昆明城中村改造的“十年之路”,破难仍在路上!

近年来“城中村”在我国大部分的城市中普遍存在,其形成原因比较复杂,对城市的发展影响也较大。不少城市早早开始进行城中村改造,以期改善居民生活环境,完善城市基础设施建设。从2008年开始,昆明“城中村”的改造也已持续十多年,但破难仍在路上!

近日,昆明市官渡区城市投资有限公司发布公告称,官渡区六甲盘龙村回迁安置房建设项目(棚户区改造)将启动建设 ,建筑面积约117万㎡,总投资43.4亿元。

包括宝华寺地块、243号规划路等在内的六甲社区城中村项目改造消息,又将人们的视野拉回到十年间的昆明城中村改造。

“城中村”改造是一项非常复杂的系统性工程,涉及市民衣食住行,与大家的生活息息相关。作为云南省的政治、经济、文化中心,省会城市,昆明市近些年的发展步伐越来越快,但是数量众多的“城中村”却阻碍了昆明的城市化进程,因此2008 年,昆明市轰轰烈烈启动了“城中村”改造工程。工程原定于2013年底完成,但据观察君所知,直到2018年初,近10个年头,涉及的382个“城中村”规划有不少仍处在停滞不前的阶段。

改造非一帆风顺 从观察君曾住过“麻园村” 可见一斑

“城中村”改造可以改善居民生活环境,也可以提高城市形象,但不是所有的城中村都要拆,也不是所有的城中村都要拆了再建。拆与不拆,如何在现有结构上重新规划路网,如何增加公共设施、丰富市民生活,如何延续具有特色的城中村文脉及优势,这些问题及矛盾一直伴随“城中村”改造。

从小编曾经租房居住过的城中村——昆明麻园村,或可窥见一斑。

麻园村位于昆明市西侧,黄土坡附近。北与108智库空间隔滇缅大道相望,南侧紧邻滇越米轨铁路,东与昆明医科大学第二附属医院相邻,西侧则是云南艺术学院的旧址,地理位置十分优越。云南艺术学院1942 年在此建校,2013年搬至呈贡,在这几十年的时间里为麻园孕育出独一无二的商业氛围和艺术氛围。

麻园村内有昆明市二十四中学、大成学校等一批教育机构,但公共服务设施单一,环境较差。随着云南艺术学院的搬离,曾经的艺术氛围正在逐渐消失。现在,就观察君观察,麻园村主要居民是外来务工人员,人口流动较大,环境不容乐观。

与其他地方的“城中村”类似,麻园村同样有着“脏、乱、差”的问题,但由于云南艺术学院对麻园村的影响,使得麻园村具有其他城中村不具备的艺术氛围。

此外,滇越米轨铁路在抗日战争时期是重要的物资运输通道,近代以来,又是沿线农民进城的重要交通工具,渐渐地在米轨沿线也形成一种菜市场文化。

观察君认为,昆明麻园村是个复杂的人居环境系统,具有多方面的社会性,而且麻园村在未来很长一段时期内会承担很多无法替代的社会功能,比如提供廉价出租房等。

因此,麻园村在改造人居环境的同时,也应延续和优化其原有的良好社会性功能,避免带来新的矛盾。以城市的可持续发展为指向,通过对城市公共政策的补充、调整,改变现行大部分“城中村”单纯的“拆迁重建”改造方式。

目前昆明仍有多个城中村一直在改造的路上

直到2018年,近10个年头,涉及的382个“城中村”规划有不少仍处在停滞不前的阶段,近两年来多个项目仍在改造、建设中。

五华区

正在改造的有:尹家村、上庄村二期、下马村、沙沟梗莲园村、黄土坡村、黑林铺村、沙沟尾新村、右营村二期、龙院和上峰村二期、上、中马村、核桃箐等。

五华区部分待改造城中村

(黄旗为待改造,红旗为已确定改造主体)

目前主要改造点在西翥街道新民社区、黑林铺街道、普吉街道、红云街道、莲华街道、龙翔街道等辖区范围内的村子。其中涉及20余个城中村的数千亩土地。

根据五华区在早前公布的计划,将启动上庄片区、右营C片区拆迁,激活潘家湾小新村、沙沟埂莲园村项目,还将启动普吉路以东片区的改造。

西山区

根据公告显示,西山区今年拟征收张峰居委会及张峰居委会陆家、兴隆、张家第一、张家第二、张家第三、张家第四、张家第五居民小组,及海口街道海门居委会海门第一居民小组土地近200亩。

西山区部分待改造城中村

(黄旗为待改造,红旗为已确定改造主体)

正在拆迁的有:鲤鱼村、韩家小村、平桥村、沙地村;

正在建设的有:官庄下村、陈顾村、大营村、邬大村、陆家营村、上栗村、下栗村、邬小村、张家村、兴隆村、梁家河片区、老螺蛳湾片区、杨家地村、李长官村、李家地村等。

盘龙区

辖区内的白龙寺村、云山村、王旗营、大树营社区、伍家村、石关村、蒜村、罗丈村、小庄村等,虽然之前频频传出改造的“风声”,但仍无实际动作。

盘龙区部分待改造城中村

(黄旗为待改造,红旗为已确定改造主体)

正在改造的村子有:波罗村、周家营、石闸村、新草房村、清水河村、雨树村、大波村老村等;

即将迎来改造的有:小窑村、栗树头二期、长地埂村、青龙村、虹桥村、龙池村、茨坝村等。

官渡区

对于城改计划,在今年年中时,官渡区提出要加快官渡古镇三期、六甲盘龙村、郭家小村-羊甫村片区、福德村、宏仁村、子君村、五里多等片区的10多个城中村改造。

正在拆迁的有:官渡古镇片区内螺峰村、尚义村、王家村、秀英村、西庄村、六谷村等,郭家小村-羊甫村片区内郭家小村、羊甫村鸣泉村社区陈旗营小组等,五里多片区新草房南村、菜园子村,五里多铁路新村、芋头桥村等;

正在建设中的有:云溪片区、五腊村普自村A2地块、小街一组、双凤村等。

官渡区部分待改造城中村

官渡区还有一个城中村大树营村的改造。从各方面的数据来看,目前大树营村的拆迁仍停留在前期阶段,要真正落实下来应该还需一段时间!

而官渡区迄今为止还没消息的村子,还有和甸营村、前卫营村、双桥村、日新村、上苜蓿村、中苜蓿村等。但应该离提上日程也不久了。

“城中村”实际改造中,仍面临诸多问题

挖机一响 黄金万两。靠拆迁致富,或许曾经是很多人的终极梦想。但实际上,拆迁未必能够带来“暴富”。本来有500平米,那就以500平米为基数,去补偿;本来只有50平米,基数就会变小了。

全国城中村拆迁来看,诸如“一波三折”、“停滞不前”、“X年无果”、“推进缓慢”、“停工烂尾”等字眼,往往成为媒体报道此类xin的高频词,也让等待中的“拆迁户”发愁。同时,“城中村”改造是政府、房地产开发商和“城中村”村民三方博弈的一个过程,在实际操作中也面临诸多问题。

自2008年2月起,昆明城改大幕拉开,当时启动了全市区建成区内336个城中村的重建改造工作(后面增加到382个城改项目),总计建筑面积高达3800万平米,位居全国第一。

长期以来,“城中村”存在的大量社会问题,影响着昆明的城市形象,诸如违建、环境脏乱差、易滋生违法违规案件等乱象屡禁不止,改造昆明市的“城中村”已成为政府必须考虑的问题。

环境脏乱差

环境脏乱差

同时,“城中村”改造是政府、房地产开发商和“城中村”村民三方博弈的一个过程,在实际操作中也面临诸多问题。

政府、开发商、村民三者之间的利益冲突

“城中村”改造的博弈三方:政府、房地产开发商和“村民”。村民们的主要要求是在改造中保护他们的租金收益或对损失的租金收益给予补偿,房地产商的主要要求是在投资改造中至少获得平均收益,而政府则希望在避免财政的压力和保证市场的情况同时维持社会的稳定。三方博弈出的征地拆迁补偿机制极有可能会是有失公平的。

外来民工丢失了廉价的出租屋,住宿成了问题

在城中村拆迁过程中,往往会忽略一个重要的群体,那就是外来务工人员。城中村未拆迁时,他们大多居住在城中村的廉价出租屋里,但是城中村拆迁后,他们将失去廉价的出租屋,住宿成了问题。

房子改造导致村民失去了主要的经济来源

城中村中的村民大多以出租房屋,收取租金为其主要经济来源,在城中村拆迁过程中,他们将长时间没有住处和收入。

村民的社会保障问题

农民在失去土地后难以享受到和市民相同的社保待遇,即使在昆明就业,也无法享用城市的许多公共产品,无法进入城镇社会保障体系,生活得不到保障。

破题“城中村”改造矛盾,四个关键词支招昆明

在昆明四十多年的改革发展历程中,城中村在提供基本居住功能、吸纳保留就业人口、发展住房租赁市场中发挥着不可替代的重要作用。但随着城市化进程的加快和区域经济的竞争,城中村的改造问题将成为各城市不得不面对的迫切问题。尤其作为省会城市,昆明的“城中村”改造,会对全省各州市城市发展的形成示范带动效应。

对城中村住房实行规模化租赁

利用好城中村住房,发挥城中村规模效应将是未来拓展租住空间、提升居住品质、满足多层次居住需求的重要途径。除部分延续目前以原村民或者原村集体为出租方的散租业态外,未来将有更多专业住房租赁企业介入,通过整体升级改造部分城中村住房,转化为长租公寓,政府也将通过统租改造方式,将其部分转化为政策性住房。

规范和引导住房租赁企业“进村”,实行机构化、专业化租赁是发展住房租赁市场的重要内容。目前全国也有有越来越多的专业化住房租赁企业,通过综合整治和统租经营,对城中村住房实行规模化租赁。

但这当中,需要首先改善昆明城中村租赁住房居住品质。以防止大拆大建、注重人居环境改造等为原则,对昆明全市城中村开展综合治理,推进城中村有机更新,逐步消除城中村安全隐患,改善城中村环境和配套措施,促进城中村全面转型发展。鼓励市场主体参与城中村综合整治类更新,由政府制定

相关规则规范市场行为,实施过程中加强政府监督和规划统筹。

其次,要制定昆明城中村租赁住房相关标准和技术指引,加快研究制定城中村改造实施指引,梳理制定城中村综合整治提升后的质量检测和消防验收或备案指引和流程。改造、装修后的城中村租赁住房,须经第三方机构检测,符合标准后方可对外出租。

最后,还要引导昆明城中村通过综合整治开展规模化租赁。需要开展昆明城中村摸底调研,结合租金和租客收入水平,合理设置租赁企业进村改造准入门槛;通过“政府、集体经济组织、租赁企业”合作方式和计划引导、规划统筹、价格指导等手段,引导推进昆明城中村规模化改造。

协调“三方”关系,保障村民合法权益

“城中村”涉及各方利益及角色定位。政府、开发商和“城中村”居民在改造中之间有共同利益,即都希望“城中村”问题得到妥善解决。但在这个过程中,应保证“城中村”居民的合法权益。

制定合理的拆迁补偿制度

“城中村”房屋的拆迁改造直接触及到广大村民的既得利益,应制定出合理的拆迁补偿方案以保证村民的集体收益。在执行国家和省市有关政策法规的同时,结合具体情况,作出适当调整,制定出双方都能接受的标准,协商解决补偿中可能发生的争端。

制定科学的城市规划,预防“准城中村”

“准城中村”主要是指城市规划区域内,由于城市发展的需要,目前正在征地待建的地方,存在着大量的村庄和农户,随着城市的发展它们将很快成为新的“城中村”。为了预防再一轮的城中村改造,应制定科学的城市规划,在充分考虑现有制度和各种现实的约束条件的基础上预防新一批城中村的出现。

来源:官渡区人民政府官网、昆明信息港、知行部落、“昆明楼市”微信公号等

编辑:张正、陆月玲