长三角一体化加速中安徽楼市会有比肩江浙的潜力空间吗？
导 读
安徽片区内部各城市有怎样的分化特征，长三角一体化的落地又能否为安徽片区城市发展注入新的活力？
◎ 研究员 / 杨科伟、俞倩倩、姚郑康、李诗昀
2019年两会政府工作报告中提出，将长三角区域一体化发展上升为国家战略。作为“一带一路”和长江经济带的重要交汇点，一体化发展的大概念出台，对长三角区域内27个城市的经济发展都带来的更广阔的前景，一定程度上加速了区域内各城市之间的要素流动。就房地产行业层面，长三角城市群现已形成单核与多核共同驱动的市场格局，“1+5”都市圈内的核心城市与周边卫星城市购房需求广泛渗透。
具体来看，与江浙发达的沿海经济和充裕的购买力有所不同，安徽片区房地产市场发展一直受限，2019年安徽片区新房成交量整体稳中有降，购买力等重重制约下并未出现与江苏、浙江片区相似的“小阳春”回暖行情，反之，成交量的同比降幅仍有进一步扩大趋势，楼市下行压力犹在。土地市场自2019年二季度以后明显降温，房企拿地积极性明显下降，反映在安徽片区土地成交量缩价跌，且对比江、浙片区，转冷势头更甚。究竟造成市场成交低迷的原因何在，安徽片区内部各城市又有怎样的分化特征，长三角一体化的落地又能否为安徽片区城市发展注入新的活力？
01
长三角安徽片区房地产市场发展总体情况
自2018年长三角一体化上升为国家战略以来，城市群发展再度提速。合肥、芜湖等安徽8市尽管在2016年才被正式列入长三角城市群范围，但其接轨长三角的脚步实则早已迈出，未来伴随着规划利好的逐一落地，安徽片区必将迎来崭新的发展契机。究其房地产市场新变化，自2019年以来，安徽片区楼市、地市双双降温，新房和土地成交同比皆有明显缩量，且横向对比来看，市场下行势头相较于同列长三角的江苏、浙江片区更为显著。
（一）长三角一体化规划上升为国家战略，安徽片区发展迎来新契机（部分略）
自2016年《长江三角洲城市群发展规划》发布，合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、安庆、滁州、池州、宣城等安徽地区8市被正式列入长三角一体化城市范围。但无可回避的是，安徽片区城市相较于江苏、浙江和上海的城市仍存在经济发展相对落后、地缘位置相对劣势、城市化进程相对滞后、产业优势相对不明等客观问题，但也要用发展的眼光看到其经济增速较快、产业结构持续优化的亮点所在。展望未来，长三角一体化浪潮奔涌、方兴未艾，随着其战略地位逐步提升、规划利好一一兑现，蓄势待发的安徽片区也必将迎来崭新的发展契机。
（二）2019安徽片区楼市、地市双降温，转冷速度明显快于江浙
2019年，安徽片区新房成交量整体稳中有降，购买力等重重制约下并未出现与江苏、浙江片区相似的“小阳春”回暖行情，反之，成交量的同比降幅仍有进一步扩大趋势，楼市下行压力犹在。土地市场自2019年二季度以后明显降温，房企拿地积极性明显下降，反映在安徽片区土地成交量缩价跌，且对比江、浙片区，转冷势头更甚。政策方面，省会合肥限购、限价、限贷组合拳严控市场，而其他三四线城市相对宽松。
1、四限“一紧多松”，棚改缩量24%，政策环境相对宽松与江浙沪（部分略）
2、新房成交“一崛”后持续显著下行，与江苏、浙江区域楼市走势独立且背离
从楼市成交角度看，安徽片区新房市场自2018年7月开始明显降温，这一态势延续至2019年。今年以来安徽片区市场总体并无波澜，成交量整体稳中有降，相较于江、浙，安徽片区最明显的特征的是“小阳春”行情并不显著。江苏、浙江经历“小阳春”楼市明显回暖，3月成交面积环比翻番， 此后热度惯性延续至2019年中。而安徽市场并未受到整体行情的带动，市场运行相对独立，且走势也于江浙市场显著背离。这一点在我们调研中屡屡印证，安徽购买力整体偏弱，有效需求在前期不断“消耗”后，当前楼市表现出的阶段性疲软实属情理之中。
从成交量同比变化情况来看，江苏、浙江片区成交面积的同比波动幅度较窄，基本在正负20%的区间内，中枢保持平稳。而安徽片区的成交量同比波幅较宽，且自2019年以来，同比增幅由正转负，中枢明显下移，安徽片区楼市相较江、浙面临更为严峻的下行压力。
我们以2015-2017住宅用地消化周期来衡量各城市的潜在库存情况，计算可得长三角三省中，浙江省内9市宅地消化周期皆在3.4年以下，江苏片区除盐城外所有城市宅地消化周期皆在5年以下，当前及未来一段时间内的库存风险基本可控。相较而言，安徽多个城市的潜在库存风险问题值得引起关注，滁州、铜陵、池州的宅地消化周期皆超5年，尤其池州长达近7年。
3、2019年下半年土地市场转冷，成交量价齐跌，房企投资安徽谨慎（略）
02
安徽片区不同城市经济实力和楼市政策各异，
造就行情分化显著
安徽片区各城市间由于经济产业发展程度以及房地产政策的差异，存在不同的发展模式。一方面二线城市合肥与三四线城市楼市行情截然不同，另一方面不同的三四线城市由于经济发展与市场政策的不同，在自身城市秉性下孵化出各有千秋的区域房地产市场。
（一）合肥受政策性控影响显著，楼市在“大热”与“骤冷”间起伏交替
城市间横向比较来看，合肥是省会和长三角城市群内副中心城市，高首位度保证了合肥经济在安徽省内“一枝独秀”，相对较高的经济增长保障了城镇居民购房支付能力得以支撑。但就合肥楼市自身发展纵向比较来看，合肥市场也并非一路向上，而是在多重调控政策的影响下起伏交替。
1、合肥楼市于2019年初陡然转冷，成交累计同比增速稳步回落
对比长三角城市群内同为核心城市的南京，从商品住宅成交面积的累计增速来看合肥与南京整体楼市行情基本一致，但2018年合肥楼市均迎来了“大热”，累计同比增速最高点较前一年有翻倍；相反在2017年以及2019年均陷入了“骤冷”，在两个季度内新房成交面积累计增速便降至历史低点，并保持低位徘徊。以2019年上半年为例，在一季度快速进入下行寒潮后，虽随着“金三银四”二季度楼市成交量有明显上升，但市场实际开盘去化率依旧由73%下滑59%，上半年新房累计成交面积较2018年同期下降了11%。
2、2019年来调控政策不断加码且“拳拳到肉”是楼市行情低迷的主因（部分略）
（二）三四线城市呈现四种独立行情特征，内生型产业强市芜湖是个中翘楚
对于三四线城市而言，往往具有各异的楼市发展历程以及市场特点。这一方面各城市在产业尚未多元化下支柱产业的强弱往往决定了中长期经济发展的高低水平，从而决定当地居民收入及财富水平，进而间接影响了新房的支付能力。另一方面城市能否受到核心城市资源外溢也与地理上的远近息息相关。此外，结合棚改货币化安置等政策因素下，可以将三四线城市大致分为以下四类：
一是内生型产业强市：地理上距核心城市较远，市场发展相对独立，购房需求因城市产业强力而内生充足且购买力坚挺，楼市颇具韧性。
二是环核心二线城市：典型如环南京的马鞍山、宣城，合肥、南京都会受辐射的滁州，这些城市接受核心城市的福荫颇丰，市场随核心城市发展而上升，楼市独立性与韧性较差。
三是棚改驱动型城市：市场发展相对独立，因城市产业一般而民富基础较薄弱，居民购房动机多受棚改安置政策催化，楼市韧性较差。
四是资源枯竭型或基础薄弱型城市：城市经济体量过小或产业发展出现倒退，居民财富无法聚集下城市购房需求较低，楼市虽独立但体量小且行情惨淡。
1、内生型产业强市：经济产业支撑下芜湖人财两旺，楼市独立且具韧性
芜湖是安徽省内生型城市的典型代表，一方面由于芜湖与省会合肥在地理上有一定距离，2城分居皖中皖南，受合肥影响较小；另一方面，作为皖南区域的中心城市，芜湖经济基础相对较好，本地人口购买力尚可，对楼市也有一定的支撑作用。
芜湖楼市行情相对独立，冷热交替间抗跌韧性好于省内其他三四线
纵观芜湖2019年商品住宅成交面积累计同比增速的变化，相比于安徽省内其他三四线城市而言，芜湖楼市具有行情独立性和抗跌韧性这两个特点。
首先整体上来看，虽然2019年三四线城市均有不同程度的回落，但是芜湖新房成交表现相对独立，在淡市下走出了区别于省内其他三四线的独立行情。事实上，其他三四线城市在2019年累计增速始终处于历史底部未见回暖，芜湖无论在商品住宅月成交体量还是累计同比增速上均有明显回升。在月成交体量上，芜湖三季度月成交体量达22万方，相比一季度月成交体量上升了76%；在累计同比增速上，自3月起芜湖商品住宅的市场体量增速便由底部回升，至三季度末已回升超20个百分点。
其次局部上来看，芜湖在市场由热转冷时具有一定的抗跌韧性。较明显的是在2018年末市场初步下行期安徽省内其他三四线城市新房成交增速骤降，而芜湖则滞后2个月并以相对平缓方式回落。此外在2019年三季度各城市调控政策局部松动市场出现回暖转机时，芜湖先其他城市一步回暖，累计增速止跌转升。
综合而言，虽然芜湖在2019年随着全国市场步入下行期整体成交体量相比2018年下降明显，但与从成交面积累计增速的变化来看其独立的市场行情表现出了一定的韧性。
经济、人口、购买力向好等多重因素为芜湖楼市提供稳固支撑
究其原因而言，芜湖楼市所表现出的独立性和韧性与其内生型城市的特点息息相关。具体而言，市场变化独立性与其购房需求内生为主相关，市场具有韧性则归功于城市相对出众的经济发展。
芜湖出众的经济发展保障了城镇居民的购买力，为房地产市场提供了韧性。作为皖南区域中心城市，伴有长江航运的天然优势，芜湖经济发展在体量与质量上均实力出众。
体量上随着近年并入长三角城市群合作加强，以GDP为代表的综合实力已然稳居安徽省第二、省内三四线第一。2018年GDP达3279亿元，超过省内三四线城市第二名马鞍山千亿元有余。此外高体量还伴随高增速，2019年上半年芜湖GDP同比增速达8.3%，甚至略高于省会合肥8.1%的经济增速。
而在质量上不仅拥有一批以奇瑞汽车为代表的大企业支撑，而且县域经济也较为富裕。在芜湖“保质保量”的经济发展下，2018年城市城镇居民人均可支配收入增长9.2%致3.5万元，有扎实经济保障的民富基础成为城市楼市具备韧性的主要支撑。
芜湖作为内生型城市购房需求以本地为主，加上城市人口吸附能力强劲，保障了房地产市场长期具有独立性。正如上文所说，芜湖在地理与经济上均相对独立，受核心城市合肥、南京辐射较小，市场购房需求主要以本地刚需为主。加上本地房企伟星占据市场份额极大，优质改善客群也多置业于本地伟星项目。因此整体城市购房需求始于本地终于本地，让楼市具有了独立性。同时，芜湖2014年-2018年常住人口5年增速达0.9%，除去省会合肥以及工业城市马鞍山外已冠绝全省，强劲的人口吸附能力远远不断地催生了新的本地购房需求，使得芜湖楼市长期保持独立性。
总的来说，以芜湖为代表的这一类内生型强城，虽然由于地理原因享受核心城市外溢福利较少，但自身较高的经济体量与成熟的产业为房地产市场提供了内生支撑，在充裕的内生购房需求下，这一类城市“另辟蹊径”地走出了独立且具韧性的楼市行情。
2、环核心二线城市：马鞍山、滁州、宣城依靠南京外溢客群，淡市下行明显
由于地理位置上马鞍山、滁州、宣城3城毗邻核心城市南京。由于3个三四线城市经济体量与产业结构在发展程度下与南京相差甚远， 3城受南京影响极大。因此，马鞍山、滁州、宣城3城是安徽省内环核心城市的典型代表，房地产市场与核心城市此消彼长。
3城楼市与南京具有明显的伴生关系，即“成也南京，败也南京”
2018年上半年南京市场火热加上城市购房政策收紧，相比之下调控政策“真空”、房价较低的环南京城市成为部分投资性购房者的“投资下一站”，南京外溢客群纷纷外溢至马鞍山、滁州、宣城等城市寻求次一级投资机会。这一举动使得2018年环南京3城整体月成交体量普遍超过南京。而随着市场急转直下外溢投资客回巢后，2019年3城月成交体量大幅缩水，降低至南京市场体量以下。总的来看，马鞍山、滁州、宣城等环核心城市与核心城市南京在楼市变化上呈现交错行情，相伴相生且此消彼长。
南京外溢客群不仅是城市购房需求的重要组成者，而且是购房情绪的重要决定者
结合各城市楼市实际来看，核心城市对环核心城市的影响更加明显。以滁州为例，由于紧靠核心城市南京，滁州市场购房者本地与外地、自主与投资并存。与南京直接接壤的来安县汊河、南谯区乌衣和全椒县等滁州郊县板块均为南京外溢客群所覆盖。由于连接南京的滁宁快速路、地铁延长线和轻轨S1、S4号线相继落地，南京外溢客群在整体市场向好时不断流入，推升板块楼市持续火热。至2018年滁州本地刚需客与外地投资客在成交体量上已然五五分成，可见南京外溢客群是滁州楼市需求的重要组成部分。
此外，随着2019年外溢投资客群逐渐返回核心城市，滁州本地客群的购房情绪也落入低谷。由于购房者购买力不足下对房价较敏感，2017年后滁州房价陷入滞涨，多数项目“备高卖低”实际房价上涨缓慢。在这一前提下，民富基础较弱的本地购房者在购房决策上多随外地投资客的动向“跟风而变”。在外地投资客群逐渐撤离滁州市场时，部分对置业存在压力的本地购房者便纷纷转向持币观望状态。总之，由于滁州自身城市房价的滞涨以及民富水平薄弱，南京外溢客群的去留成为城市整体购房情绪的重要决定者。
总而言之，以马鞍山、滁州、宣城为代表的环核心城市由于自身发展水平与民富基础与核心城市的差距，在房地产市场上处于被动位置。虽然充分享受了核心城市带来的外溢福利，但也使自身市场缺乏独立性成为核心城市楼市的伴生品，虽在热市中环核心城市往往可以”乘风而起”，但在淡市中缺乏必要的韧性。
3、棚改驱动型城市：“房票”催化安庆购房者置业热情，棚改缩减下成交急降（略）
4、资源枯竭或基础薄弱型城市：铜陵、池州经济发展居末，购买力相对受限（略）
03
城镇化提速叠加长三角一体化契机，
安徽后发优势显著，合肥“龙头”地位弱化
正如前文所述，从短期来看，当前长三角安徽片区的各城市房地产市场已经降温，各城市基于“因城施政”、棚改收缩、投资客退场等原因呈现出显著的分化特征。但从中长期来看，综合评价这些城市未来发展空间，还是要落脚于城市产业、人口、经济发展、购买力变化等“人+钱”的基本面。
（一）城镇化叠加长三角一体化，人口回流的后发优势可期，但合肥“虹吸”有限（略）
（二）购买力是空间关键，前景：合肥>芜湖>马鞍山>宣城>滁州>安庆>铜陵>滁州（部分略）
以下我们将从供应稀缺程度、需求充裕程度、基本面向好程度、交通通达性、休闲配套等多个维度出发，分析这8个城市的中长期发展前景。毋庸置疑，合肥仍列首位，作为安徽省省会，合肥近几年来房地产市场发展可谓迅速，十年城区扩张十倍，后发优势显著。不过合肥市场的中长期发展还是存在一些“隐患”，具体来看，
一是政策调控“无孔不入”，层层递进，房企的操作空间相对较小。尤其以限价表现最为突出，既限地价也限房价，并且房价实行一盘一限价的策略，仍不乏升级的可能。以滨湖新区为例，2019年上半年调整了最高限价，调整后的最高地价为2280万元/亩、最高楼面价地价为17100元/㎡，这一限价较2016年葛洲坝竞得的单价地王22102元/平方米下调了5002元/平方米，限价红线再次下拉，滨湖土地调控再次升级。不得不说，当前合肥的房价平稳一定程度上也是调控带来的“假象”，在这样的背景下，房企自由定价空间被剥夺，利润空间有限，不利于激发市场活力。
二是客户需求与住房供应之间存在错配：购房需求仍以刚需为主，产品却已全面跨过改善门槛。总体来看，合肥房地产市场的发展主要是依靠本地及周边县市客群带动，加之合肥近些年在人才新政的刺激下，人口流入量较为突出，新合肥人成为重要的购房群体之一。值得注意的是，合肥民富基础较弱，购买力相对欠缺，需求方面以刚需为主，但由于近两年合肥土地价格涨至高位，房企为保证盈利开发项目以改善产品为主，市场总体表现为产品的供求错配，许多刚需客群被“改善”，大户型产品去化缓慢。
三四线城市中，芜湖也是较为典型的基本面较好的内生型城市之一，虽然当前也有市场降温的情况出现，但是从购买力、经济发展、产业结构等方面来看，需求面尚有支撑，本地品牌房企伟星的高价楼盘仍有不错的去化表现，可见还有部分改善需求有待释放。未来城市发展的短板主要集中在基础配套设施的投入和交通便捷性建设等方面，2017年芜湖市区地均基建投资额仅为184万元/平方公里，在安徽省内也属中下水平，且芜湖目前仅有军用机场，却无民用机场，整体交通便捷性有待增强。
马鞍山、宣城、滁州基本都属于环南京都市圈的三四线城市，楼市行情与南京基本呈现出“此消彼长”的态势，未来楼市主要还应聚焦在产业导入、人口承接等方面，单纯以投资客驱动的发展模式终归难以持久。而对于铜陵、池州等资源枯竭型或是经济基础较为薄弱的三四线城市来看，其房地产行业的发展前景不容乐观，产业能否升级、居民收入水平能否提升才是推动其楼市发展的决定性因素。
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《长三角一体化背景下安徽楼市发展空间研究》
一、长三角安徽片区房地产市场发展总体情况
（一）长三角一体化规划上升为国家战略，安徽片区发展迎来新契机
（二）2019安徽片区楼市、地市双降温，转冷速度明显快于江浙
1、四限“一紧多松”，棚改缩量24%，政策环境相对宽松与江浙沪
2、新房成交“一崛”后持续显著下行，与江苏、浙江区域楼市走势独立且背离
3、2019年下半年土地市场转冷，成交量价齐跌，房企投资安徽谨慎
二、安徽片区不同城市经济实力和楼市政策各异，造就行情分化显著
（一）合肥受政策性控影响显著，楼市在“大热”与“骤冷”间起伏交替
1、合肥楼市于2019年初陡然转冷，成交累计同比增速稳步回落
2、2019年来调控政策不断加码且“拳拳到肉”是楼市行情低迷的主因
（二）三四线城市呈现四种独立行情特征，内生型产业强市芜湖是个中翘楚
1、内生型产业强市：经济产业支撑下芜湖人财两旺，楼市独立且具韧性
2、环核心二线城市：马鞍山、滁州、宣城依靠南京外溢客群，淡市下行明显
3、棚改驱动型城市：“房票”催化安庆购房者置业热情，棚改缩减下成交急降
4、资源枯竭或基础薄弱型城市：铜陵、池州经济发展居末，购买力相对受限
三、城镇化提速叠加长三角一体化契机，安徽后发优势显著，合肥“龙头”地位弱化
（一）城镇化叠加长三角一体化，人口回流的后发优势可期，但合肥“虹吸”有限
（二）购买力是空间关键，前景：合肥>芜湖>马鞍山>宣城>滁州>安庆>铜陵>滁州
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