4个关键词、6大趋势回顾2019二手房市场

对比2018年,大部分城市全年楼市总交易量同比上升,城市群分化明显。

2019年,房地产政策环境收紧。

中央层面:以稳为主,防范风险。不将房地产作为短期刺激经济的手段,稳地价、稳房价、稳预期,坚持房住不炒,聚焦房地产金融风险。反映到二手房市场,体现为慢成交、慎决策,价格可商量。

地方层面:因城施策,差异叠加。因城施策进一步深化,叠加差异化的区域发展规划和各地抢人大战,二手房市场不同城市群区域分化明显,相比京津冀城市群,长三角和大湾区释放出更大能量和潜力,因应资源禀赋和政策利好的差异,城市群内部不同市场表现迥异。

回顾2019年的二手房市场,我们看到以下6个趋势:

趋势一,成交周期长,区域分化明显。从成交情况来看,业主成交周期普遍延长,更多城市议价空间变大,价格可商量;成交均价变化区域分化明显,长三角和大湾区有更多城市涨价出售的房屋占比提高,京津冀和成渝等城市群降价出售的房源占比更高了。

趋势二,业主悲观,挂牌量少价低。从供给端来看,业主普遍信心不足,新增房源量和挂牌均价普遍下跌,调价房源中降价比例走高;供给端业主信心表现出区域差异,挂牌均价上涨的城市主要位于长三角和大湾区。

趋势三,人气上涨,但成交率降低。从需求端来看,新增客户量和带看客户量普遍上涨,但带看转成交比上升,意味着经纪人需要更多的带看才能促成一套房源的成交,效率降低。

趋势四,新增客房比普遍上涨。从供需平衡来看,新增客房比普遍上涨,相比京津冀,长三角和大湾区卖方话语权更大。

趋势五,城市群内部市场分化。资源禀赋和政策利好的差异,使城市群内部不同市场表现出明显差异,京津冀的石家庄、长三角的苏州、大湾区的东莞等城市相比城市群内其他城市,均有更好的市场表现。

趋势六,改善住房需求凸显。分面积段来看,多数城市60平以下及140平以上二手房成交量占比下跌,60-140平、尤其是90-120平二手房成交量占比上扬,改善需求更凸显。

成交情况

总成交量

对比2018年,大部分城市全年总交易量同比上升,城市群分化明显。

京津冀量价齐跌为主,议价空间大。业主平均成交周期延长幅度大,更多房源属于降价出售,涨价房源占比低,仅廊坊略超过10%;京、津议价空间变大。

长三角量价齐升为主,议价空间缩小。苏州外的长三角城市与京津冀一致,业主成交周边延长,苏、沪涨价出售的房源占比更高了,南京、杭州有更多房源是降价卖出的,除南京外的长三角城市议价空间缩小。

大湾区量价齐升为主。东莞表现最突出,惠州则差强人意;业主端出售周期普遍延长,除惠州外,其他城市购房端决策周期缩短、涨价房源占比提高;深圳议价空间缩小,东莞、惠州价格更可商量。

成渝城市群中,成都量升价跌,重庆量跌价升。业主端和购房端成交周期均延长,降价出售的比例升而涨价出售比例降;议价空间扩大。

成交均价

从成交均价绝对值来看,北京、深圳、上海3个城市依然是重点20城中成交均价最高的城市,二手房成交均价分别是60754元/㎡、60477元/㎡、48642元/㎡。

对比2018年,重点20城中,10个城市二手房成交均价同比下跌,其中8个城市跌幅超过2%;10个城市二手房成交均价同比上涨,其中8个城市涨幅超过4%;20城中,大连、郑州成交均价涨跌幅超10%。

供给情况

新增挂牌量

多数业主信心不足,不愿此时卖房。

与2018年相比,重点20城中17个城市的新增房源挂牌量下跌,14个城市跌幅超10%。

新增挂牌房源均价

选择这时卖房的业主,大多选择降低挂牌价。

从绝对值来看,深圳、北京、上海新增房源挂牌均价最高;深圳平均挂牌价6.63万元/平方米,超过北京6.10万/平方米的平均挂牌价。

对比2018年,2019年重点20城中,13个城市的新增挂牌房源均价出现下跌。

经纪端效率

带看转成交比

多数城市成交效率下降,一套成交需要更多带看客户量。

从绝对值来看,全国重点20城中,19个城市的带看转成交比在20以内。带看成交比通常用于衡量一个组织内经纪人的作业效率,即平均带看多少组客户能够带来1个成交。

对比2018年,厦门、东莞、成都、上海、郑州、南京的带看转成交比下降,经纪端效率提升;其他城市带看转成交比上涨,经纪端效率下降,一套成交需要更多带看才能完成,效率下降,侧面印证市场变化。

限于篇幅,本文仅呈现部分数据。