从福晟变成世茂福晟,鹰真的能重生吗?

从福晟变成世茂福晟,鹰真的能重生吗?

|百强评论·睿诚研究院|

文|罗乾波

01 福晟之巨变:无言的结局

2020年1月13日下午一点半,在世茂与福晟的品牌发布会中,就世茂和东方资产收购福晟80余个项目的事,世茂董事局副主席许世坛和福晟集团创始人潘伟明出现在国内200多家媒体的视线中。

据观点地产网报道:

发布会现场,一脸喜气的许世坛与年长13岁的潘伟明并排同坐,言谈间两人都十分客气,场面看着和谐。出席的还有世茂集团执行董事兼财务管理中心负责汤沸、世茂集团执行董事、世茂海峡总裁吕翼,福晟集团董事长潘伟明、副董事长潘俊刚。尽管福州是福晟的大本营,但今天的发布会更似世茂主场。

双方将成立一个新平台“世茂福晟”,并通过这个新平台全方位接管福晟集团所有地产项目,未来福晟所有的项目都会更名为世茂福晟。

关于传言中的项目数量,许世坛则在现场首次正面回应,“世茂和福晟是全方位的战略合作,覆盖福晟全部的项目,所以项目数量并不止74个或是87个,潘主席在旧改项目有很多的项目,可能每天都在变。”

截至2018年末,福晟总土储货值超过8000亿元,而在2015年-2017年间,福晟依靠并购拿下了72个项目,总土地面积约1680万平方米,总建筑面积约3800万平方米,总货值约6500亿元。其中,在粤港澳大湾区福晟拥有1000万平方米建面的旧改项目,其旧改项目的总货值约有3000-4000亿元。

福晟潘伟明说,福晟的旧改项目未来都将交由世茂福晟操盘经营。“昨天我们还参加了深圳前海项目的一个年会,我们在前海有一个150万平方米的旧改项目,昨天当地的村民都来了,有2000多人,村民知道我们要和世茂合作都很高兴。”

睿诚研究院分析:

最近坊间,这起惊动全国的世纪大并购,吸引了业内众多的目光。从早期的传闻和最后尘埃落定,一浪高过一浪,也加重了2019楼市寒冬恶劣天气的蔓延。世茂、福晟及东方资产之4:4:2最终股权合作比例的实锤出台,让此事件成为了今年春节前的绝响、及晨钟暮鼓,再一次提醒各房企不要不把短债不当回事,这也许将是成为压垮你的最后一根稻草,再者就是落后就要挨打,不管你是谁。

从上述发布会上,许世坛的眉开眼笑与潘伟明的强颜欢笑,虽为同一表情,其间,我们可感受出二人巨大的心境反差。许公子的目不斜视、与潘先生的转头右视,当天的表情也昭示出,福晟即使原来再强大,时移世易下,潘老板也必须向新东家低头,老二的话语权终究有限。

官宣中的“合作而非并购”的说法,自然有闽系兄弟的情谊在里面,也为福晟保留了一定的脸面。

本是同根生,相煎不着急。

低落期,福晟当然不会抢新东家的镜头,无言已矣。

02 福晟曾经如雄鹰般的辉煌战绩

从2015年开始,福晟集团成立了拿地“飞虎队”。那是福晟在全国组建了 10支收并购大队伍,当时拥有300多名成员,其中包括8个区域大队,1个支援大队,1个机动大队。

福晟集团高级副总裁吴继红当初接受媒体采访时说,“我们‘飞虎队’一直进行独立考核,主要是年薪+激励,激励大家多拿地。同时,我们要求队长和副队长都必须进行跟投,这样既可以保证风险,又可以让‘飞虎队’享受更多红利。”

伴随快速扩张而来的,是福晟的经营性现金流自2015年起就持续为负同时,福晟认为囤钱比囤地更重要,因此成立资金“王牌军”,也一直希望获得资本牌照,打通实业和资本的联系。

在市场上行时期,重金拿地的资金皆可以通过快速有效的销售资金的回笼来化解,2015-2019年5月份前,这一模式未遇到太大的问题,从2019年8月份开始,各大房企在长短债的巨大压力和销售回款不太畅通境遇的叠加下,一步步暴露出各类问题,原来市场好时为了高周转拿下的地,在遭遇当下房地产模式改变和债务包袱承压之下的艰难等情况,即使是处于头部核心房企的碧桂园与恒大等,亦难以抽身事外而独善其身。

更别说,像福晟此类中小型公司了。

债务本息的偿还,必须依托各项目的正常有效回款,一旦资金接不上,就会出现血脉不畅、资金青黄不接的局面,本息的重大压力必然会将你打落于水深火热之中。今年众多的房地产公司破产,以及今日福晟集团的故事等,都说明了不管你是谁,在资本面前都是一回事。资本是客观的物理元素,自有其运行定律,不会因为你是谁而改变运作规律。

福晟变化为“世茂福晟”,此事件并非为业内个案,皆是上述资本定律运行中的一件事而已,你惊叹也好,无动于衷也罢,这本是天地和经济运行的客观至理而已,芸芸众生皆难逃出这一规律的制约。

福晟曾经的飞虎队,攻下的再多江山,其疆域之广曾让业内人士叹为观止,又怎么样呢?天地自有约束,短期的膨胀并不能让你走得更远,对未来市场的错判以及高估了自己的实力等,发展的隐患也将不期而遇,船覆和厦倾也将成为一个公司的新羁绊,乃至灭顶之灾。

03 福晟观察与思考:鹰的重生之三部曲

睿诚研究院认为:

1、借世茂之诺亚方舟迅速抵达无短债彼岸。

福晟的核心问题,就是众多收并购项目所带来的的短债的偿付压力,销售回款无力支付本息,以及国内金融各管道的不支持等,一步步将福晟推向市场的暴风区。从11月份到1月13日,与世贸的携手合作,许潘的联姻重组,自然会以圆满化解福晟短债为第一要务,不然也不会有其他的合作等事宜。

东方资产,在世贸集团的背书和担保下,福晟的短债问题迎刃而解。福晟得以轻装上阵,也付出了操盘权的代价,不得以和不得不而为之,福晟必须断臂才能求生,比起2019年那些死在沙滩上的中小房企要好多了。

在洪水滔天之时,有人送来“诺亚方舟”,福晟必会低头和欣然上岸。

2、修正市场判断、按新打法来重新排兵布阵。

一个人和企业的成长,总是要付出代价的,一时的兴奋和错判,在未来的某一天是要买单的,无论是日常生活还是企业的运行,除非你想破罐子破摔。自然,从政府单位下海的潘伟明,不会这么短视和出此下策,一时的艰难并不能代表什么,三十年河东、三十年河西,在为自己原来的错误买单外,福晟团队也会重新思考房地产的发展,几年后是继续与世茂携手、还是再树自己的大旗?其皆有可能。不同的人有不同的想法,一山难容二虎,世茂和福晟能并肩走多远,业内都是有不同的声音的。双方当事人,其心理都清楚。

世茂最近几年的隐忍、福晟最近几年的突进,进退之间的差距,也不是许世坛公子能搞明白的,笔者并非有意评点许公子,只是觉得目前大家都处于一个非常时期,都需重新思考和规划自己未来的新战略,今天的失误并非会永远如此,今天的胜也并非永远如此。俗话说,风水轮流转,如福晟能够进行深度反思、卧薪尝胆和有效调整,明天也是可以期待的。当然,如世茂能够有效提升,将来也会发展得更好。

3、福晟的产品体系、营销手法和过渡依赖金融的模式,需要植入新时代的发展“芯片”。

福晟历经粤、闽、豫及湘等城市市场的磨炼,在产品线上虽然有钱隆系、金融中心、福街以及在住宅上的“福和系”、“福悦系”、“福颐系”、“福臻系”、“福泰系”五福产品系列等等,其在产品线上下的功夫还是有所欠缺的,并未能在各地市场以产品的独到价值来引发销售的热潮,一直不愠不火,当更多的对手在强化产品的价值与销售力时,福晟的产品也未能为项目的及时回款创造出太大的动力。

以及,当初为拿地吃下的众多商办物业而造成的资金沉淀等,也加重了福晟当下资金的吃紧程度,同时以土地证和股权质押获得的各类资金等形成的巨大包袱,一天天让福晟深陷深水区,尤其是遇到短债刚性需兑付的时刻,众多重压之必然引发企业危机。

据说,潘伟明先生曾经是从一名负责财务的公务员下海的,可能与泰禾黄其生有类似的经历,对金融的力量过于迷信;然而,市场的现实并非如此,富力地产李思廉被打脸、黄其生也被市场打脸等。李和黄皆是金融界的高手,市场的客观并未因你是大咖就网开一面,2019李和黄的艰难即是明证;潘先生也是其难兄难弟。

睿诚研究院评论:

中国经济与房地产已经发生巨大的改变,以前的那些套路皆遇到了新时代的巨大冲击,碧恒万保等头部企业都在迅速刹车和更换模式,处于50位以后的福晟,当需更快的更改企业的战略思维和经营手法,以借此植入能满足新时代发展的“企业运营芯片”,不然,在未来,当下的故事必定会重演,否则,是否能保持自己的半部金身就难说了。

最后,以一个小故事结束此文:

据传,当老鹰活到四十岁时,它的爪子开始老化,无法有效地抓住猎物。

它的啄变得又长又弯,几乎碰到胸膛。它的翅膀变得十分沉重,因为它的羽毛长得又浓又厚。使得飞翔十分吃力!

它只有两种选择:

1)、等死

2)、历经一个十分痛苦的蜕变过程;一百五十天漫长的魔练。

它必须很努力地飞到山顶,在悬崖上筑巢。停留在那里,不得飞翔。

老鹰首先用它的喙击打岩石,直到喙完全脱落。

然后静静地等候新的喙长出来。

然后,它要再用新长出的喙,把指甲一根一根的拔出来。

当新的指甲长出来后,它们便再把羽毛一根一根的拔掉。

五个月以后,新的羽毛长出来了。

老鹰开始飞翔。重新再过神鹰一般的三十年岁月!

在我们的生命中,有时候我们也必须做出困难的决定。

开始一个更新的过程。

我们必须把旧的习惯,旧的束缚抛弃,

使得我们可以重新飞翔。

祸兮福所倚,福兮祸所伏;反思可精进,重生和重新飞翔,一如福晟,并不是没有可能!