2020年郑州土地第一拍,福塔旁三地块皆熔断

NO.010 每周1期的《知书问答》,针对于广大粉丝们具有代表性的购房问题进行回答,并在文中附上近期热点房源点评,欢迎大家文末留言提问和补充。

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周末热点资讯·短评

郑政经开出[2019]024号(网)

郑政经开出[2019]025号(网)

郑政经开出[2019]026号(网)

三个地块一个组团,位于经开老城成熟区核心绝版位置,路网环绕且配套成熟。关键还不要求装配式,节省的钱可以用来提升项目品质。

位置示意如下:

现场航拍如下:

据说,20余家房企参与其中,最终23和24号地被保利收入囊中,26号地被华润和保利联合拿下,预计是保利操盘。

知书点评:土地市场开年红,跟之前的逻辑基本没有出入,市场不会让你失望,但是也不会让你有太大的信心。房住不炒和因城施策是主流,平常心买房,拒绝暴涨暴跌对于各方都是好事儿。

泉舜上城

项目地址:金水区海滩街东、黄河路北

拿证时间:2020年1月7日

开盘信息:10#11#12#13#1191套住宅

预计价格:18000元/㎡

最近地铁:地铁5号线海滩寺站约80米

知书短评:标准的地铁盘,自带有商业,区位优势比较明显,周边的交通十分方便,目前的价格还算合理,考虑这一片的购房者推荐关注。

盛世卧龙城

项目地址:中原区淮河路南、华山路西

拿证时间:2020年1月7日

开盘信息:15#112套住宅

预计价格:14000元/㎡

最近地铁:地铁6号线昆仑站约500米

知书短评:卖了很久的一个项目,算不上多出色但是综合情况也不差,二期出现了延期交房,其中安置房和商品房用商业街隔开感觉还不错。

溢彩年华

项目地址:中原区三官路南、协和路西

拿证时间:2020年1月7日

开盘信息:3#216套住宅

预计价格:15000元/㎡

最近地铁:地铁1号线西三环站约500米

知书短评:只有58亩地,还分两期开发,产品形态特别特别丰富,有高层和小高层产品。就是位置好,16年拿的地,开发商宏江置业在郑州也只有中央广场一个交付项目,开发商经验与房子品质都一般,无亮点。

保利海德公园

项目地址:金水区杓袁北路南、杓袁东路东

拿证时间:2020年1月7日

开盘信息:2#4#164套住宅

预计价格:18000元/㎡

最近地铁:地铁2号线刘庄站约1500米

知书短评:小高层产品不错,整个区域可圈可点,就是整体比较独立交通不是特别方便有个军用加油站。

名门橙邦

项目地址:二七区代庄南街北、行云路东

拿证时间:2020年1月8日

开盘信息:4#136套住宅

预计价格:15500元/㎡

最近地铁:地铁7号线王胡寨站约500米

知书短评:可以算得上是二七区三环内的明星楼盘,进展速度不快但是交通方便而且配套齐全,再加上价格不贵,考虑这个片区的购房者可以重点考虑。

粉丝购房问题 ·精选

Q1万科大都会,老师点评一下吧

房知书:万科大都会位于南四环与大学路交叉口的东南角,目前精装修的价格12500左右,个人觉得还是很有性价比的。前期的房源已经有人入住,品质还行,尤其是万科的精装修相当实用,整体偏刚需。

尤其是95平小三房的设计个人还是很认同的,利用率比较高,通风采光都是优势。而且四环通车后交通还算方便,加上地铁7号线第三批次已经好太多了。

就跟知识星球里面的点评一样:万科的产品上限算不上太高,但是万科的底线真的很高。

Q2你好,想咨询您一下在郑州用商贷买过房子的,可以商转公积金吗

房知书:根据豫建金管〔2015〕20号文规定,住房公积金个人住房贷款发放率在80%以下的城市,才能结合当地情况,开展商业贷款转住房公积金贷款业务。

郑州呢商转公已经暂停很久了,不过2019年开了个口子,省直住房公积金满足一定条件的前提下可以商转公。

在省直中心连续正常缴存住房公积金6个月以上,可申请。

夫妻双方均在省直中心正常连续缴存6个月以上,在郑州市区内购买首套住房,贷款金额不超过80万元;借款人单方缴存住房公积金、购买二套或郊县房产的,贷款金额不超过60万元。

贷款期限最长不超过30年,月还款额最高不得超过家庭月收入的60%。

根据规定,申请人及配偶(共有人)可到省直中心办事大厅提出贷款申请,提交相关资料。由省直公积金中心审批通过后,通知客户解除原商业贷款抵押。申请人再持解押后的不动产权证到省直中心签订借款合同,办理抵押登记,之后便会发放贷款到借款人账户。

该中心明确表示:

首套房:房龄为1至10年,贷款金额不超过房屋成交价的80%; 房龄为10年以上,贷款金额不超过房屋成交价的70%;

二套房:房龄为1至10年,贷款金额不超过房屋成交价的70%; 房龄为10年以上,贷款金额不超过房屋成交价的60%; 贷款年限:房龄+贷款年限≤35年且最长贷款年限不超过30年。

房知书总结了一下,总而言之就是挺麻烦的。

Q3知书 四季城可下手?投资

房知书:项目位置和产品的规划是不错的,而且周边的建设速度也很快,陆陆续续的人气也起来了往北或者往东到北大学城还是挺方便的。

目前来说,价格相对于前两年还是有所回调的,而且最近在卖的产品,容积率不高价格在一万四左右,还都是小高层,临近贾鲁河、教育配套资源丰富等优势。

但是,也不能忽略了距离地铁口的距离比较远,而且周边有不少的项目价格回调比较厉害。而且目前的交房周期应该在三年左右。个人建议大家还是可以考虑,毕竟户型88-125的面积段还是比较市场化的。

Q4老师你好,我最近也在看高新区的房子,我是刚需,打算买二手房,万科城很多人推荐,但是我感觉他离1号线太远,还在四环外,反倒离地铁近一点的小区,像新芒果春天 祝福红城这些,离地铁近,也不比万科城贵。我想问问万科城还有哪些优势,相比这些近点的楼盘

房知书:很多楼盘都在那万科城作对比这就说明了在整个片区中,万科城的优势还是有的。而且万科的产品,底线相对而言还是比一般的项目高不少的。

万科城最大的优势就是组团,而且万科的物业还是比较靠谱的尤其是在高新区,很多早期的小开发商小楼盘管理比较混乱。

所以长远来看,万科的物业和产品优势,会随着商业和教育资源的陆续落地而得到加强。至于作为刚需你所担心的地铁,万科城旁边也有建设中的地铁8号线西四环站,等不了多久的。

Q5鑫苑逸品香山顶楼复试可以吗,89平,130万感觉价格有点高,顶层那个复试应该是送的,房本应该没那么多。

房知书:看了整体的户型和设计,如果是89平米的话顶层的这个房间是不是也是计算面积的这个你要确认一下,否则89平米的楼下两房不应该这么小的,而且是开放式厨房。

价格不到一万五,在这个项目算是低于平均价格的,装修还算不错,考虑目前新房的等待周期,以及周边的项目状况,还是可以考虑一下的。

补充一下,这个项目马上十年了,顶楼的质量要考虑清楚,其次是家庭的居住舒适度,上面这间房还是不如正规房屋的利用效率高,尤其是有孩子以后。

Q6大哥,我这资金不多,首付30万,月供3000左右的,只能选南龙湖或港区?有没有可推荐的楼盘?

房知书:结合你所说的情况,如果严格按照你所说的资金门槛的话,首付30万月供3000的话,按照目前的利率只能贷50万左右。也就是总房价80万左右。

在这个范围内,如果纯粹自己居住的话首选南龙湖地铁口项目,华南城紫荆名都预计会开,其余的大多尾盘也可以看看,首重方便。

港区的话推荐北港,自住兼顾投资都没问题但是还是要看地铁口,豫发和正商作为首选,其次还有不少二手房目前的价格很划算可以看一下。