从历史的角度,看地产股的未来

1998年是中国商品房历史上最重要的一年,那之前的商品房开发历程只能算作史前文明,从1998年开始,中国才真正进入了全面的商品房时代。

在之前的《地产股,2017,永不重来(二·调控篇)》里,曾经提到:“1997年之前,中国经济连续4年保持了两位数的GDP增速,但1998年已经降到了7.8%。1998 年 7 月,《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,要求全国停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化,发展住房金融,培育和规范住房交易市场。之后又陆续出台了相应的金融、交易政策,真正意义上开启了中国商品房全面发展的时代。”

从1998年到2018年,中国的商品房销售面积从1.07亿平米增长到17.17亿平米,商品房销售额从0.21万亿增长到15万亿,为GDP从8.52万亿增长到90万亿,做出了巨大的贡献。

当然,在商品房的发展过程中也出现了很多问题,对社会和经济体系带来了很多直接的冲击。这20多年里,房地产开发一直都是在支持和抑制的反复循环中,螺旋式上升的,其过程如同波浪理论中的上升五浪。走到今天,行业增量基本已经到了瓶颈期,未来会在相当长的一段时间里保持高位震荡,最终会向商业、酒店、办公楼、文旅、养老、长租等持有型物业转化。

从1998年货币化分房开始算地产一浪持续到2004年这是全面鼓励发展房地产行业的时期

这期间,商品房销售面积从1.07亿平米增长到3.82亿平米,商品房销售额从0.21万亿增长到1.04万亿。这是地产黄金时代的上半场,整体是以鼓励为主,在政策和制度上提供了最好的支持,尤其是取消福利房并全面推行货币化分房,和大力发展商品房按揭贷款这两件具有历史意义的大举措,既为住宅市场提供了数亿刚需人口,又在购买能力上提供了充分的保证。

短短6年的时间里,商品房销售额便完成了高达500%的增长,是各时期中发展最快的。这期间,在90年代中早期成立的一批公司逐步成长起来,它们充分享受到了井喷式爆发的大利好,很多公司短短几年便从一个小企业变成了上市公司。

期间比较有代表性的是A股上市的金地集团、中国国贸、首开股份和港股上市的合生创展、首创置业等。其时,主要的上市企业还是以国企背景为主,民营地产公司规模普遍较小,合生创展能在港股上市,已经非常难得,可惜当前TOP50房企的阵营里已经看不到它了。

地产二浪是2005年到2008年这是调控逐步升级的时期大量民营房企纷纷上市

这段时间,宏观政策对地产行业已经不再全力支持,而是根据过去几年快速发展所显露出的问题,开始有目的地进行规范,并逐步缩紧了银根。虽然从2005年到2007年,商品房销售额从1.81万亿增长到2.96万亿,但在政策严控和贷款紧缩的行业背景下,又适逢2008年遭遇到的几十年一遇的全球性金融危机,2008年的商品房销售额猛降到2.41亿。这是中国商品房历史上最大一次回调,标志着地产黄金时代下半场的结束。

由于宏观调控的趋紧,这段时间除了保利地产这样的纯正央企外,地产企业整体上是难以在A股上市的,大部分公司都选择了去港股敲钟,而且出现了以民企为主的新气象。代表性的有碧桂园、龙湖集团、绿城中国、中国奥园、富力地产、雅居乐集团等,这些企业已经是现在地产行业的核心力量,很多企业仍然保持着较高的增长速度,和强大的增长动力。