破局之道:打破城市边界

在粤港澳大湾区内部,城市间发展不平衡也是亟待解决的突出问题。例如,由于核心城市人口吸引力强劲,深圳、香港两城房价收入比分别达到30和21,中低收入群体住房可支付性问题严峻,而非核心城市面临经济下行、人口流出的问题,肇庆、东莞、江门、惠州近两年的常住人口复合增速均在1%以下,肇庆、江门等城市三年累计增长不足10万人。

对此,白皮书指出,未来大湾区核心城市应重新平衡市场与保障的关系。在增量供给受限的情况下,需要通过存量住房的盘活流通实现资源的优化的配置。例如,应该盘活和利用好存量资源,允许宿舍公寓合法运营,为市场提供蓝领床位产品。另一方面,对于部分小产权房补交相关费用后进行确权,变大拆大建为综合整治,提供白领合租房。鼓励支持市场化的开发商或者长租公寓企业参与,为租赁市场提供更多的品质标准化产品。

除此之外,粤港澳大湾区一体化发展也被视为房地产市场重要的发展机遇之一,这也意味着,将打破行政边界的束缚,形成区域一体化的供给,从而使“一小时生活圈” 成为可能。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,寻找核心城市的“外部供应”是湾区破局之道,轨道交通的发展使得同城化趋势逐步推进,但是购房资质目前普遍还是认本地社保或者户籍,需要作出相应调整,对核心城市寻找“外部供应”,尤其需要鼓励香港澳门的购房者来内陆居住,促进港澳和内地的融合。

这一观点,得到了中国国际经济交流中心产业规划部部长、粤港澳大湾区战略研究课题组组长王福强的认同,他建议,在大湾区内,需通过顶层设计重新配置各大城市的资源,以最大程度地互补优势。

白皮书中也提到,应该基于市场配置资源进行分工,鼓励城市之间进行良性竞争,真正形成融合发展的观念。目前湾区内各区域、城市需区别定位经济发展优势,比如科技创新、金融、旅游会展等不同领域,形成优势互补。

白皮书预测,未来粤港澳大湾区的市场将告别过去的大起大落,整体稳定。伴随产业互联网的发展,房地产的数字化程度进一步提升,同时围绕交易和资管的房地产金融服务将充足发展。

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文章来源:和讯房产