政策显现“趋暖”信号,地产股要怎样选?

摘要:本文精编自国信证券研究报告《房地产2020年投资策略:此情可待》。

政策显现「趋暖」信号,今日地产龙头股率先起飞,内房股板块整体涨幅超2%,个股股价也多数上扬。

来源:富途证券

那么,在房地产政策放松的预期之下,我们要如何投资房地产股呢?

2020年稳就业、稳增长面临的压力将比2019年更大,可拉动庞大的上下游产业链并能直接输血地方财政的房地产行业势必成为2020年中国经济的「定海神针」。预计2020年优势地产股有望迎来「基本面+政策面」双面改善相叠加的窗口期。

2020年稳就业、稳增长将面临更大压力

稳就业已面临一定压力31城调查失业率走势反映出当前「稳就业」已面临一定压力。而观察2018年与2019年的全国城镇调查失业率,可以非常明显的发现,当前失业率正上升。

31个大城市城镇调查失业率

全国城镇调查失业率

房地产投资高增长对2019年GDP「保6」功不可没2019年前10个月,消费、乘用车、工业利润等多项重要经济指标疲弱,但房地产投资累计同比增速却好于2015-2018年的任何一年,对稳增长功不可没。

近三年GDP同比增速

房地产投资累计同比增速

2020年政策若不松绑,房地产投资很可能「失速」2019年房地产投资增速保持高位,主要是两方面原因:

1、2019年正好处在实际施工投入较大的窗口期。2016年-2018年三四线及以下城市的棚改货币化,让开发商在销售回款后加大对项目的施工投入,使2019年前10月房地产施工面积累计同比增速创下2015年以来新高。

施工面积累计同比增速

但根据2019年三、四线及以下城市新建商品房销售面积累计同比增速显著回落的趋势来看,若没有房地产政策松绑托底,2020年实际施工投入将显著不如2019年,从而拖累房地产投资增速。

三、四线及以下城市新房累计销售面积同比增速

2、2019年土地购置费保持同比高增长。2019年以来,土地购置费累计同比增速保持18.4%-34.5%以上的显著增长,是因为2017-2018年成交土地的土地购置费缴纳时点滞后所致。到2020年,若没有强有力的政策托底,届时土地购置费的增速很可能会落入负增长,从而拖累房地产投资增速。

因此,若2020年不出台力度较大的政策托底,房地产投资大概率会出现较大幅度的回落,势必对稳就业、稳增长构成较大压力。

房地产将是2020年中国经济的「定海神针」

地产上下游产业链长,对国民经济影响大其繁荣或降温将显著影响上、下游众多行业领域:

为社会经济活动提供了及其重要的实体场所、及大量的就业岗位;

促进了相关产业链的发展,包括材料、金属开采、建筑业、家居、家电等;

带动了相关配套产业的繁荣,如金融业、教育、文化等;

为二手房交易及房屋租赁的提供了发展基础。

地方政府对土地财政依赖度高通过拟合全国公共财政收入与全国商品房销售面积的累计同比增速可见,两者显著正相关,且商品房销售面积累计同比增速领先于公共财政收入累计同比增速约1-2个季度。

公共财政收入增速与商品房销售面积增速显著相关

中国房地产行业市场容量巨大我国商品住宅开发市场容量巨大,在未计入旧改需求的情况下,行业仍具备约280亿平方米的市场空间(按2018年全国新建商品住宅均价计,约244万亿元)。

2018年之后中国商品住宅潜在总需求测算

政策已显现出「趋暖」的信号为应对经济下行压力,央行自2018年四季度起货币政策开始由此前偏紧转向略宽松。同时,部分地区的房地产政策也再次露出「放松」迹象。

2018年四季度以来一系列货币政策

部分地区房地产政策再度露出「放松」迹象

选股思路

筛选净利高增长标的优势地产股未来将延续较高的利润增速,根据2020年Wind一致预期归母净利润增速由高到低分别为中南建设、融信中国、蓝光发展、新城控股、阳光城和佳兆业集团。

部分优势地产股2019、2020年Wind一致预期归母净利润优势房企一览

筛选销售高增长标的在行业大降温背景下,2019年部分第二梯队龙头房企受益于布局城市楼市回暖,表现优异。按照2019年1-11月销售额排行分别为宝龙地产、金科股份、阳光城、中南建设、旭辉控股集团、禹洲地产、招商蛇口、龙光地产和金地集团。

部分优势地产股近三年销售额增速一览

筛选业绩锁定性较佳标的板块全年营收及利润主要结转于2017年销售,这一期间行业量价齐升,所销售的项目毛利率较高,因此优势地产股全年业绩大概率能有显著增长。根据2020年Wind一致预期营收排行分别为新城控股、金科股份、万科A、中南建设、保利地产、蓝光发展和金地集团。

部分优势地产股业绩锁定性一览

筛选进取型标的在政策由紧到松转变的过程中,高杠杆的风险得到缓解,激进的战略有望转化为较高的增速。根据单位市值有息负债来筛选优势地产股的进取型标的分别是阳光城、蓝光发展、金科股份、华夏幸福、华侨城A、中南建设、荣盛发展、保利地产和金地集团。

部分优势地产股单位市值的有息负债一览

综合以上分析,2020年重点推荐:中南建设、阳光城、融创、金科、保利、金地、荣盛、蓝光、融信、华润、旭辉、华夏幸福、龙光、宝龙、佳兆业、碧桂园、禹洲、中航善达、合景泰富、华侨城A、龙湖等。

风险因素:政策迟迟不转暖;中短期有其他行业能对中国宏观经济起明显拉动作用。

编辑/Jeffy

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