中海地下车库成本控制方法

来源:建工房产

中海作为房地产行业绝对的利润老大,即使在全行业的利润跌破10%,净利润率仍然达到了23%,秒杀万科、碧桂园、恒大等标杆房企。而中海地产的利润率能甩出对手几条街,主要在于其成本控制太强啊,地库作为成本控制中的重中之重,今天和大家分享一个中海的地下车库成本控制方法。

01

、地下车库停车数量

1、车库范围

独立地库与大底盘地库各有利弊,须结合地质条件及总图布局进行经济性研究,确定最优的地库布局,将地库成本控制在最初阶段;

2、车库层数

尽量不做两层地库或减少地下二层地库面积

3、车库埋深

结合场地、管线布局;有条件尽量架空、半地下停车。

02

、人防地下室问题

1、尽量降低人防等级,争取不做5级人房

明确人防等级后再开始设计。如果是乙级人防(常5级或常6级),无需每个防护单元均设置通往室外露天的楼梯,可以借用相连的防护单位;这样可以腾出大量车位;

人防口部设置应布置在不影响停车的地方,尤其不宜布置在车道旁。

2、尽量利用汽车坡道做人防主要出入口

人防主要出入口需露出地面,并做防雨设施或做钢筋砼防倒塌棚架,既浪费又影响景观,应尽量减少;

相邻防护单元的主要出入口应合并设置。

03

、停车效率的提升

1、再次澄清关于“单车位面积”的统计口径

地下车库总面积= 地下车库 + 全部设备用房 + 主楼地下室

只有当存在垃圾房、污水处理站、换热站以及政府规定要做的非机动车库、物管用房等特殊情况下需要设置的房间时,可允许进行特别说明及复核。

2、集团控制标准:单车位面积35 ㎡

控制标准并不是最优值,不能应已经达到而停止优化!

(1)无人防地下室通常可以做到32平米/辆;

(2)大型停车库效率较高,很多可以做到30平米/辆以下;

(3)当地库与建筑塔楼彻底脱开,同时又没有人防时,停车率值能轻松做到25平米/辆以下;

(4)目前,各项目中,有做到33平米、37平米、甚至41平米,成本优化空间仍然是很大。

普通地下一层车库建安成本约1600元/平米,人防地下室约2300元。

以停放500辆的车库,单车位面积每减少1平米,至少降低造价80万,平摊可售成本降低14.4元。

3、柱网布置

(1)集团控制标准:7800X7800

《汽车库设计规范》规定小车位1800X4800,车侧600,车尾500,两车共用,普通车位可以按照2400X5050。

7800柱网可以满足普通停车位要求(除非政府对停车有其他明确意见)。后侧有墙,车位应按照2400X5300。

地下室轮廓线:要求平直方正,无用的面积一定要剔除。

无实际用途,应修改地库轮廓。

无实际用途,修改地库轮廓或改作他用。

4、布置方式

布置方式

设备用房面积需要严格控制

5、设备用房面积需要严格控制

经验数据:10万平米规模的住宅小区,设备房面积约700~800平米左右(未含车库排风、消防控制)。

其中,变配电房约150平米;公变房:约50平米;柴油发电机房:约100平米;水泵房:约120平米;生活水池:约100平米;消防水池:约150平米;其他:约50平米。

小区规模每增加10万平米,设备房增大30%左右。

6、设备用房位置需要仔细斟酌

车道两边是车位布置的黄金宝地,设备房(以及非机动车库)不应挤占停车位置;

此处位置规整且靠近车道,不宜布置设备用房。

可尽量利用塔楼下方、边角空间等不方便停车的位置布置设备房。

设备房设置在塔楼下方,应注意水泵房及变压器的低频噪音对首层住户有影响,上部有水房间对下部电房有影响。

04

、车库层高

层高每增加100MM,地下室综合成本增加18元/平米。

1、常见认识误区

(1)片面的认为车库净高2.2米,是指最不利空间的净高。其实在设计中,主要能保证“车道处、以及大部分的停车位处”的净高为2.2米即可。

(2)设备高度计算不精确,当车库设有“喷淋、通风及电桥架等设备管线”时,管线高度计算时不够精确;或者“风道、喷淋”等设备布置没有尽量避开主车道;或者设备管线交叉点也未避让主车道,导致车库高度人为增高,造成不必要的浪费。

(3)对常用设备配置要求不清楚。当车库与变配电间或水池等设备用房同层设计时,未采取设备用房处局部降板,而是一同按照设备房的高度来设置同层层高。

2、影响地下室层高的因素:

(1)净高:车库净高:2200

(2)机械排烟:总建筑面积>2000㎡地下车库必设机械排烟

(3)喷淋:>10辆地下车库,或>50辆地上车库(含架空层车库)必设喷淋,宽度>1200的风道下面需设喷淋

(4)防火分区:地下车库一个防火分区2000㎡设喷淋4000㎡

(5)梁高:800MM高更节省(地下室埋深不大时)

(6)设备常用计算高度

3、严格控制地下室层高:

(1)应尽量使“主风道” 靠近车道边侧设置;

(2)风道宽度尽量控制在1.2米以内,使风道下面不设喷淋;

(3)电桥架、设备管线尽量与风道平行设置、不设在风道下方;

(4)各类管线交叉点不要设在主车道处。

车库层高= 车库底板构造面厚度+停车库净高2.2米+通风+(喷淋高度)+(电桥架)+顶板梁高。

风道下无喷淋,层高可以控制在3.40米;

(100+2200+300+800)

风道下有喷淋,层高可以控制在3.60米;

(100+2200+200+300+800)

集团控制标准:普通地库3.6m;人防车库3.8m。

采用结构找坡,可省去顶板建筑找坡层(细石砼配钢筋网片);顶板及底板采用同方向、同坡度的结构找坡。

05

、覆土厚度

地库顶板覆土厚度决定着顶板的荷载,也决定着地库的梁柱高度、截面尺寸、配筋数量等,也间接决定着地库的结构成本。

覆土厚度由管网布局、种植要求、绿地率要求等要素决定,因此,优化综合管网的布局至关重要。

顶板平均覆土厚度:

(1)应结合景观方案精细化设计,不同种植区域覆土厚度应不同;或采用树池、堆土形式来种植;平均覆土厚度≤1.0米~1.2米。

(2)如采用覆土种植,建议覆土厚度如下:种植大树处覆土局部1500;普通乔木处1000;草坪300 ~ 400;

(3)方案阶段,给排水专应给出排水方案,根据水管布置长度及上方有无行车情况确定所需覆土厚度,进行局部调整。

06

、总结

综上所述,不同阶段有不同的控制要点,如下图。

规划阶段控制要点:

方案阶段控制要点: