北京这个40多岁的社区“火”了!连国家部委都来“取经”劲松北

40多岁的朝阳区劲松街道劲松北社区最近“火”了。国家部委、全国各地来调研、学习的几乎天天都有,三个多月已有超百批参观者。

2019年9月,劲松北老旧小区改造示范区完工,这是全国首个由民营企业参与、社会资本投入,对老小区开展综合改造的尝试。打那时起,这个老小区就成了“网红”,参观者带着疑问来:老旧小区这个老大难,真有民营企业愿意接手?怎么管的?是不是赔本赚吆喝?有可持续性吗?

近日,记者跟随来自湖北的调研团队一起走进劲松北,以一位参观者的视角来看——社会资本如何搅活老小区改造的一池春水。

全国各地来劲松北社区调研的人络绎不绝。

【见闻】

劲松北社区地处朝阳区劲松街道,北京CBD国贸以南3公里。36栋朱红色砖楼带着上世纪七八十年代的印迹。

“小区是1978年建成的,那时候附近还有庄稼地呢,数这片楼最气派。”老住户朱振回忆说。没过几年,劲松路贯通了,小区被一分为二,即后来的劲松北、劲松南两个社区。作为改革开放后第一批成建制住宅区,劲松小区拥有“全优工号”的美誉,建筑质量过硬,比邻而居的人不乏姜昆、李金斗等艺术家。

如今的劲松北,虽说上了年纪,但院落干净,绿地齐整,空中没有凌乱的架空线,门口安装了人脸识别系统。漂亮时尚的小公园最受欢迎,一条赭红色跑道环绕四周,乒乓球案、儿童滑梯、棋牌桌一应俱全,老少皆宜。

信步其间,很多人不由得暗暗惊讶:这里勃勃生机,毫无垂暮之气。位于社区北部的小公园如游乐场一般热闹。年轻人在乒乓球桌旁厮杀,老年人顺着塑胶步道遛弯儿,孩子则在滑梯上玩闹……老老少少足有上百人。“大家裹着羽绒服、顶着寒风,居然还玩得这么开心,可见是真的太喜欢这里了。”调研团踏入公园,禁不住啧啧称奇。

社区不但整洁舒适,更深得人心的是生活便利。不大的社区里,商业配套小而全,居家过日子所需的柴米油盐、针头线脑就都能购齐。原本闲置在各处的社区配套用房都在这次改造中重新焕发了光彩,里外一番装修,摇身一变成了靓丽的商店、餐厅、便民工坊……

劲松北社区共有居民3605户,其中,40%是60岁以上的老年人,37%是在此租房的年轻人。根据这两类不同人群,社区里分别布局了不同的业态。中老年人有了心心念念的菜市场和社区食堂,年轻人则可以到家门口的咖啡馆享受闲暇时光。

209号楼车棚就是其中的一处配套用房。它南北狭长,面积约200平方米,以前里头总是空荡荡,停不了几辆车。改造之后,车棚的一部分出租给了“匠心工坊”,为居民提供保姆家政、家电清洗、针头线脑以及配钥匙、换电池等服务。另一部分则升级成智能车棚,电动自行车再也不用担心没地方充电了。深受老北京喜爱的老字号——百年义利连锁店也在一间配套用房里安了家。

【破题】

基础设施老旧、缺乏物业管理,是老旧小区普遍面临的难题。

按照本市的相关政策,在无物业管理的老旧小区,由政府拿出资金开展保洁、绿化、垃圾清运等基础兜底服务。即便是标准不高的兜底服务,这笔支出年复一年叠加起来,也足以让属地政府感到压力。就拿劲松北社区来说,政府每年要投入约140万元。光花钱还不够,街道办、居委会要拿出精力对绿化、保洁等第三方公司开展监督考核——这让原本就已满负荷的基层机构更加忙碌。

在劲松北社区主任牛磊的记忆中,小区曾在2008年、2013年经历过两次大规模改造,由政府投资对老楼进行抗震加固、外墙保温、道路修补、管线更换。“都说小区是三分建,七分管。小区改造后的确能光鲜一两年,可是没有专业的物业管理,设施没人维护,很快就又回到原样儿。”牛磊说。

这并不仅仅是劲松的困惑。据统计,北京市共有住宅小区11728个,楼龄超过30年的老旧小区有4510个,其中,无物业管理的占51%。它们大多都采取了政府兜底的模式。

“无物业的老小区像个无底洞,政府年年投钱,可永远填不平。”劲松街道的工委书记杨丙章说,重压之下,不得不尝试找寻新路。

2018年7月,劲松街道经反复调研后,与具备投资、设计、运营等全链条业务能力的民营企业愿景集团签订了战略合作协议,授权后者参与小区改造,并开展物业管理,合约期为20年。

这样的尝试,即便放眼全国都没有先例,效果如何,谁心里都没底。因此,首个试点在面积较小、位置独立的劲松北社区悄然启动了。

试点一年半,40岁的老小区变化让人惊喜:街巷干净清爽,停车有序,居民进出可“刷脸”。破损路面重新铺平,公共区域安装适老化设施,普普通通的公园里添了全龄运动设施。方圆百米,分布着好几家商店、菜场、餐厅,蔬菜粮油不出社区都能购置齐全。

在度过半年的“品尝期”之后,2020年1月1日,劲松北社区四十多年来首次开始收取物业费。标准与直管公房一致,多层0.43元/平方米、高层1.42元/平方米。开年第一周,收缴率就突破了30%。

【劲松经验】

一 把党支部建在项目上

小区又要改造了,这回是一家民企来干。消息传出,大伙儿心里半是高兴,半是担忧。

这并不难理解。对于思想传统的居民来说,总会对民企的可靠度打个问号。在一次议事会上,一位居民甚至毫不客气地质疑:“愿景公司眼下承诺微利经营,但以后会不会乱涨物业费呢?真到这一天,谁又能制约?”

民营资本要获得信任,不能只靠嘴皮子。愿景集团劲松工程项目部旋即成立了临时党支部,挂靠劲松街道工委,在其领导和监督下开展工作。

居民对街道和物业接诉即办工作满意,送上锦旗致谢。

不仅如此,劲松街道还向区级部门吹响了“集结哨”。朝阳区委迅速成立了劲松老小区更新提升工作专班,形成“区级统筹,街乡主导,社区协调,居民议事,企业运作”的推进模式。

小小的劲松北社区里,一下子聚集了好几支党员队伍:居民党支部负责议事,区房管局劲松党支部解答房屋结构等专业问题,物业公司党支部开展社区共建,工程项目部临时党支部则要制定改造方案。各方拧成一股绳,分工协作,共同为改造出力献策。戴着党徽的工作人员忙来忙去张罗小区改造的事儿。此情此景,让居民们一下子感到踏实了不少。

亮出党员身份只是第一步,更重要的是拿出真心真情,实实在在为大家着想,把实事办好。

项目团队和百余名党员通过入户走访、现场调研、居民议事会、评审会等方式,先后共走访了2380位居民,梳理出不同年龄段人群最迫切的改造需求。长长的清单上,居民的需求、所属类型、各自比例,全都罗列得清清楚楚。

“我们花了个把月摸透居民的想法,又花了大半年反复修改,才一点点磨出了改造方案。”愿景集团劲松项目部的郑旻砚说。

渐渐的,质疑声小了,信任感多了。2019年春天,劲松北社区的改造正式启动,一期工程涉及劲松西街、小公园和209楼小院,简称“一街两园”,愿景集团共投入资金约3000万元。

二 社区闲置配套房用起来

赔本生意没人做。真金白银投入3000万元资金,愿景集团又该如何获得回报呢?事实上,这正是此次试点希望探索解决的核心难题。

“老旧小区改造中最缺的就是钱。”北京清华同衡规划设计研究院总工程师张险峰说,此前多年,没有企业愿意把资金投入小区改造,原因正是尚未找到合适的盈利模式。不产生新的盈利空间,自然没人愿意投入。

和很多老小区一样,劲松北社区在40多年前建设时,便建有一部分社区配套用房。它们零星分布在楼前屋后,面积大小不一,有的曾被当作自行车棚、锅炉房、小仓库,更多的则一直“铁将军把门”。

常年空置的房屋,如今成了破题的关键。朝阳区房管局、劲松街道对配套房屋开展测算,并授权愿景集团改造其中的1600平方米,作为可经营性资产用于出租,获取合理收益。一处处不起眼的、灰扑扑的房子,肩负起了新使命。里里外外一番装修,它们摇身一变,成了靓丽的商店、餐厅、便民工坊。

209号楼车棚就是其中的一处配套用房。它南北狭长,面积约200平方米,里头却总是空荡荡,停不了几辆车。改造之后,车棚的一部分出租给了“匠心工坊”,为居民提供保姆家政、家电清洗、针头线脑以及配钥匙、换电池等服务。另一部分则升级成智能车棚,电动自行车再也不用担心没地方充电了。

深受老北京喜爱的老字号——百年义利连锁店也在一间配套用房里安了家。很快,遛弯时捎一只果子面包,上班时买两块萨其马,都成了居民的生活习惯。店铺业绩爆红,开业百天,销售量就在全市排到了第三位。

如果以20年合作期来计算收益,闲置空间的租金约占总收益的46%。其余54%则由物业费、停车管理费、多种经营收入以及三年扶持期内的政府补贴构成。

“我们从一开始就没打算挣快钱,而是希望扎扎实实创造新的盈利模式,达到微利、可持续运营。”愿景集团董事长陶红兵说。测算显示,愿景集团约在10年后收回改造和管理成本。而如果试点范围可进一步扩大,把周边其他老旧小区纳入管理范围,形成规模化运营,人员和管理成本还会进一步降低,资金回收期也有望随之缩短。

物业安保和绿化负责人记录居民提出的冬季植物养护和停车建议。

三 发挥社会资本灵活性

人人点赞的小公园,在设计之时并非尽善尽美。根据居民的建议,设计稿中增加了儿童滑梯,塑胶跑道也向南甩了一个弯,以免跑步者打扰邻里休息。

乒乓球区域的设计更是改了一稿又一稿,甚至在开工后还数次调整。

“有人担心刮大风,有人怕乒乓球乱滚,有人怕日头晒,还有人考虑小孩子穿行的安全问题。”时隔一年,郑旻砚仍对这些繁复的细节记忆犹新。而正是这种繁复,让方案一点点变得完美——在安装了防风棚、隔板、遮阳网等设施之后,居民再也挑不出毛病了。

若是由政府买单,如此反反复复修改方案是决然不可想象的。“政府要根据改造方案来制定预算,拨付资金。所以,方案一旦定了,就很难再修改。”一位业内人士告诉记者,此时,社会资本的灵活性就优势尽显。

哪些要改,该怎么改?劲松北社区居民足足开了三四十场议事会,反复推敲,最终达成一致。停车管理、治安、景观、灯光、电梯加装等21大类、51项,每一项都由街坊邻居来拍板定夺。

最终的方案如绣花般精细。就拿便民业态这一项来说,既有中老年人迫切需要的菜市场、社区食堂,又有年轻人喜欢的健身房、 咖啡馆、快递柜。各种设施的数量和布局可不是“拍脑门”定下来的,而是有扎实的调研数据和科学分析作支撑。

“事无巨细以居民为中心,麻不麻烦?当然麻烦!但我们必须这样做。”陶红兵道出了其中的缘由:只有一切以居民为中心,让他们感到满意,今后物业费的收缴率才更有保障。

居民与街道和物业负责人探讨社区治理问题。

四 “先尝后买”让居民心甘情愿

2019年6月,劲松北社区以“居民过半、建筑面积过半”的形式,正式选聘愿景集团的物业入驻。

在愿景集团的20年收支账里,物业管理收入占总收入的比例为26%,仅次于闲置空间租金。不过,在从未缴纳过物业费的劲松北社区,究竟有多少户家庭能如期缴费,则要看物业的本事了。

“不着急交钱,您先尝后买,满意再付钱。”每逢有人来问收费的事儿,物业公司负责人卢艳杰总是这样爽快地回应。

如同浮水的鸭子,表面上从容淡定,水底下却得拼命忙活。92名物业管理人员分工协作,谁也不敢偷懒,把小区打理得舒适便利。书法比赛、消夏市集、周末观影、社区课堂……一场场精彩的活动,让邻居们找回了几十年前的亲切感。

去年秋天,一间理发店在劲松西街开张了,仅有十几平方米,但客如云来。老板不是别人,而是在这里摆摊儿经营近十年的朱师傅两口子。

“听说小区要改造,我们觉得自己肯定干不下去了。”朱师傅说,自己这些年占道经营,虽说方便了不少居民,但于法于规并不占理儿。没想到,自己不但没有被轰走,反而作为便民业态保留下来,还有了合法固定的经营场所。“为了回报社区和居民,来我这儿理发的老人60岁以上打折,80岁以上的只要提前预约,我就上门服务!”

和朱师傅、老周一样,修鞋匠、保洁员、水果摊主等七八位社区的“老朋友”,如今都继续留在社区里为大伙儿服务,延续着社区的温情,给居民带来便利。

就像是把石头投入小湖,平静的水面顿时激起涟漪。社会资本也仿佛一下子搅活了老小区,让它变得温馨又热闹。物业公司渐渐获得认可,费用收缴自然水到渠成。2020年1月1日,劲松北社区四十多年来首次开始收取物业费。开年第一周,收缴率就突破了30%。

【参访问答】

络绎而来的参观者对劲松北的治理模式充满兴趣,劲松街道和愿景公司负责人开诚布公,与参观者进行探讨。记者将其中最具代表性的问题撷取如下:

问:引入什么样的社会资本?

答:具有全链条服务能力的企业,建管一体,不但解决改造的问题,还能同时开展物业服务,形成长效管护机制。

问:如何开辟新的盈利点?

答:老旧小区普遍都有配套用房,可将这部分闲置资源转化为经营性资产。

问:某些老小区里配套用房数量少,不足以实现微利、可持续运营怎么办?

答:建议可以整个街道为单位,统筹其他社区的配套用房,以实现更大区域内的资金平衡。

问:政府怎么监管社会资本?

答:民营企业成立党支部,受街道党工委领导。

问:如何聘请物业?

答:成立工作组,启动劲松北社区物业确权工作;召开居民议事会商议引入物业事项;居委会组织物业公司开展路演,宣传物业方案;劲松北社区就物业进驻进行入户表决;公示“双过半”的表决结果并签署合同。

问:怎么提高缴费率?

答:细致、贴心的物业服务,打造社区营造计划,重建熟人社区。

问:愿景集团在劲松北项目中,都是靠哪些收入来源?

答:我们与劲松北签订的是20年合同,收入结构是:闲置空间出租收入46%,物业管理收入26%,停车管理收入19%,多种经营收入5%,政府三年补贴4%。

问:改造方案如何制定?

答:整体原则是以居民需求为中心,在尊重现状的基础上注重功能性更新,兼顾外观优化。具体实施分三步走:前期,大规模入户把居民需求摸透摸准;中期,设计师小组驻扎社区,沉浸式设计;后期,初稿确定后召开居民议事会,根据居民意见作修改。

【马上就访】

市人大代表、海淀区建筑行业协会会长段淑珍:

抗震加固、楼体保温、管线改造等基础部分可以请政府解决,但加装电梯、环境提升等新需求超出了政府财政的负担能力。老旧小区改造不能只靠政府投资这种单一模式,应大胆探索引入社会资本。只要能给市民带来幸福感、获得感,只要紧扣“七有五性”,我们都可以尝试。劲松北社区的试点减轻了政府压力,发挥了市场的优势,也发挥了群众的智慧,为老旧小区改造创造了成功的新模式。

市人大代表、北京市朝阳城市建设综合开发公司负责人刘福利:

劲松北社区引入社会资本,对小区开展改造和后期管护,这在全国也是一个新探索。老旧小区改造并不是政府一家的责任,而需要社会、居民、企业共同参与。社会资本以其灵活性搅活了老小区,民企参与城市更新是必然趋势。