昆明14105的房价并不高

2019年,昆明商品房成交数据出来了,以昆明锐理提供的数据,昆明新房成交价格14105元/平,如果仅以这个房价水平去看昆明,也仅去年上涨4.7%,涨幅完全处于可控范围内。

但明眼人都知道,在昆明主城区内几乎是找不到1.4万元/平的房子的,二环内、草海边、巫家坝、会展片区,哪怕是螺蛳湾片区还是西北偏北都难以寻觅1.4万元/平以下的房子,即使在呈贡也有个别项目的单价早就突破1.4万元/平了。

那么除了锐理数据,我们也参照了中国房价行情网公布的数据,昆明主城四个行政区新房均突破1.5万元/平,其中官渡区和西山区均突破1.6万元/平,呈贡新区虽然新房成交价保持在1.1万元/平左右,连二手房价格都突破万元大关。

为此,从中国房价行情网的数据,昆明主城四区及呈贡新区的房价水平实为14980元/平,比昆明锐理公布的数据高出875元/平。

而昆明周边卫星城如安宁(含太平)区域2019年新房成交价格为7907元/平,富民5128元/平,嵩明(其实已经含括了空港片区)7578元/平,宜良10600元/平,晋宁区10750元/平,石林的房价最低,只有3745元/平。

来源:中国房价行情网

对比锐理数据,昆明14105元/平的成交价格中,实际上是囊括了空港片区,也在一定程度上拉低了整体的市场价格。

而在昆明房产信息网所展示的数据,无论是新获销许还是获销许项目的准售房源,也均只有昆明主城四区及呈贡项目的数据,之前的每天的商品房成交数据(后面直接被隐藏了)的统计路径,也基本不包括周边卫星城,连空港片区、晋宁也都独立于昆明的数据而存在的。

为此,昆明主城四区及呈贡的房价才能真正代表昆明实际水平,那么相比较之下,中国房价行情网的数据相对科学,且具参考性。

即便如此,相比2018年的14081元/平的房价水平,2019年14980元/平的价格 ,同比涨幅在6.38%,看似没有太大变化,但同样的首付款,能够得到的房子只能距离市中心越来越远。

回到房价本身,很多时候,按照行政区域来划算,所梳理的和展示的数据,相对缺乏科学性的,毕竟在昆明主城四区及呈贡新区还包含了昆明三个国家级的区域,滇池旅游度假区、高新区和经开区。

这三个国家级的区域,虽有自己独立IP,却没有属于自己的价格标签。

其中,滇池旅游度假区也分南区和北区,北区就是目前主城滇池路一带,而南区则是在捞鱼河公园附近。北区在售房源自然并入了西山区,而南区部分很多人则将之列入呈贡。

而高新区也一样,也有两个区,昆明主城西北的建成区仅5平方公里,但位于呈贡区马金铺街道的新城高新技术产业基地(实为呈贡辖区街道办,交由高新区托管,成为高新区的产业基地)片区更大,86.88 平方公里。建成区又处于五华区范围,在售的住宅项目屈指可数,自然也列入五华区范畴。

唯独经开区,虽然聚集了诸多品牌房企和在售楼盘,但最终也没能独立核算,单价不过万的楼盘基本都列入了官渡区,与价格相对高位的巫家坝及会展片区同框。

当然,三个国家级的区域,位于昆明主城东部的经开区实际管辖范围最大,它东起黄土坡,西至彩云路、昆洛路一带,南临呈贡新区,北接空港经济区,实际管辖面积为156.6平方公里。

从位置上看,经开区一直都是昆明的心头肉。

来源:云南美财智库

北接昆明空港新区,距离长水机场约20公里;

西侧,紧挨着昆明主城区,距离巫家坝CBD核心区;

南向,直达昆明新新政中心和高铁站。

可以说,经开区的地理位置,恰好处于昆明主城区、呈贡新区和空港经济区三角区域的中心地带和连接节点。四通八达的交通网络,成为北邻长水机场、南接高铁南站、周边路网密布的便捷交通枢纽,既符合昆明一路向东南的发展方向,又能享受港区发展的带动效应。

经开区始建于1992年5月,直到2000年2月才获批为国家级,是目前云南省唯一集国家级经济技术开发区、国家出口加工区、国家科技兴贸创新基地和省级高新技术产业开发区于一体的多功能、综合性产业园区。

如果加上2019年8月份,昆明自贸区的落定,当这五区叠加的时候,经开区已经逐渐成为昆明产业发展的命脉区域。

加上将于今年6月份通车试运营的地铁4号线,横穿经开区而过,是贯穿昆明主城西北至东南的交通大动脉。便捷的通勤,也让更多的购房者,将目光投向经开区。

这个区域北接长水航空港,南连新区高铁站。一个是举全省之力建设的城市新贵,曾经因为价格低,被誉为昆明的洼地,在售的楼盘房价在2019年年初才8000元/平上下,现在基本每平米普涨1000元。

以新城琅樾为例,作为经开区目前比较少有的规划两所幼儿园+一所36班小学的项目,在2018年11月首开,高层精装产品才8500元/平左右,而如今价格小涨,户型约110平和130平,2T4户,带装修的均价约8700~9000元/平,毛坯房源均价约8000元/平。

而片区内,保利、碧桂园、金科的新房高层房价也基本保持在8000上下,洋房的房价仅一万出头,但这区域的二手房(领东紫郡10156元/平,西亚山庄15181元/平)价格却在万元以上,是昆明为数不多的二手房价格高于新房价格的片区之一。

这就是倒挂现象,在地产认知的维度里,属于价值需要重新评估的区域,加上经开区自身产业的光环,也即将迎来地铁4号线,经开区的依然还有机会,至少得向昆明的成交均价靠拢吧。