返乡置业,回武汉该买咋样的房?

常言道:“光阴如梭,岁月如刀”,一年时间在不知不觉间已经从指缝间流逝,外出打拼的人们又按下了回乡探亲倒计时器,心心念念,盼着回家过年喜庆日子的早日到来。

作为在外地打拼返回武汉的游子,很多人会用在家乡买房的方式回报父母,或者给自己安一个故乡的小窝,安抚自己疲惫的心灵。但毕竟外出已久,想要做出一个明智的决策真不是一件容易的事。

本文试图从武汉市场全览视角,从不同维度向读者朋友们介绍武汉住宅市场的变化趋势及具体数据,对您的置业决策提供些许帮助。

一、2015年以来武汉市住宅市场均价及租金价值变化趋势情况

上图反映的是2015年以来武汉全市住宅均价(蓝色曲线)和租金价值(红色曲线)的变化趋势情况。全市住宅均价在2015年1月份这个时点,为9394元/平米,五年过去,2019年11月份涨到了18501元/平米,上涨幅度高达96.95%,年均上涨19.39%。

2016年9月30日启动的房地产专项调控,武汉住宅市场均价并未应声下跌,而是持续上升至2018年2月,全市住宅均价达到19096元/平米的历史性高点后才出现平稳下调局面。以2019年1月17901元/平米的阶段性低位计算,与历史性高点相比,住宅均价每平米下降1186元,降幅仅为6.21%。如果以2019年11月18501元/平米的均价计算,与历史性高点相比,住宅均价每平米下降595元,降幅仅为3.12%。2019年1月至11月,住宅均价每平米上涨591元,涨幅为3.30%。

从变化趋势判断,武汉市场住宅均价会保持窄幅上升状态。

上图中有关租金价值的变化情况大家不必太过理会,只要清楚一件事就行:武汉住宅市场租金均价上涨幅度还跟不上住宅均价的上涨速度,靠收租回报的模式养房难以为继!

二、2015年以来武汉市各行政区住宅均价变化情况

上图反映的是武汉辖区内各行政区五年以来的住宅均价变化情况。为便于读者朋友更清楚数据化的变化情况,笔者将各行政区2018年12月31日的住宅均价(绿色曲线)和2019年12月6日的住宅均价(红色曲线)进行了逐一标注,大家可以对照分析各行政区的价格差异情况。

从图中可以看出,如果按由高到低的顺序对武汉辖区内各行政区的住宅均价进行排序的话,应该是下面这个结果:

1、武昌区>2、江岸区>3、江汉区>4、硚口区>5、洪山区>6、青山区>7、汉阳区>8、东西湖区>9、江夏区>10、蔡甸区>11、黄陂区>12、汉南区>13、新洲区。

各行政区的房价受经济发展水平、配套完善程度、供应量以及人口数量等影响差异巨大。

房价最高的武昌区,最新住宅均价为24547元/平米,虽然比2018年12月31日的住宅均价下降了1.63%,但相对于房价最低的新洲区而言,最新住宅均价的差价达到17441元/平米。也就是说,武昌区的最新住宅均价是新洲区最新住宅均价的3.54倍,同城的分化极其严重。

作为返乡的游子,无论您经济能力如何,建议您把排名前三的武昌区、江岸区和江汉区作为自己的首选区域,读完这篇文章后,花时间去甄选自己的心仪对象,恐怕是一个较好的选择。

三、2015年以来武汉市场住宅产品新增供应量走势

上面这张图反映的是整个武汉住宅市场各月度供应量的变化情况,为便于大家理解年度变化情况,笔者又作了如下的图表,大家会更加明白市场的变化趋势:

3.武汉市场2015年以来各年度住宅供应量变化情况

前一图表可以看出月度供应量在2019年3月以后是同比下降的趋势,后一图表更加清晰的看出:

在2017年,武汉住宅市场年度供应量达到780035套的阶段性高位后,连续两年呈供应量下滑趋势。

这个结果与两个因素相关:

第一,受调控影响,开发商的投资力度有所降低,导致供应量出现下滑现象;

第二,武汉作为省会、华中区域的龙头和节点型国家城市群战略核心城市,市场正在由新房市场逐步向“新房+二手房”市场过度,最终,二手房交易量会远高于新房交易量,大家会在存量房市场上展开竞争。

就目前而言,返乡置业者还是应该首选调控背景下被行政干预压制、存在明显价格优势的新房市场。好房子,卖一套少一套,把握好手中的购房资格,趁低吸纳一套新房,享受买到就赚到的历史性机遇带来的红利。

四、2015年以来武汉市住宅市场套均面积供应变化趋势情况

这张图反映出武汉住宅市场套均面积的变化趋势:

整体市场,套均面积在99.79平米至112.01平米之间波动,波幅不大,但从2018年下半年开始,套均面积的波动区间进一步缩窄至102.32平米至104.12平米之间,也就是说,武汉市场100平米的三房接受度最高,成为大部分职业者聚焦的面积段。

作为返乡置业者,当然应以绝大部分人的选择为自己的目标,至少有一个好处,即未来的某天,您想要升级换代或者迁居至更有发展前景的一线城市时,您准备卖出的房产有更多人愿意考虑,变现时间就会短很多。

五、2015年以来武汉市住宅市场套总价供应变化趋势情况

这张图反映的套均总价变化趋势和第一张图反映的住宅均价变化趋势基本一致,在套均面积变化并不大的前提下,套均总价已经由2015年1月份,103万可以买一套房,涨到了2019年12月份的198万才能买一套同样面积住宅这个残酷的现实!5年间,买房需要付出的成本上涨了92.23%,没买房的朋友,满眼都是辛酸的泪!宝宝好伤心~

对武汉这样的城市而言,暂且不论国家注入2500亿元巨资举办“世界军运会”这种千载难逢城市发展机遇带来的利好,仅就武汉在中国城市群国家发展战略中无可替代的地位而言,越早拥有一套自己心仪的房产,越会把牢武汉发展红利带来的收益。如果您有短期内爆炒房产致富的“美梦”,笔者只有一句话送给您:冲个冷水澡,洗洗睡吧!

六、2019年11月武汉市住宅市场不同单价段产品供应比例情况

这张图对于您了解住宅市场的产品价格段有很直接的帮助:

就住宅均价而言,1.6-1.8万/平米的产品,占市场供应量的15.42%,排名第一位;其次是1.4-1.6万/平米的产品,占市场供应量的13.25%,排名第二位;再其次是1.8-2.0万/平米的产品,占市场供应量的13.22%,排名第三位。也就是说,1.4-2.0万/平米的产品,占据了市场供应量41.89%的份额。

根据您的经济实力,建议您在锁定区域内用“垫着脚尖选好房”的原则去筛选“好开发商的好房子”。从长远角度看,暂时性的供楼压力,会带来“物业升值幅度更大”、“服务素质更好”、“变现能力更强”以及“抗风险能力更大”等诸多持久性收益。

七、2019年11月武汉市住宅市场不同面积段产品供应比例情况

这张图对您选房很关键,虽然前面有关套均面积的变化趋势已经有一定结论,但具体到户型面积,这张图更具有实战价值。

和上一个观点一样,您回乡买房除了关注前面提及的内容外,在面积段选择上仍然要适应满足社会最大需求的面积段和户型,即首选占比为16.58%、排名第一的90-100平米三房产品,其次再选择占比为14.07%、排名第二的80-90平米紧凑型三房产品。大多数人选择的面积段,也就意味着将来的变现速度快,有助于快速实现您改善居住条件或迁居的计划,不至花费太长周期来变现。

八、2019年11月武汉市住宅市场不同总价段产品供需比例情况

这张图用途很简单、直接,就是让您看看目前武汉全区域套均总价的市场占比排列。至于选哪个总价段、在哪个行政区选房,那是非常个性化的需求,在此不再赘述。

九、武汉市2019年11月份新楼盘区域构成饼图

前面的内容是长周期的数据,接下来的内容都是聚焦在一年以来新房市场发生的变化。

上图反映了2019年11月份武汉市场新增楼盘的区域分布情况。可以看出,价格较高区域的供应量明显偏低,供应量高的区域,基本都是经济发展水平尚待提升的区域。

如果您看懂了我说的观点,作为返乡置业者的您,恐怕还是优先考虑行政区的价格排序,在拟定的区域内根据自己最大经济承受能力,去选择一套你能触及的最好的房子,恐怕是一种明智的选择。

当然了,如果钱多。又能够解决限购问题,在经济活力尚差火候的区域购房,也许还有短期内获取增值收益的机会,但靠炒作赚钱的梦就别做了!

十、武汉市近一年新楼盘价格走势图

上图反应的是一年来武汉市场新楼盘的价格走势,来自于501个在售项目的实时监测数据。

可以看出,2019年4月,是新盘一年来的价格低谷,均价为17005元/平米,而到了2019年9月,新盘均价每平米上涨460元,涨幅为2.71%,幅度有限,也在房价保持稳定区间之列。2019年11月,新盘住宅均价有所回调,每平米相对于9月份下降了129元,降幅仅为0.74%,微乎其微。

武汉市场,一年内最高不到3%的住宅新盘均价涨幅,完全在正常控制范围内,大家无需多虑。从长远计,武汉市场不单是整个湖北的置业首选地,同时,还是湖南、江西两省外出务工白领或高级蓝领人士、以及商务人士、民营企业老板等人群的主要外埠置业目的地,拥有一套武汉好开发商的好房子,一定会是一个不错的选择。

十一、武汉市2019年11月份新楼盘价格结构分布比例

这张图也是给您置业提供个参考:

单价1.5-2.0万的新房,占供应量的29.09%,绝对的王者第一;第二名是单价2.0-2.5万元的新房,占比21.61%,比第三名略有优势;第三名是单价1.0-1.5万元的新房,占比21.05%。三者相加,即单价1.0-2.5万元的新房产品,占据71.75%的市场份额,恐怕回乡置业的人群,只能在这个单价段中去选择好产品了。

至于其他单价段产品,偏低的不建议选择,位置差、产品弱,也不会有好的物业服务,而太贵的产品,能够承受的人群基数有限,未来的变现难度会大幅增加,还是谨慎选择为好。

前面10个内容,从各个角度对武汉住宅市场进行了一次全貌扫描,相信对您回乡置业的选择有很多帮助。接下来的两个视角,是有关住宅产品租售比变化和投资收益变化的统计图表,希望让您在保持清醒头脑的同时,做出自己最终的选择。

十二、2015年以来武汉市场住宅产品租售比走势

所谓租售比,就是您购买住宅后通过出租方式收回静态投资的时间长短,以年为单位。年限越长,回报期越长,收益越差。

2015年1月,武汉市场按住宅均价和平均租金测算的回报期为28年,2017年11月,达到惊人的地步,需要53年才能回本!2019年1月,为43年,到2019年1月,又升至49年的水平。

结论:如果您要做收租婆或收租公,恐怕不是一个好的选择。这个结论,不但对武汉有效,对几乎所有的大、中型城市,恐怕都是真理!个别的小城市,可能时间会短些,但城市吸引力有限,不会是大多数人的选择。

十三、2015年以来武汉市场住宅产品租售比走势

这张图表反映的事实恐怕无需太多解释,“房住不炒”国策已经在很大程度上限制了住宅产品的金融属性,“买到就赚到”、“炒房能暴富”的历史辉煌已经一去不复返,投资收益自然会大幅下降。

结论:如果靠投资房产去发财致富,不足2%的年化投资收益率,都低于银行活期利率,恐怕连你的裤子都保不住,还是别做这个梦吧!

回乡置业,买的是孝顺、买的是家乡的一个安乐窝,一个能够安放疲惫身心、释放压力的温暖空间,无论您的脚步走到哪,都有一个让您思念、引起您甜蜜回忆的承载物,何必在意账面上看得见却摸不着的涨与跌?