看!三四线楼市2019年买了房的“有多冷”!

三四线楼市的房地产开发商欠债“跑路”,近段时间,三四线楼市再次被推到风口浪尖,“积压”“虚火”“泡沫”“崩盘”等声不绝于耳。一些楼市遇冷,是普遍现象还是个别地方?是拐点将至还是阶段性问题?

三四线楼市近年来经历了一轮大跃进式的狂飙,特别是2016-2018年一二线城市限购之后,大量开发企业涌入三四线城市,直接刺激房地产业单兵突进,并推动土地的大量释放,商品房的海量上市。

土地放量后,房地产开发商为了加速回笼资金而大量推盘,打破了楼市供求平衡。贵阳市区超千万平方米的大盘就有三个。部分东部县城,几乎每个县城都有大片新建住宅区闲置。有的县地处山区,县城人口仅有几万,但楼盘开发量甚至超百万平方米,足以容纳县城所有人口。

物极必反,短期大量开发导致部分三四线城市供求关系恶化,大型开发企业纷纷“逃离”三四线城市。众多中小开发商则深度套牢,不知何时能度过寒冬。

不少开发商都在借新还旧,导致其财务数据失真。这隐藏了巨大的风险。如果开发商迫于资金压力开始不计成本地“拆东墙、补西墙”,那么风险是巨大的。总体趋势是三四线城市房地产已经“完了”,一二线城市短期内不会出现价格大跌。

万人全款抢房,里面真正有全款的人很少,大部分都是通过抵押贷款从银行套钱出来。而这万人里,是首套刚需的不是很少,是几乎没有,大部分都是用父母甚至爷爷奶奶的身份去购买的,纯粹是炒房。

这个道理同样适用于三四线城市。在房价上涨的情势下,一二线的一部分人用已有的房子去银行做抵押,然后投机在市场上购进新房卖出套利。只不过同样的把戏用错了场景,那么结果可想而知。