在2019年克而瑞年终市场分享：愿你历尽千帆，归来仍是少年（上篇），我们说到从去化、分化、限价、分销各种现象来看，市场确不容过分乐观，我们正在进入冬天。但这个冬天会有多长？企业当如何应对？武汉未来城市发展格局及居住时代又将如何演变？且听老吴细细说来。
NO.1
心有猛虎，细嗅蔷薇
在多变的行业局势下，企业战略莫衷一是。反映市场变化的同时，更能反映企业与城市共同发展所做的选择，老吴揭示企业在当前市场下战略差异的发展路径。
企业高速增长不再
全国百强房企增长规模从2016年的50.8%，下降到2019年的6%。数据还显示企业规模在增加，城市进驻在增加，但单项目产能却在不断减少。2019年典型规模型企业平均在售项目61个，单盘产能仅5.9亿。其中不单有市场方面等因素，与企业的经营也相关。克而瑞统计从2016-2018年，上市房企的各项支出变化，土地成本在下降，而项目经营的利息支出、销售费用等却在持续递增。房企与资本、市场的博弈可窥见一二。
企业市占格局稳定
与全国相比武汉TOP10企业变化较大。保利、万科等深耕武汉已久的品牌房企，十年来在榜稳定。第一和第十，连续两年没有明显的门槛之差。头部企业增长率明显放缓，前十房企的占有率为38%，与去年基本持平。企业年度业绩表现出不均衡，多集中在下半年发力，如金地、保利、万科，业绩下半年占比均在70%上下。
而研究TOP20的进阶路径，则显示三条特征：第一，项目不多有2个大盘或者高价盘，一年能保持30-50亿供应，或者有3-4个项目，一年能有30亿左右供应；第二，布局十几个项目，每个项目保持10个亿左右稳定流量；第三，单盘贡献15亿左右，操盘7-8个项目，也足以冲进TOP20。所以从TOP20可以看出，深耕武汉的房企在布局、资源整合、以及操盘层面均有一定优势。
企业战略选择变化
市场的变化影响企业战略发生变化，无论是控制节奏不再保持高周转，或继续高周转，战略选择都不尽相同。克而瑞2019年共发布三个榜单：全口径榜、操盘榜、权益榜，从不用角度反映在当前形势下武汉房企的战略差异和市场表现。
本土资源型企业，项目资源、土地资源优渥的企业，如城投，在全口径榜里位列14位，在操盘榜里面却未出现在前20名，权益榜又出现在第11位。意味着在城投的发展路径里，是拿出资源与更有营销能力、管理能力或综合性能力的操盘企业进行合作，来实现资源的迅速变现。在当前，不止武汉地产，这已是当前很多地方性国企，在走的一条路。这是面对当下市场形势，企业快速实现规模性增长的一种有效方式。
强操盘品牌企业，如龙湖、旭辉，典型有着较强操盘能力，但是在资源获取方面有一定局限性的企业。可以看到他们在操盘榜能排到前10名，但在权益榜里排名却略靠后。因为这类企业主打小股操盘，侧重输出自己的操盘能力、管理能力等，某种意义上也反应着当前形势下企业战略的差异选择。
多元路径的品牌房企，前三名排名比较稳定的保利、万科，在坚守自己资源自己占有的同时，也将会有频繁的合作项目入市。
综上，榜单旨在反应企业在市场变化、企业在伴随城市发展下所选择的战略路径。另外值得关注的是，从克而瑞盘点的全市土地获取面积的排行榜和新增货值的榜单。可以看到前20强企业多数都在榜单之内，换句话说这些在榜企业在未来的2-3年，依然有着持续爆发的潜力。
NO.2
等闲识得东风面，万紫千红总是春
没有一个冬天不可逾越，参透老吴对未来城市发展的预见，在即将到来的2022居住Pro时代，我们将迎接新的春天。
2020年市场预测
老吴预测，2020年的市场供应量会在2700-2800万方，相比2019年有10%的增长。新增供应主要集中在武昌南，汉口二三环也将成为新的热点供应区域。2020年的市场需求层面，预估会在1800-2000万方。
大家或许会记得，老吴曾在2017年预测武汉未来3年都将维持在2000万方上下，实际2017-2019年连续2000万方以上成交印证了这一预判。但老吴站在当前节点，重新给出了2019年后2000万方规模或将难保持的预言。而按照老吴所预测的2020年供求量推算，预估2020年底，市场存量将会突破2000万方，届时去化周期将大概率超过12个月。
基于中央房住不炒政策决心，地方因城施策局面深化，货币政策的大环境宽松，但涉房信贷持续趋严的政策面和金融环境。老吴做出了更前瞻的预测，老吴预判2021年武汉市场还将会持续保持2500-2800万方的高位供应。
政府五年供应计划足以说明，2018-2020年土地供应占比最集中，达60%，但进入2021年后土地供应则开始缩减，也意味着供应短期高涨，但中长期压力会逐渐消退。
立足2020，拥抱2022
1、2022武汉市场有望走出调整期
在过去的2007年到2019年武汉市场经历了6次市场周期，可以看到每一次周期的间隔期越来越长。这一次的调整，老吴预计或将超过50个月。预估到2021年下半年，因为土地供应端的减少，我们才会再度进入去化的时代，而在2022年存量去化取得一定成果之后，市场才会有望走出调整期。
2、2022武汉城市购房需求改变
城市现有人口居住需求基本满足，供需关系将转变
从产业发展和城市吸引力预估，2030年武汉有望实现1500-1800万常住人口规模，而研究北京、上海等一线城市居住发展历程，我们发现人口的增加并不意味着人均居住面积、购房需求面积的持续上升，到达一定瓶颈后会稳定甚至趋小。基于此，我们模拟武汉未来10年的购房需求变化，模型结果显示未来我们终将要面对一个需求缩减的市场。数据还表明，随着城市开发空间的饱和，我们也将逐渐步入以存量房为主的市场。在未来，住房市场转向供求基本平衡、局部过剩的阶段，行业成长的动力也必然转换。
城市购买力需求变化，已初现端倪
从微观来看，城市三旧改造进入尾声，旧城改造导致的刚需占比持续下降；城市产业迅速发展，产业人口导入的置业需求将成为刚需主力；同时，参照西方城市发展经验，每到20-25年左右会迎来一波“换房潮”，武汉的商品房时代始于98年，23-28年，正好就是2022年起，城市将出现大量的改善需求。而在数据层面，2019年武汉120㎡以下产品已从2013年的80.9%下降至63.2%， 140㎡以上产品同期增涨168%，居住需求的转变已开始显现。2022年起，迎接我们的将是置业者需求变化的多元市场。
3、2022武汉城市新居住格局形成
综合人口、产业、土地开发空间等因素，结合我们对武汉百年发展的格局研究，认为武汉未来的发展格局将以“长江主轴”和“城市功能发展轴”为核心骨架，外围平衡分布大临空、大车都、大临港、大光谷四大产业聚集区。因大车都、大光谷相对成熟，两者之间会有一个空间副轴出现，两大产业会在此交汇融合。既有服务于大车都的产业如南车，又有服务于大光谷的生物医药和互联网产业，如郑店大健康产业园区，腾讯、阿里等。
在这个“1+4”的市域空间格局延伸下，新的“1+6”大都市圈格局也会更为清晰，即以武汉为圆心约100公里范围、一小时交通骨架串联的大中小城市：孝感、仙桃、咸宁、黄冈、鄂州和黄石等临近的节点城市。
未来的城市居住格局将形成：
城核居住，即二环内居住；
产城融合居住，即环四大产业聚集区的居住圈；
新城居住，在过去新城居住的代表是后湖、南湖，在新的城市格局下，即将成型的两个新城都市圈，将会是武咸发展轴上的，黄家湖，郑店，金口等区域；武仙发展轴上的中法新城，蔡甸等区域。
再过十年，还将会出现环都市圈居住格局。
我们当下的市场数据也足以充分说明这一趋势，新房的供应和价格的涨幅、土地供应和溢价明显的都集中在我们的四大产业区，在占比层面四大产业的市场占比更是达43%。
一个时代虽还未落幕，但另一个时代正在悄然到来。
老吴说，我们的居住需求从关注一张房产证，到被企业高周转同质化、固化，再到被政府9070政策等调控错误引导，直到2016年开始才我们开始注重品质…而当下在市场供求关系转变、城市社会结构更新、置业需求多元化诸多变量的影响下。2022年市场将会迎来新的阶段，它可能会是换房潮带来的新需求，会是拆迁尾声出现的新需求，会是产业人口带来的新需求，我们称之为2022居住Pro时代。
结语
曲终人散，余音绕梁。
对话十年，老吴想呈现的是城市成长还需要更多的积累和历练，行业新锐亦如是；
大江大河与小欢喜，是鼓舞诸位不必要过于悲观；
愿你历尽千帆、归来仍是少年，提示大家做好过冬的长期准备；
心有猛虎、细嗅蔷薇，分析的是企业在当前市场下战略差异的发展路径；
等闲识得春风面、万紫千红总是春，是对未来城市发展市场发展的预见。
再听老吴言，我们相约年中。