折价“配股”来袭 “新城系”跳水引关注

1月14日,新城发展发布配股公告,称该公司及配售代理订立配售协议,配售代理同意按竭尽所能基准以每股8.78港元的价格配售最多3.11亿股配售股份,较1月13日收市价9.05港元折让3%,约合人民币20亿元。

2019年,被年中的“黑天鹅事件”撞了下腰的新城控股,股价像是坐了趟"过山车",整个新城系全年股价也呈现了“V型”行情。不成想,2019年“水逆”似乎还没结束,2020年1月13日,新城系AH股尾盘再次出现集体跳水,其中港股新城悦服务最大跌幅达11.66%,新城发展最大跌幅达9.15%,A股新城控股尾盘大幅跳水几乎回吐当日全部涨幅。

值得注意的是,1月13日,房地产板块整体呈现上涨走势,141家A股上市公司中有83家实现上涨。正当人们猜测新城系的逆势下跌是纯属巧合还是内有隐情之时,1月14日,新城发展发布配股公告,称公司将以每股8.78港元的价格配售最多3.11亿股配售股份,较1月13日收市价9.05港元折让3%,约合人民币20亿元。

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步“融创”后尘 折价配股来袭

1月14日,新城发展发布配股公告,称该公司及配售代理订立配售协议,配售代理同意按竭尽所能基准以每股8.78港元的价格配售最多3.11亿股配售股份,较1月13日收市价9.05港元折让3%,约合人民币20亿元。另悉,花旗银行为此次配股的独家承销商,配股集资所得将用作一般企业用途。

之前市场鲜有配股融资的方式,近期却被房企频繁使用。今年1月10日,融创中国发布公告称以每股42.80港元配售1.8692亿股配售股份。不久前,富力地产发布公告称,已委托配售代理配售总共2.73亿股新H股,配售价格为13.68港元/股,较2019年12月18日收盘价折让约7.19%,预计筹资37.35亿港元。除此之外,近期美的置业、首创均有配售股份的动作。

然而,在港股上市的企业采取配股融资很少能得到市场的正向反馈,融创宣布配股的公告发出后,股价次日下跌4.39%,一天市值挥发91亿港元超过筹资额,而早前富力地产、首创等公布配股融资后,股价也出现下跌。

以融创为例,有机构认为,配售后,公司货币资金将增加71亿元,净资产增厚71亿元,将直接推动公司净负债率下降至180.9%,较2019年上半年末下降25%,有望推动公司融资成本逐步下行,按公司2019年上半年末有息负债余额3021亿元估算,假设公司加权融资成本分别下降50、75、100bp,分别对应节省利息15.11、22.66、30.21亿元。

照此推算,此次新城配股,或将进一步扩大公司股东权益基础,优化本公司资本结构。因此,配股为短期利空,每次配股都导致股价的下跌,但长期来看,配股有利于企业长期发展。

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尾盘集体跳水 暴跌似曾相识

二级市场方面,港股新城发展13日临近尾盘跳水,股价下跌近6%;港股新城悦服务同时跳水,盘中最深跌超11%,收盘跌幅4.4%;新城控股1月13日盘中一度涨2.6%,尾盘跳水几乎回吐全部涨幅。

消息面上,在12日举行的2020北京市政府工作报告上指出,坚持“房住不炒”,进一步完善长效管理调控机制,优化共有产权住房分配政策。13日,中国银保监会副主席黄洪在发布会上表示,今年在防范化解金融风险方面的重点工作包括坚决落实“房住不炒”要求,严格执行授信集中度等监管规则,严防信贷资金违规流入房地产市场,持续遏制房地产金融化泡沫化。

房地产板块13日行情走势

受此消息影响,13日低开低走的A股房地产板块盘后呈现震荡上行走势,临近尾盘快速拉升翻红,报收13862.04点,涨幅0.5%。

回顾“新城系”最近的一次集体跳水,是在2019年7月。彼时,有媒体曝出总裁王振华涉嫌猥亵女童被捕的“黑天鹅事件”。新城控股股价应声大跌,较高点几乎腰斩,总市值蒸发约500亿元,港股方面新城悦服务两日累计跌幅逾36%、新城发展三日累计跌幅逾41%,市值合计蒸发约166亿港元。

受此影响,新城控股外部融资活动持续受抑面临困难,被迫在快速增加的建筑开支和日益紧迫的土地补储需求之间实现平衡,被多家评级机构列入负面清单。此后,王振华之子王晓松火速接任总裁。他在1个月左右的时间里以现金交易的方式出售21个项目,回笼资金101.5亿,才使得新城的资金链没有断裂。

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存货周转率降速 负债高企

为何在此时进行这一配股操作呢?2019年的最后一天,多个机构发布了千亿房企年度榜单,销售金额方面,新城控股全口径销售金额2747.8亿元(排名第8位),距离年初制定的目标值2700亿元,“险超”47亿;销售均价方面,同比降幅低于10%而高于5%的有4家房企,其中新城控股降幅为8.37%,融创中国降幅为7.89%,首开股份的降幅为7.69%,招商蛇口降幅为6.59%,4家房企销售均价比2018年减少超过千元。

新城控股2015-2019年全年销售流量金额

同时,自2018年下半年开始,新城控股三四线房产项目去化率大幅下滑。跟碧桂园一样,新城2017年开始在三四线城市大量拿地,导致其积攒了大量“存货”,王振华一开始打的算盘是,三四线红利将持续3-5年,但现实和政策的变化显然背离了他的判断。

对重仓三四线的新城来说,房子卖不动无疑是致命的,去化缓慢无疑给新城控股造成了很大压力。

这一点在财报中也有所体现,随着近年的大额拿地,新城发展的经营活动现金净流量并不稳定,2017年中报年报以及2018年中报现金净流量均为负值,资金来源只有举债、融资等筹资活动。

新城发展历年中报现金流

新城发展控股的资产负债率逐年上升,2018年末已高达86.43%。中国房地产测评中心发布数据显示,2018年500强房地产开发企业整体存货周转率为0.13,较2017年出现较大降幅,行业整体上“放慢脚步”。如此一来,前述配股融资或许是新城为降低资产负债率、解决资金周转抓住的一根“救命稻草”。

目前看来,资本最终还是“健忘”的。经过半年的调整,12月31日收盘后,新城控股发布公告称,公司被惠誉、标普、中证、中诚信四家评级机构移出负面观察名单。作出以上决定,四家评级机构给出的理由归结为:新城控股销售持续增长、境内外融资不断恢复、资金和流动性趋于稳定及核心团队保持稳定。

2019年,新城走的不容易,2020年伴随着一波“摸不着头脑”的集体跳水,新城又将为市场献上怎样的成绩单,我们拭目以待。