访日本地产公司,看中国楼市未来

在日本五天,参访了几家日本著名房地产公司,听了多位日企高管和学者的讲授,总体的感觉是:

从日本房地产的发展,看中国地产趋势,我们还有非常光明的未来。

接下来,涛哥从房地产行业、企业和员工三个层面,讲讲我对未来的一些判断。

一、中国不会重蹈日本覆辙

在东京大学,日本著名经济学家田代秀敏博士,以《日本企业的成功 失败 复兴》为题,介绍了日本近70年的经济史。

讲日本经济,免不了要涉及到日本房地产泡沫大溃败这一话题。

事实上,每当中国楼市过热时,都会有人拿日本历史来做对比,警醒大家关注楼市泡沫破裂的风险。

日本当年楼市的快速崛起,以及后来狠狠摔下,确实是非常恐怖的。

从下面这张图大家可以感受一下那个比过山车还陡峭的大败局。

像利剑一般陡峭的上升与滑坡,不需要任何解释,就已经让人惊心动魄。

这张图中,我们能看到当年日本股指和住宅价格,在10年内上涨5倍,然后又在10年内迅速下跌超过50%,真的很可怕。

但是,日本经济溃败是房地产引起的吗?其实并不是。

房地产只是表象,日本的衰落,完全是美国导演的一场金融贸易战的结果。

当年日本经济如日中天,像今天的中国一样,大有超越美国的势头。

因此,美国对日本全方位施压,并联合英法德等大国,逼迫日本签订“广场协议”,迫使日元快速升值。

签订广场协议的五国财长

在1985-1988短短的四年中,日元汇率上升一倍。

正是这种货币价值的快速浮动,助推日本股市与楼市泡沫的形成,同时重创日本贸易出口,泡沫经济离实体经济越来越远,最终走向破裂。

历史不断重演,当年美国搞垮日本经济,现在又想用同样的手段阻止中国崛起。

好在有日本先例为鉴,我们的国家早已做好防控手段,近几年的楼市调控,各项政策的推出也是为了防止泡沫出现,从而给中国房地产一个更稳健长远的未来。

在田代秀敏博士的讲授中,也提到当前中国楼市并没有泡沫,相比日本当年房价的暴涨,中国房地产还属于相对健康的。

二、房子依然是最好的投资

再细看下面这张图,我们会发现一个有趣的现象。

当金融危机和大溃败来临时,股市、楼市以及整个经济都是暴跌的,但从跌的幅度看:住宅下跌约50%,股市下跌约60%,而商业地产下跌则高达80%。

也就是说,在主流投资品类中,住宅的抗跌属性依然是最好的。

我们再看田代秀敏博士分享的另一张图:

很多中国人都以为日本楼市很惨,但事实上,从2009年到2019年这十年间,日本核心城市的房价其实在稳步上涨。

可以看到,东京房价十年涨幅约30%,这个数字在国内看起来似乎偏低。

但要知道,日本已经是零利率,他们国家的平均投资收益率远低于中国,所以这个涨幅并不小。

并且,除资产升值外,日本的租金回报远高于中国,我的一个朋友曾在日本置业,据说他那套房子年租金回报约5%,这样租金叠加房价涨幅,日本的房地产投资回报其实不错。

因此,从日本经历大溃败之后的现状看,核心城市住宅依然是绝佳的投资标的。

同时也要注意,日本只有东京涨势好,周边的二线地区涨幅仅10%左右,而三四线地区则没有涨幅,这种情况也必然在中国重演。

所以,大家一定要选择核心一二线城市,从长线看三四线楼市风险较大。

三、房企逐步走向存量市场

在日本,我们还访问了著名日本房企三菱地所集团。

其成立于1937年,有超过80年历史,在日本经济泡沫最高的1989年,正是他们收购了美国标志性建筑洛克菲勒大厦。

三菱地所2018年销售额约770亿人民币,利润约140亿人民币,总资产达3500亿人民币。

在他们的业务中,住宅仅占销售的33%,和利润的14%,大部分的销售和利润贡献都来自商业地产。

同时我们看到,其住宅业务的销售利润非常薄,竟然仅有7%左右,可见在日本,住宅已经变成了一门不太赚钱的生意。

目前,国内地产行业的利润率一路下滑,虽然个别企业还维持高位,但从整体看,国内地产行业净利率已下滑至10%左右,盈利空间大不如前。

当然,由于目前我国城市化率还不高,住宅市场还有10年发展,但从长线看,地产商往存量市场转型是大势所趋。

还有一个重要的趋势,就是现在国内也很火的TOD,随着地铁交通网建设,以交通枢纽为核心,将出现很多优质的商业开发机会,包括大型的区域级开发。

例如我们在东京参观的二子玉川综合体,就是一个TOD概念的区域开发和城市更新经典项目,这类案例在日本非常多。

近几年,我们看到国内有与深铁合作的万科,与广铁合作的越秀,这些企业未来将有机会通过轨交拿到大量超优质地块,发展不可限量。

而其他地产公司,也必须要思考何如布局存量市场,如何抱上TOD这条大腿。

四、房企会更好

但地产人要面临转型

在访问三菱地所的过程中,涛哥也特别关注了一下他们员工的生存状态。

应该说,随着房企越做越强,对员工整体的福利待遇还是会越来越好的。

三菱地所内部的氛围非常现代化,除董事有固定办公室,其他人全部是灵活工位,体现了简单、扁平的风格。

并且,他们非常注意激发员工的创造力,会设计大量细节帮助员工工作的更愉快,甚至还有专门的睡眠室让员工小憩。

据其员工说,过去他们每月加班时长超过100小时,公司意识到要提高效率,而不是倡导无意义的加班,现在每月加班已经降到40小时左右。

换算到国内,相当于以前你每天晚上11点以后下班,现在每天8点就能下班了,确实改善不少。

同时,公司还实行弹性工作制,上下班时间可自己调节,喜欢赖床的人可晚到公司晚点走,而要照顾小孩的则可早来早回。

应该说,以上这些现象和趋势,在国内房企已经在显现,例如碧桂园,虽然加班还是多,但你会发现他们员工关爱的福利和活动也有了明显改善。

涛哥相信,以后龙头房企整体的福利、文化和工作生活平衡,都一定会变得更好。

但是,虽然地产还是好行业,可未来能在这个行业继续做的人将会少很多。

以三菱地所为例,他们去年干到770亿人民币,地产类员工数仅900人,人均销售额8000万,这个指标远高于国内房企。

当然,这里存在岗位设置和业务外包等区别,但确实也代表了人效提升的大趋势。

现在国内千亿房企基本都能达到3000万的人效,个别超过4000万,一些标杆区域人效超过5000万。据说万科某城市公司正式编制300多人,干了300亿,人均效能达到1个亿。

这就应了涛哥很早以前的判断:

随着房企人效不断提升,行业需要的人员总量减少,人才洗牌和淘汰将持续进行。

因此,地产人应提前思考个人转型方向,对未来有提前的预估。

五、总结

最后,总结一下涛哥在日本参访后的几个观点:

1、地产行业还有大未来

有历史教训做参照,我国绝对不会重蹈日本的覆辙。

中国房地产没有泡沫,也更不存在崩盘问题,房地产将会长期平稳向上发展。

核心一二线城市的房产,依然是当前最好的投资品类,趁着现在各房企都在打折,大家可以关注一些低价入市的机会。

2、地产企业必须布局存量

住宅虽然还能干,但黄金期已过,白银期最多也就10年了,长线看未来必将是存量的天下。

但是存量很难做,需要经验、资源和能力的积累,所以房企必须现在开始投入,否则未来的路会越来越窄。

同时,TOD项目将越来越多,并且规模和利润表现都比较好,因此我个人十分看好万科,他拿到了未来地产的船票。

3、地产人一定要想好出路

涛哥写过很多地产职场文章,指导了很多人的职业规划。地产传统板块人才需求量减少,是一个不争的事实。

现在龙头房企都大量招年轻人,替换之前的老人,我身边很多朋友找我帮忙求职,但确实到了一定年纪和职位,合适的机会没那么好找。

所以,大家要提前思考个人规划,涛哥的文章帮大家指明方向,但只有提早布局,未来才能够过得更加轻松。

最后,用原软银集团顾问、孙正义的首席参谋岛聪先生分享的观点做结尾。

未来10年,随着中国、印度与东南亚崛起,亚洲将拥有50亿人口,占世界人口总量的60%,而全世界50%的GDP将由亚洲贡献,21世纪是亚洲的时代。

生活在这样一个快速增长经济体中,时代给予了我们丰富的机遇,虽然前路会有坎坷,但我们依然有无限的发展机会。

希望中国房地产、地产企业、地产人,都有更好的未来!