业务条线变动、融资收紧 “千亿”中梁面临考验

一路狂奔的中梁控股迎来考验。

近日,有媒体曝光千亿元级房企中梁控股将12大区域收缩整合为6大区域,部分员工在调整中离职。内部人士表示,此次变动是对业务条线的正常梳理,并不存在组织架构变革,目的是更精准地把握、应对一线市场变化,及时调换仓位,方便区域开展城市圈深耕与拓展工作,缩短决策到达时间。

业务条线变动也许只是缩影。尽管中梁控股在楼市调控大环境下依然保持稳健增长,但面对融资环境收紧等形势,其面临的考验将愈发严峻。

三年跃上“千亿元级”

四个月前,中梁控股在香港联合交易所上市,成功登上资本市场的舞台。上市首日,中梁控股报5.95港元/股,股价上涨7.21%。彼时,三年销售额增长近五倍的中梁控股,黑马之姿为业界所瞩目。

从2016年的29.25亿元增长到2018年的302.15亿元,中梁控股营业收入年复合增长率高达221.4%。这三年,其年度销售额分别为190亿元、649亿元、1015亿元,年复合增长率亦达131%。

不仅销售额高歌猛进,其净负债率也在快速下降。招股书显示,中梁控股2016年、2017年净负债率分别高达1790%、339%,2018年陡降至58%。克而瑞报告显示,176家上市房企去年加权平均净负债率为85.15%,中梁控股的净负债率远低于行业平均水平。招股书称,净负债率大幅下降主要因为物业销售带来大量现金,减少了外部借款依赖。

2019年上半年,中梁控股业绩依旧突出,实现销售额636.7亿元,同比上涨26.8%,远高20强房企12.4%的平均增速。净负债率继续下降,较2018年年底减少14.6个百分点,维持在行业较低水平。

值得注意的是,中梁控股总营收快速增长并未带来相应的利润表现,毛利率一直低于行业均值。克而瑞报告显示,2017年,其监测的60家标杆房企毛利率均值为29.5%;2018年,176家上市房企毛利率均值为31.1%。招股书显示,中梁控股过去两年毛利率分别为20.4%、22.9%。业内人士认为,其采取高周转模式激进扩张,而银行开发贷、ABS(资产证券化)、信托、私募、企业间拆借、商票等都需要成本,低意味着大部分利润被这些金融工具瓜分。

融资渠道全面收紧

克而瑞报告指出,中梁控股强调资金流动性,实行以现金流为中心的运营策略,快速销售并回笼资金,然后投到下一个项目,鼓励“5个月现金流回正、6个月资金二次投入”,通过提高资金效率,为获取更多项目提供资金保障。

尽管净负债率低于行业水平,但中梁控股对信托融资依赖度一直较高。招股书显示,过去三年,中梁控股未偿还借款额分别为202.27亿元、244.76亿元、270.04亿元。去年年底时,其信托融资及资产管理安排的未偿还本金总额为147.2亿元,占借款总额54.5%。中梁控股表示,与银行信贷相比,信托公司、资产管理公司及融资平台在审批流程、还款要求等方面更为灵活,在银行信贷环境收紧时能够提供替代性资金来源。

但今年5月起,银行信贷与信托融资渠道双双收紧。银保监会接连发布通知,要求在严格规范信托融资程序的同时,加强房地产信托领域风险防控,控制房地产信托规模。多家银行及信托公司收到窗口指导,要求严格控制与房地产相关业务的规模与增速。

招股书显示,上市募集所得款项净额的三成将用于偿还绝大部分现有信托贷款。截至去年年末,由信托融资提供商、资产管理公司及其他金融机构提供的信托融资及资产管理安排中,中梁控股有109项尚未偿还。

融资成本高企

中梁控股快速崛起得益于棚改机遇。数据显示,2016年至2018年,中梁控股分别收购63块、119块、221块土地,其中34块、88块、168块土地位于三四线城市,出让金及收购成本低于500万元。招股书显示,中梁控股此前提高了在三四线城市的曝光度,并实施专注于小型地块的策略,缩短了典型的物业销售及现金流周期,使项目得以标准化和快速推进。

随着棚改工作深入,中梁控股80%土地储备集中在三四线城市的风险开始上升。新浪财经上市公司研究院指出,随着三四线居民杠杆率提高、棚改货币化及PSL(抵押补充贷款)缩减等因素影响,三四线土地储备面临较大的减值风险。

中梁控股称,放缓仅限于部分市场,棚改政策将在三四线城市持续,同时着手调整战略布局,积极回归二线城市。克而瑞报告亦指出,截至2019年上半年,中梁控股已进驻二线城市23个、三线城市77个和四线城市39个,三线城市目前仍是销售主力,占比近60%。

与此同时,由于境内融资受阻,中梁控股选择海外发债。9月26日,其以11.5%的票面利率发行3亿美元2021年到期的优先票据,高于9月平均发债利率8.45%。

数据显示,中梁控股2019年上半年平均融资成本达10%,高于行业平均水平;资产负债率达95.25%,高于2018年年末上市房企资产负债率均值68.09%。新浪财经上市公司研究院指出,中梁控股短期债务占比50.23%,一年到期债务占比较大,尽管账面资金足够覆盖,但近年来快速突进使现金流状况趋紧。

上市当天,中梁控股副总裁游思嘉表示,2019年目标销售额为1300亿元。截至10月末,中梁控股累计合约销售额为1145亿元,完成目标问题不大。如何在棚改工作深入、融资环境不断收紧等影响下持续发展,将成为中梁控股面临的最大考验。