学区房,会不会涨?

学区房,作为楼市的终极问题,贵吗?有多贵?还可以多贵

也是身边朋友在楼市咨询我最多的那类了。

这也不奇怪,其实我一直把想不想买一套学区房,大体作为一个人人生的分界点,前面为自己而活着,后面让下一代去承载希望而活着。

所以,学区房这种很独特的产品,不是一两句教育资源的溢价就能简单概括,学区房铸成了一道围墙,墙内的为未来的愿景绞尽心力,墙外的哪怕为一阶台阶都可以奋不顾身。

再多的冷暖自知,也没法改变这股要改变命运的执念。

这点上,我很早就和朋友说过,提到学区房话题,模棱两可是才是最安全的做法,但那又能给信任我们的朋友有什么实际帮助呢。

这个问题上,我也认为是没必要骑墙的,观点明确:

在上海,公立学区房未来将会越来越重要,但也没必要执念投资学区房,不要买多,买一套就够了。

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为什么会把这样一个话题拿出来再咀嚼一遍,是因为今天有朋友给我发了这样一个新闻:

说实话,看到内容后,我并不是很诧异,开头之所以和大家说,该来的还是会来。

因为教育资源公平化,虽然喊了很多年,以至于大家都觉得都快觉得是口号的时候,这么实际的一步很快就迈出来了

更早一点,还有这样文件。

而且,这次发文级别很有意思,不是教育部发文,直接是中央最高层的声音,某种程度上,你可以把他看作国家意志了,而各位一定要记好,当国家真想去做一件事,节奏感也许很难琢磨,但一定是会做成的。

同时,当大框架给好后各城市微操是没问题的,但基本没法脱离这个框架了。

但是上海是一个比较特殊城市,说实话,在全国来说都是一个民办教育压制公办教育的孤立样板。

你可以说上海在教育市场化上提前走了了两步,但不得不承认这很有效果,上帝归上帝,凯撒归凯撒。

上海的教育现状是什么呢,一个民办量级最强大的城市了,民办为什么能这么牛X,因为生源和学校成绩为基准的品牌,已经形成了相互滚动的良性循环。

也就是说,目前教育的游戏规则,好的民办,口碑太强势,家长最好的选择就是别无选择。

这样教育操盘思路上,市郊区教育资源被趋近拉平。

这让想起一个上海朋友,哪怕买市中心房子也能轻松hold住,但是为了上星河湾这样的民办头马,真住到以前基本不会考虑闵行去了。

这点上,掌握了最好生源的选择权,就有了教育资源溢价的最高定价权。

坏处也很明显,这样下去的话,人性都是趋利避害的,那么那些一般公立,也就所谓菜场小学初中啊,都不愿去,宁愿咬咬牙去够一够更好的学校。

简单说,好的更好,差的,估计是好不了。

当然更重要的是,最有钱的那批都跑到私立去了后,上海公立学区房在这样的压制下,价值被烫的很平。

在上海大家可能没有感觉,我给大家看下北京的公立学校的学区溢价。

以旧鼓楼大街为例,虽然大家都是以前的筒子楼,但一街之隔,东边的东城区都是10万内,西部的西城区妥妥的13万起步价。

我个人总结下,以前上海公立学区房,起码有10%的溢价是被私立压制住的

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但这次,各种教育新举动主要的作用面是针对民办高校。

你不得不说,如果这是对现行教育体系进行一场手术的话,那么下刀的位置真的很精准。

但现在这么一洗牌,上海民办最强势的升学率被删除了,筛选权被统一回收了,优质的生源被打散了。

这样能真正影响学校口碑生源资源就被摊薄了,你不得不承认这次操盘,直切痛点。

那么,对公立学区房影响几何

这次文件一出来,就有朋友转发给我了,也表达了她的观点,学区房会有一波收益的。

我个人也是这看的,短期是更偏向利好的,尤其双学区那种。

短期而言,我也是这么看的,表面上,民办学校由于有自主招生的权利,并不套用的学区房的筹码。

可实际上,要考虑圈层因素的话,即便民办,也是有他的隐秘的学区圈子,只是总体上,学区房是在公立学校间的流通的筹码,如果优质生源被最大程度的稀释,那么作为承接,绑定公立对口的学区房的价值含量肯定是要提高的。

所以为什么我说,如果可以,大家在上海趁早入手一套好的公立学区房了。

因为未来上海公立也许不会短期冲击民办,但是趋势上再平衡的答案已经很明显了。

一套上海公立学区房是值得买的,不管怎么说,你多少都会用的上,也享受到一定时间中短期趋势溢价的。

那问题来了,既然这笔买卖这么好,那我多囤几套,享尽红利呢。

但是我依然坚持一个观点,不要多买,就一套。

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首先,我们要理解,接下来可能的学区房短期的市场热度,还是没法动摇对学区房长线投资的风险逻辑。

一次的教育资源的结构,依然不能从本质上改变学区房长线的最大命门。

学区房是人为操盘带来高溢价,这点上,就是投资中经典的“戴维斯双击”,因为有用加上可以再加价甩给下家,接盘的人反而越来越多,反过来又进一步推高学区房的溢价。

来源:云房数据,恒大研究院

数据上也很直观,学区房比非学区房涨幅上差异,达到27%(上海),抗跌上,还能少上10%左右。

只是,政策能给你的,也同样能拿回去。

我们能看到,很多地方因为各种政策因素,引发学区冲击已经不在少数了,深圳福田东海花园的学区被取消了,南京拉萨路小学要搬迁,广州的楼盘配套学区不落实,都让人为这些家长心酸。

但其实多校划片,甚至用租售同权之类的变动,从北京,广州开始,出现的已经不算晚了,包括这次回过头来,虽然这次没有针对公办学校,但本质上的大目标都是要最大程度的实现教育公平化。

所以,不管公立还是民办,怎么样去均衡教育,这次底层要去长期的,有节奏去做到了,理解了这点,你也就能明白,即使这次均了部分优质生源到公立,依然是在未来的更平面化的教育格局做准备。

未来,我个人预见,学区房上,会熨平高峰,筑成高原。

那么,现在去攀爬那些高峰没什么问题,因为人多觉得很安全,但如果崩塌,恐怕就是“戴维斯双杀”式的夺路而逃了。

就像前不久北京的12平360万,均价30万超过汤臣一品的学区房,一个没有厨房卫生间,没有基本生活功能的老破小。

我都无法想象,如果多校划片或者学区重新划分(这点不少见,我就亲身经历过),没有了学区这道护身符,能值几个钱了。

不否认学区房短期回报的诱人,只是投资上,没法能保证他确定性的未来了。

事实上,还有一点相对蛮隐晦,虽然天价学区房看着很震惊,但这套体系的游戏参与者,是没有能力去维护这套游戏体系规则的。

什么意思呢?学区房本质上是中产们之间轮换的游戏,几乎每个带点投资目前买学区房的,都想着加点钱卖给下家,因为不愁没人接盘。

可换过来说,社会上的真正强势群体,不会参与到这套游戏体系中,也不会花心思去维系这套生态。

曾经,有朋友和我说过,学区房各方牵连很广,只怕是很难有变局了,这也没错,学区房的改变肯定是会缓慢的,但因为拿不出谈判的筹码,这局面,终究还要变的。

而剩下的,只是交给时间了。

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好,来说点实际的,投资学区房上,我们到底该怎么办。

首先,还开头那句话,孩子要用,如果你不能跳脱这套教育生态,当下,该买就买,即便中间发生了什么,也没可抱怨的。

这一套公立学区房是必不可少的,但某种程度,是因为没有更好的选择了。

如果用了学区房,转手还赚了一笔,恭喜你,不管是不是运气,这套资源体系赏的饭,你吃到了。

好,假如从此你觉得自己眼光高人一等,就想长期把这个学位占着,或者这是好的长线标的了。

那么如果有一天,你的投资崩塌了,也不要抱怨,占了坑,不是让你躲在里面玩手机的。

还有一种,就奔着长线去投学区房。最近就有朋友咨询我,想以8年为周期,为预计那时读书的孩子,投一套学区房。

我是这么回复的,这八年的时间,如果没什么大的变动,你的学区房应该是涨的最好的那个,但万一,差不多也是输的最惨的那个。

那么,为何不用大部分时间去捆绑一个回报确定性更高,更容易变现的品类呢,或者对学区房还是放不下的话,就尽可能降低学区在投资矩阵中考虑权重好了。

还有,提醒下,有种最惨的情况,就是不排除开发商不老实的宣传,学区飞了,我在好几个二三线城市真看过,这点上,谨慎点,没错。

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这篇文章不代表是正确的,虽然我也算几套学区房的受益者,但实际上,对这几套房投资时,考虑学区维度是相对靠后的。

因为房产基于税费和交易周期,不是很适合短线操盘的投资品,如果这个房子不值得你持有超过5年,那么一开始就不要持仓他。所以,真正能长线持仓的房子,学区未必能少,但未必有你想象的那么重要。

当然,如果你还是执念多投资几套学区房,那说个小技巧好了,跟着这个城市最优秀的那群人走,即便名不经传,那里迟早是个回报惊人的学区区域。

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最后,谈点真诚的。

不论你是投资学区房暴击了也好,还是学区房真的损失了也好,都不要忘了,下一代的路,真的是要靠他们自己走出来的,而我们能做未必只是买套学区房。

以上为正文,来自三鱼