蛋壳公寓IPO:连年巨亏之下,营收增速大幅放缓

蛋壳公寓的控股公司Phoenix Tree Holdings(以下统称蛋壳公寓)已经更新了递交美国证监会的文件,计划于当地时间1月16日在纽约证交所进行IPO交易,以“DNK”代码上市,融资1.64亿美元。

Seeking Alpha刊文指出,蛋壳公寓成长非常迅速,但是近期已经开始减速,而公司运营亏损严重,烧钱惊人,这样的IPO,普通投资者最好还是敬而远之。

概览

根据F-1/A文件,蛋壳公寓计划通过IPO融资1.64亿美元。

该公司在中国运营着一个长租公寓网络。

他们成长非常迅速,但是近期正在减速,而且该公司还在制造巨大且不断增多的运营亏损,运营烧钱愈演愈烈。

公司与技术

蛋壳公寓位于中国北京,2015年创建,旗下的公寓出租平台面向那些城市地区希望以合理价格获得居所的房客。

公司管理层以创始人之一、首席执行官、董事高靖为首,后者之前曾任Sun0101.com的首席执行官。

蛋壳公寓开发出了一种所谓“新租赁”模式,他们从房主处获得房源后,根据自己的标准化设计进行装修和配置家具,所有房源集中管理和经营。

该公司使用人工智能算法,即他们所谓“蛋壳大脑”来进行分析、预测和决策,比如对价格进行实时分析和调整,评估扩张计划的前景等,他们相信这种已经得到之前实践证明的方法对公司更为有利。

下图即对公司成长道路的一个大致总结。

(图注1,旗下公寓数量从2015年12月31日的2434套增至2019年9月30日的406746套。注2,复合年均增长率(CAGR)计算周期为截至2018年9月30日的三年。)

2018年,蛋壳公寓引入了所谓“梦想公寓”,后者主要是将整层,甚至整幢建筑改造为宿舍风格的公寓,整体出租,面向企业客户。

管理层称,他们的目标是为客户提供一站式服务,诸如清洁、维修、维护、WiFi及物业等服务无所不包。

蛋壳公寓的主要投资方包括春华资本、华人文化产业投资基金、愉悦资本、Tiger Global Management(老虎国外)、蚂蚁金服、高榕资本、酉金资本等。

客户获取

蛋壳公寓通过整体品牌广告和定向市场营销来推销自己的产品。

销售和营销支出相对于营收的百分比在不同周期内起伏不定。

以每投入1美元能够带来多少美元新增营收计算的销售和营销有效率在最近九个月周期内为4.1左右,颇为强势。

每套公寓平均营收从最近两个周期看来似乎已经见顶。

市场

根据仲量联行近期的一份市场研究报告,由于所谓门户城市住宅价格上涨,以及越来越多农村居民进入城市寻求更好的工作和教育机会,亚洲太平洋地区的出租公寓市场正在成长当中。

在城市公寓价格飞涨的情况下,和传统的出租模式相比,合租公寓能够省下最高25%的成本,而对于投资者而言,这种新模式也免去了他们自己建立或者雇用专门的管理公司提供维护服务,收取租金和寻找客户的麻烦。

此外,“鉴于合租空间家具和家电配置完全,还有清洁和维护服务,租客只需要和一家运营商打交道,而不必自己面对各种保证金、水电、家具和代理费等”。

还有,由于运营商可以充分利用自己的合租规模经济优势,他们就可以为房主提供更高的潜在收益,并提高清洁、家装配置和公用事业服务等的效率。

这家研究公司坚信,虽然合租还处在发展的最初阶段,但是这种模式长期而言将逐渐成长为标准出租模式。

财务表现

蛋壳公寓近期的财务表现可以大致概括如下:

营收增长强势,但是已经在减速

毛利润在增长(但也在减速),毛利润率在降低

运营亏损增大,运营现金流为负数且日益恶化

运营消耗现金增多

以下即来自该公司文件的各种具体财务数据。

截至2019年9月30日,蛋壳公寓持有现金2.903亿美元,负债11亿美元。

截至2019年9月30日的十二个月当中,公司自由现金流-5.963亿美元。

IPO细节

不计承销商“绿鞋期权”,蛋壳公寓计划发行1060万股美国存托股票(ADS),代表公司1.06亿股A类普通股,发行价格区间中值15.50美元,以此计算的IPO总收益大约1.643亿美元。

一些既有股东和其他战略投资方已经表示出意向,最多可能以IPO价格购入价值1.15亿美元的ADS,这对于潜在的IPO投资者是一大利好。

A股每股对应1票表决权,而公司创始人、首席执行官持有的B股则每股对应20票表决权。标普500指数已经不再接纳类似采用多重股权架构的企业股票为成份股。

假设IPO成功以中值完成,则公司对应的企业价值大约为41亿美元。

不计承销商“绿鞋期权”、定向增发,以及受限股等,蛋壳公寓公开流通股票将相当于公司发行在外全部股票的5.28%。

根据最新的文件内容,该公司计划将IPO净所得投入下列用途:

——扩大业务规模,包括获取更多公寓,进行整修等;

——强化技术能力;

——一般性企业目的,包括品牌营销、潜在的并购和投资(虽然目前并未考虑特定交易)。

IPO承销商为花旗、瑞信、JP摩根和老虎证券等。

蛋壳公寓

蛋壳公寓希望登陆美国市场,同时既有股东和战略合作伙伴可能会购入本次IPO的超过70%。

尽管这对于IPO投资者无疑是个好消息,但这也就意味着该公司真正的公开流通股怕将少而又少,这就意味着后IPO时代的行情很可能会波动非常剧烈。

该公司的财务表现状况和WeWork高度类似,营收增长强劲,但是运营亏损猛增,烧钱速度惊人。

销售和营销支出相对于营收的百分比起伏不定,但是整体而言是伴随营收增长趋向走低。

平均每套公寓营收已经见顶。

根据仲量联行的报告,中国合租市场的机会看上去是非常可观的,这也就意味着蛋壳公寓拥有一个对自身有利的大环境。

看上去,这一IPO似乎是得到了既有的新来的投资方的强大支持,他们也看好中国合租行业的发展趋势。

然而,该公司的财务数据显示,他们的营收增长和毛利润增长都在减速,运营亏损陡然提升,烧钱额度大幅加快。

对于那些敢于并愿意冒险的IPO投资者而言,博一下也许是值得的。只是,考虑到近年来大多数中国IPO股票在美国市场上的糟糕表现,以及蛋壳公寓自身令人担心的运营亏损和烧钱问题,普通投资者最好还是不要轻易涉足这一IPO。(费绿)