2019年西南区域房地产行业发展白皮书

克而瑞基于行业数据，以第三方视角，运用多维分析方法进行撰写，内容涵盖2019年西南市场年度综合数据分析、市场分析、企业研究、2020年楼市预判，并在往年地产行业盘点的基础上新增重庆物业行业发展趋势、重庆居住满意度、行业薪酬绩效测评等。

2019年西南区域房地产行业发展白皮书示意图

从百强房企拿地分布情况来看，房企投资回归二线。2019年百强房企在中西部拿地建面占比达到38%。

从全国来看，近5年西南区域商品房成交量占比在15%-17%之间、商品住宅成交量占比在14%-17%之间，2016年后，西南区域销量占比持续增加；从区域层面来看，近5年西南区域整体商品房、商品住宅成交量双双稳步上升。

供应端：重庆、贵阳年为城市房地产供应巅峰，今年供应量显著下滑，昆明以稳为主，成都因城市外拓加速，郊区热度上涨，供应大幅上涨；

成交端：西南四城因城市发展能级、政策等因素影响，市场成交差异化显著；

2019年，重庆进入5家房企，2家是100强；昆明进入6家房企，其中3家是100强；成都进入3家房企，其中1家是100强房企；贵阳进入6家房企，全部是50强房企。

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在房地产市场整体表现为下行趋势的大背景前提下，考虑国家经济压力和地方土地财政逻辑，2020年西南地区房地产行业政策已无加码的必要，但大幅放松的可能性较小，未来将仍以“趋稳”为主。

今年融资环境趋紧使多数房企资金实力受到重创，随着2020年房企债务压力升至新高，未来一定程度抑制其投资步伐，土地市场或将面临较冷趋势，但就西南地区目前土地市场热度看，其整体表现较全国其他地区更具有优势。

今年商品房市场除昆明外的核心城市成交量均呈现下滑趋势，但成渝两城市场容量仍保持较高地位，商品住宅整体表现为下跌，西南市场整体热度有下滑趋势。预计短期内市场规模难见好转动力，2020年销售量或将延续今年走弱趋势，虽改善需求进一步释放，但刚需、刚改类产品仍为市场成交主流。

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◆ 土地收入为重庆政府预算外收入的主要来源，重庆土地供应量充足

◆ 土地成交量减价涨，利润空间进一步被压缩

◆ 联合拿地仍为企业增储主流方式之一

◆ 企业增储集中度提高，投资意愿分化，新进房企拿地更加谨慎

◆ 市场处于调整期，供求回落，价格增幅放缓， 客户需求有限，存量提升，库存压力增长明显

◆ 刚改类产品主导市场， 改善类产品去化缓慢，刚需类产品较为畅销

◆ 市场产品同质化现象严重，各项目较为缺乏产品创新力

◆ 近5年房地价比基本在3.5以上，利润空间足够，拿地信心足，流拍率不高

◆ 住宅类土地成交占据市场主要地位，企业对商办地块的运营信心普遍不高

◆ 核心区土地稀缺，供地边缘化愈发明显，城市外扩趋势彰显

◆ 本土房企上榜率高，今年品牌房企的榜上身影明显减少

◆ 商品住宅供销保持理性，价格稳定上涨，库存压力进一步增大

◆ 核心圈层占据市场份额大，天府新区量价双高，城市外扩谨慎

◆ 商业市场供销两降去库存，商业结构不断优化

◆ 办公市场供销价均下滑，第二圈层表现突出，写字楼不断优化创新办公方式

◆ 2019年昆明市土地供应持续放量，住宅用地为主，总供应948.59万方，总成交量804.55万方，土地供求相对平衡，房企战略性拿地，市场进一步透明化；7月是土地成交高峰期，一度出现全国总价 “地王” 。

◆ 官渡区、西山区、呈贡区成为昆明三大热门区域，预计2020年将持续主导土地市场供应。

◆ 整体市场逐渐回暖，2019年“稳”字当头

◆ 供需逐渐失去平衡，市场去存情况依旧严峻

◆ 改善业态及大户型产品逐渐热销市场，刚需向改善过渡倾向明显

◆ 买方市场成主导，后期溢价或主要依靠产品赋能

◆ 2019年土地市场成交量上涨，但降温显著，楼面价与溢价率双降

◆ 土地消化周期将拉长，房地价比处3.58，企业尚有盈利空间

◆ 全国性品牌房企拿地量占据土地市场大半壁江山，贵阳投资价值仍存

◆ 重点地块多为外来品牌房企所斩获，资金实力相对雄厚，对于优质地块出价能力更强

◆ 2019年整体市场量跌价涨，去化周期拉长

◆ 住宅市场改善需求释放明显，100-120㎡面积段成住宅成市场主力

◆ 观山湖区供销价领跑全市，南向和西向板块是市场成交主力

◆ 商业商务存量仍居高位，项目间销售额分化较大

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