融资成本超高的小房企港龙急需上市解渴

港龙地产依赖信托融资,有的利率高达14%。

地产行业整体增速放缓下,今年仍有一家“苏系”小房企在关乎生死存亡的规模博弈中,实现了翻倍增长。

起家于江苏常州的港龙地产今年以来动作频频,先是将总部搬到上海虹桥商务区,又于10月递交上市招股书,还积极拿地扩储,增加与其他房企的合作。

原本寂寂无名的港龙地产,今年进入了百强房企之列,据克而瑞中国房地产企业全口径销售额榜单,港龙集团今年1-10月全口径销售额为228亿元,排名第85位,超过了朗诗、大发、协信、鑫苑等中小量级的房企。

去年港龙还仅仅排在155位,全年销售额只有99.3亿元,照此计算,今年还没结束,港龙的增长率已经超过了100%。

这种黑马式的增速在今年已经十分罕见。

值得注意的是,同名公司很多,而这个起家于常州的房企,既跟香港港龙航空没关系,也跟总部在苏州的港龙控股集团有限公司无关。

为了避免扯上关系,港龙地产赴港申请上市的公司名为“港龙中国地产集团有限公司”,简称“港龙中国”。

虽然跟香港港龙航空毫无关系,但最初港龙中国却是以港资企业的身份在常州注册。

一条君了解到,港龙中国的老板吕永怀老家在福建,上世纪1990年代从事纺织服装生意,早年获得香港身份,2007年来到常州经营房地产。

和一众闽系房企的发展历程类似,这又是一个福建老板“爱拼才会赢”的故事。

吕永怀此前接受媒体采访时曾透露,到常州投资房地产是机缘巧合,2006年他应邀参加了常州市政府在香港举行的“常州城市产业推进会”,其后专程到常州考察,决定将常州作为进军长三角房地产市场的根据地。

2007年,江苏港龙房地产开发有限公司在常州成立,除了在常州拿地开发项目,还进入了盐城、南通等江苏省内城市。

这是一个典型的家族性企业,吕永怀和他的两位兄弟以及儿子们同为控股股东,并担任执行董事和非执行董事职位。另外,吕永怀自己兼任董事会主席和行政总裁。

尽管今年增速惹眼,但实际上,港龙中国的业绩起飞于2018年。据其招股书,2016-2018年三年营收分别为4.72亿元、4.33亿元、16.6亿元,因为2018年营收大大超出以往,其三年复合增长率为87.5%。

2018年,港龙中国的毛利率也有所提升,其三年毛利率分别为21.3%、21.9%、30.8%。

虽然2018年是港龙中国的业绩大幅提升之年,其经营性活动所得现金净额却在这一年变为负数。

与此同时,港龙中国2018年的净负债率低至2%,不过在今年上半年期内大幅升至67.4%。

这也反映出这家亟待上市的房企有小型房企共同存在的问题——业绩和负债数字均不稳定,可能会受到短期布局策略以及部分项目开发进度和销售的影响。这是小房企普遍面临的风险之一。

在筹备上市前后,港龙中国做了诸多布局,最明显的是对外扩张。它进军了一线城市上海、二线城市杭州、南京,同时还在河南、贵州拿了地。

这家数年前只在江苏省内有几个项目的小房企,目前在20多个城市布局了近60个项目,土地储备扩张到470余万平方米。其重中之重还是江苏省,在所有项目中,10个位于常州、9个位于常熟、6个位于南通、6个位于盐城。

此外,港龙中国在加大合作力度,这是不少小房企实现销售额快速膨胀的手段。

比如它在淮安的融创广场、上海的山水拾间、泰兴的桃源府、湖州的江南桃源等,都是和融创进行合作,而杭州的秋实宸悦,则是和西房、东原进行合作,在南通、张家港、常熟,则均有和碧桂园的合作项目。

随着港龙中国的扩张,其银行借款也越滚越厚。截至2016年、2017年及2018年12月31日及2019年6月30日,其未偿还银行借款为0.5亿元,3.17亿元、8.56亿元及14.36亿元。

除了银行渠道,对于未上市的港龙来说,信托融资也是资金重要来源。港龙中国近两年有数笔利率不低的信托融资,利率从7.86%至14%不等。

值得注意的是,其今年9月订立的一笔与无锡蠡悦股权投资合伙企业账面2.2亿元的信托融资,利率高达14%,不仅利率高而且时间紧迫,明年3月就将到期,以常州港嘉项目100%股份为抵押。

融资环境艰难,无论现在是否是小房企上市的窗口期,这些小房企都已经按捺不住。和港龙同期递交招股书的,还有安徽房企三巽地产、东莞房企汇景控股等。这意味着,小房企将迎来激烈的上市战、融资战、扩张战。

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