中海联合港资160亿港元再度重仓启德

实习记者 陶婷

中海地产今年以来在土地市场表现得相当积极,不仅五度落子香港启德,还斥资近千亿拓展国内重点城市。

11月13日,由中海地产、恒基兆业、嘉华国际及会德丰组成的瑞建控股有限公司,以159.53亿港元摘得香港九龙启德第4A区2号地盘内的6554号住宅用地,中标价远低于市场预估的180亿至198亿港元。

该地块面积约19.76万平方呎,最低及最高的楼面面积分别为72.3万平方呎及120.5万平方呎,为启德区内面积最大的住宅用地。

这并非中海首次进入启德拿地,早在2013年6月,中海便斥资45.6亿港元拿下启德Ⅰ、Ⅱ号用地两宗住宅用地,成为第一家进入启德的房企。当时两幅地块的楼面价分别为约5.29万港元/平方米、5.84万港元/平方米。

时隔五年,中海再度将目光投向启德。而从去年12月至今,中海在启德拿地频繁,共计摘得五宗住宅用地。

2018年12月,中海以80.34亿港元的单价竞得九龙启德区域第6575号地块。2019年3月20日,中海携手中建国际共同开发该地块,所需资金126.4亿港元。

今年3月27日,中海联合新世界、恒基兆业、会德丰组成财团公司,以总价98.93亿港元摘得启德第4B区1号地盘。5月7日,中海再度联手包括恒基兆业、新世界、会德丰在内的五家房企,斥资125.9亿港元拿下九龙启德第4C区2号地块的新九龙内地段第6552号的用地。7月24日,中海再度联合港资房企花127.4亿港元夺得香港启德第4A区1号住宅地。

中海在今年联手港资房企多次出手重仓启德,既有香港地价楼价双双降温、趋于理性的原因,同时也是受困于在港土储不足导致的市场份额下滑。

从楼面价来看,去年12月中海在启德所拿地块的地价约14.56万港元/平方米,创下近19个月以来启德楼面价新低。

今年3月至7月,中海在启德所拿地块的地价进一步走低,分别约为14.77万港元/平方米、14.01万港元/平方米、12.72万港元/平方米。以7月中海联合体拿下的启德楼面价计算,比之前附近的地块楼面价低了超过13%。

在地价降温的同时,香港楼市也迎来拐点。近两年来,香港楼市一直处于升温的状态,直至今年8月到达顶点后开始有回落之势。中原城市领先指数CCL显示,该指数最近18周以来一直呈连续下跌态势。今年8月20日,该指数显示为188.44,之后一路下跌至174.37,累计跌幅达7.5%。

作为中海在2013年拿下的首宗“港人港地”项目,启德一号自2016年开始销售后,贡献了中海在港销售业绩的大部分。

数据显示,2016年中海地产在香港合约销售面积为7.3万平方米,合约销售金额达159.79亿港元。但此后至2018年,中海在香港的合约销售面积降至2.5万平方米,合约销售额也减至55.18亿港元。

中海虽是内地房企,但其在港发展已有40年之久,加之其在业内的口碑、销售业绩等均排名靠前,在香港加速拿地不是难事。同时,中海多采取联合体的形式与其他港资房企合作拿地,也降低了风险。

除了在香港开拓土储,中海在国内一二线城市拿地动作也比较频繁。

今年10月,中海共斥资人民币62.69亿元在珠海和广州收购了两幅地块。中海宏洋也以16.24亿元的价格收购了山东省济宁市和江苏省扬州市三幅地块。

数据显示,2019年前10月,中海地产共取得42宗地块,总土地面积263.67万平方米,总耗资878.43亿元;中海宏洋系列公司也新增23个项目,耗资191.38亿元。中海系列公司前十月已累计斥资1069.81亿元拿地。

从2018年开始,中海就有加快拿地、扩大规模之势。2018年,中海地产新增土地储备63幅,其中,一线城市占比15%,二线城市占比65%。新增土储面积为1764万平方米,总地价1443.2亿港币。

对于有央企背景的中海地产而言,在一二线城市拿地并不难。但在当下楼市调控趋紧的情况下,想把这些项目成功推向市场,也会遇到挑战。

2018年,中海地产的销售金额约3012.4亿元,同比增速29.8%,这是中海地产往前5年中销售金额增速最快的一年,这家老牌央企已经在规模上开始提速。

在利润端,今年上半年中海的净利润规模也有所回升。数据显示,中海地产上半年净利润率达26.7%,较2018年同期增加了0.5个百分点。

根据中海今年的三季度报告,截至2019年9月30日,中海经营收入为港币1219.5亿元(约合1093.5亿人民币),同比上升9.9%,经营溢利为港币440.3亿元(约合394.8亿人民币)。

在销售规模上,中海地产今年继续保持了一定的增速,前十月累计合约销售额约3184.04亿港元(约合2855.13亿人民币),想要完成今年3500亿港元的目标问题不大。

自1979年成立至今,中海地产迎来了不惑之年。规模对于中海的重要性不言自明,但正如中海地产董事局主席颜建国所言“净利率才是中海最终的目标,如果为了净利润持续稳定增长所需要的规模增长,那就是必须的。”