珠江西岸300多万人的中山 房子有“趋势”!

创作:|湾区买房小咖|

大湾区,我们离中山置业有多远?珠江西岸的中山,买房还有多少期望?很多人认为买房是个“坑”或是个“谜”。我看了一组数据,心里有点想法,中山的新房房价2017年8千,2018年1万,2019年1.3-1.4万,不得不惊讶一番。

这次实地在中山考察,发现东区、火炬开发区、坦洲、三乡,这些在卖的新楼盘,从刚需到高端产品的住宅,都基本叫价1.5万+,甚至出现2万+,成为这次考察看盘所发现的价格主流,刷新了我对中山的一番认识。

(中山的楼盘)

中山景观

01 中山的房子有“趋势”

说中山房子的趋势,从成交、客户、价格来看。

这次考察了中山8个楼盘,从比较核心的中山东区、石岐区;火炬开发区、翠亨新区的马鞍岛到南部的三乡和坦洲,基本覆盖了中山房子的各类产品。有较为低价的三乡,沿途的三乡镇真的很多楼盘林立,如雅乐居、碧桂园、华发观山水……还有价格能卖到2.5-2.7万的,将房子做成“艺术品”的时代云来,地处中山博览中心圈,近邻就是称呼为中山“龙脉”的五桂山;还有能近望江景(岐江)的香槟水岸;还有80多万平方建面规模的大盘金色年华;还有已经现楼基本住满了人的恒大绿洲;也有目前周边还比较空旷的钱隆华府,二期的1800多套基本还没入住,一期1200多套则已经售完。进中山,就远远看到的中山楼盘广告,万科中山金域中央,广告语是18xxx元住万科装修成品洋房;还有已经开盘了的翠亨新区万科中天西湾荟,价格直上3万。中山的盘较多,按照统计一年供应了7-8万套住宅量,今年成交库存从去年8-9月的近10万套下降到今年至今的7万多套。表明,中山房子去化率较好,成交有趋势。

中山,在翠亨新区、火炬开发区一带还有很多地块是待开发状态,而在三乡、坦洲一带,特别是坦洲,很多楼盘都入住率非常高。东区的成熟区,如时代倾城、中信左岸,也都住满了居民,下面的商业也甚是繁华。中山房子的入住率趋势,也是有些值得关注。

中山的房子价格也比较有趋势,马鞍岛一带的万科中天西湾荟,已经是冲击3万的价格;坦洲的佳境康城三期,也是破2万的房价;房子价格有趋势。

02 中山这座城市有规划

中山,孙中山的故里,一个有着广大侨胞居住浓郁文化氛围的城市。人口331万,土地1783.67平方公里,分为6个街道和18个镇区的城市,GDP一年达到3600多亿。

(中山装文化馆)

5000多年前的新石器时代,中山只是珠江口伶仃洋上的一个岛屿,如今已经是一个比较现代都市化的广东省中南部二线城市。中山,东南连珠海市,东隔珠江口伶仃洋与深圳市和香港特别行政区相望,北接广州市番禺区和佛山市顺德区,西邻江门市区、新会区和珠海市斗门区。

中山古称“香山”,地多神仙花卉,故曰香山。1983年12月,中山获准撤县改市,属佛山市管辖。1988年1月,升格为地级市行政区划。

按照2018年中期中山一份《中山市域组团发展规划(2017-2035年)》草案规划提到,到2035年,中山市域常住人口规模将扩张为550-600万人。中山大湾区定位为珠西综合交通枢纽、湾区精品活力都会、世界专业制造名城。各大组团上,到2035年,中心组团常住人口约160-170万人、东部组团常住人口约90-100万人、东北组团常住人口约50-60万人、西北组团常住人口约120-130万人、南部组团常住人口约70-80万人。中心区和东部组团将是人口集中地。

中山的岐江新城规划、经济区(东区片区)规划、围绕五桂山—金钟湖—岐江河构建的中山中心城区“一山一湖一水”规划……中山正在强中心、优交通、建产业链( 聚焦科技金融提升服务业水平)、造新生态,这系列都反馈中山这座城市规划比较可期。

马鞍岛开发图

现在的马鞍岛

03 中山房子的产品有思路

这次去中山考察,发现两个楼盘的服务,非常用心。东区的时代云来,东区的金色年华,让客人享受尊贵的看房体验。也至少反馈一点,已经在用心做服务,用心做房子的事。

在中山房子产品思路上,这次考察的感受是,中山的房子都比较注重全家人使用的实用率,房子使用率高达92%甚至更高。基本如94平方都有两个卫生间的设置。如金色年华85平方建面户型可以做到三房;佳境康城04户型的89平方可以做到三房两厅还两卫,且阳台还特别大,这个盘佳境康城建面119平方的四房户型,主人房还特别大,还有一个非常大的赠送内部长湾形阔大阳台,露台下面还设计成可以使用的柜子,送设计好的衣柜和天花吊顶,在房子产品材料方面,佳境康城算是非常不错的“用心”做产品;钱隆华府的83平方设计也比较有特点,将大厅和睡房基本功能完全分开;香槟水岸送“中央空调”设置,用住宅的电,比较喜欢的是135平方的南北通阳台,大阳台看江景,次阳台可以看花园和附近的山景。

时代云来,号称是中山住宅容积率最低的住宅,仅有2.0,楼栋少,间距大,简约不简单,艺术科技范,是一个中山比较侧重将房子打造成为艺术品的全新高端住宅项目的典范。时代云来,从软硬件设计到形象宣传都充满了艺术感、科技感;项目东邻远洋城别墅区,南看五桂山,北面可远观紫马岭公园。时代云来的建筑形态回归比例美学,配备了阳光健身房、无边际泳池、水下会客厅,还有多层次的园林设计,园林会客厅、社区图书馆、全天候康乐设施。时代云来,让人看到中山房子的产品是在“用心和用艺术感打造”。

04 中山有变化

谈三点的变化。一是中山的成交。2019年上半年中山新房商品房成交25000多套,同比涨97%。较2017年全年中山新房住宅仅2万多套,这是一倍的成交变化,对比2018全年的6万多套,预计2019年中山新房住宅成交量也不会比2018年差。

二、中山的道路建设。到中山走,发现二线城市的生活节奏感比一线城市节奏慢得有些“舒心”,生活也比较自在舒坦些。中山划分为6个街道18个镇区,驱车通过镇区时,发现居住氛围很成熟。驱车通过火炬开发区,翠亨新区,到联络坦洲、三乡时发现,道路都非常新。东区城区、石岐区的道路,都是比较干净的沥青路铺设,这些和2013年去过中山的感觉,都很不一样。中山内部交通总体基本打通,等待的就是深中通道的通车。中山各条内部快线、环线、辐射南北,贯穿东西,都比较顺畅。

青山绿水

三、中山人的心态。这次踩盘一些新楼盘,售楼处的人感觉房子不愁卖。有些说,如香槟水岸的房子,推出的几百套,基本12层以上的户型都卖完了,仅剩下楼下的户型;主走高端路线,将房子做成艺术品的老城区博览城区的时代云来,贴出来的销售表,也消化得七七八八;坦洲的佳境康城,三期的住宅卖的价格甚至比二期豪宅2万价格还贵,房子卖的信心很充足,这个盘住宅的体验,是非常好的感觉,实际的户型使用率超乎意外,加上赠送的,甚至是可能达到100%使用率;坦洲的御城金湾,竟然也有39平方建面很小的刚需户型,总价就是40多万,单价也是1.7万以上(2014年12月一期开盘仅是7200元)。东区老城区的中山,地价拍卖都是1.2万以上,价格不愁不上来;而供应量大的坦洲、三乡,特别是三乡,则还有价格8000多元的住宅,价格是错落高低有度。

05 中山有政策的支持

这次去中山考察,发现售楼处接待人员常常说的一句话:“我们有很多香港、澳门来看房的客户”。其实现场在考察时代云来这个盘的时候,也遇到一对香港的夫妇在看盘。到了坦洲这边,则发现开发商都在说,这片的房子都是珠海人买得多。一方面是价格对比优势,买来划算,其二是广珠西线的打通,坦洲、三乡到珠海基本就是30多分钟的事情,珠海人过来中山居住比较便利。

其实,考察中山时都发现,中山楼市的政策是倾向支持大湾区购房。如2019年今年5月份时,中山放宽港澳台居民限购政策。祖籍中山且在中山无房的港澳台同胞家庭,允许购买1套新建商品住房。当时,港澳客户购房资格新增两个购房通道:1、提供半年社保或个税凭证加在职证明;2、在中山注册公司!今年7月的时候,中山住建局工作人员表示,持有人才优粤卡的确可以在中山购房,不需要社保,但是,持卡人必须在中山工作才可以使用。除此以外,其他购房条件不变。到了今年的10月-11月份,港澳客户在中山买房办理申报购房网签,已经无需提供社保、完税证明和劳动合同了,中山首套房只需要港澳身份证和回乡证、中山住房证明、婚姻证明、家庭成员表。这个放开香港澳门在大湾区的买房政策明确指出,豁免港澳居民在粤港澳大湾区内地城市购房所需的在本地居住、学习或工作年限证明,以及缴纳个人所得税及社保条件,港澳居民享有与内地居民同等的待遇,引发房产界的热门关注。

更远的2018年,中山进一步放宽入户条件,取消积分入户政策,放开放宽重点群体落户限制,符合条件无住房亦可落户。在中山,如果是户籍人,可以购买三套房子。在中山,二手房是不限购,仅仅是限贷二套。非户籍的中山买一套是半年社保,买两套是2年的社保。

今年5月,7月,10-11月,中山这三波的政策微调整,对下半年中山新房成交也是明显带来刺激效应。不管是二手房还是新房,均有近20-30%的成交涨幅。

购房政策给中山楼市带来的是信心和客户群体的增量,但根本还是中山本身的规划发展政策,定义珠江西岸的中山,核心打通中山与珠海、港澳的南部联系,同时正在深化衔接与珠江东岸深圳的联系,还有就是北部广州、南沙一带的互补带动经济发展联系。

小结

大湾区九城市的建设,融合是第一关键,将所有的资源、所有的人群、所有的科技、所有的金融、所有的产业……均融入融合为一个庞大的湾区。

大湾区的深莞同城、深惠同城、深中同城、深珠同城最有可能先发生。而发生之中,交通同城先来,然后就是居住同城、品质居住同城。

未来,与大湾区一起成长,促进同城化居住,这显然将成为一种很快到来的“趋势”,中山也自然不会例外。

今天的中山,这座过百年侨乡之城成了投资洼地,大量涌入的购房者远不止深圳人,还有广州人、佛山山、北方客,更加有港澳人士,而珠海人基本是较早一批进入中山的置业客!