本报记者 黄永旭 卢志坤 济南报道
济南房价在经历了2019年上半年微涨之后，从8月份开始，逐月下降。
国家统计局最新发布的2019年12月份70个大中城市房价指数显示，济南无论是新房还是二手房，环比价格均有下跌。其中，新房价格环比下跌0.8%，二手房价格环比下跌0.3%。
经历了“灰色下半年”之后，岁末，房企将要打起促销战，冲击年度业绩。
2019年12月，济南市住房和城乡建设局印发《关于规范全市新建商品房委托销售行为的通知》，明确要坚决打击查处承销机构变相收取购房人佣金，向购房人收取“团购费、入会费、诚意金、服务费、电商费”等不计入房款费用的行为。
连日来，《中国经营报》记者走访了济南海尔产城创云世界、电建洺悦府、山钢鸿悦华府、中铁锦悦名筑等多个项目，发现各项目售楼处均访客较少，且已不见以“团购、会员、电商”等为名的优惠促销。
济南市住建局方面表示，禁令主要是打击部分新建商品房销售过程中，假借“享受优惠”名义，实质为“乱收费”的市场乱象，保障购房人的合法权益，营造公平的市场环境。
销售不越雷池
“现在购房优惠活动比较简单，全款、定房、按时首付直接享受折扣就行了，”济南海尔产城创云世界一位置业顾问称。
置业顾问指点着项目沙盘向记者介绍，“现在正在卖的是项目二期，总共5栋楼，484套，户型从90平方米~200平方米都有。再向南边是三期、四期，由于拿地价格比较高，往后房子卖得肯定比现在贵。”
售楼处休息区有一促销展板，显示认购可享优惠，但记者被告知活动已经结束。“现在买房一次性付款可以享受96折，交定金再优惠1%，7天交齐首付还能优惠1%，而且预售指导价是17032元/平方米，现在优惠价是16350元/平方米”。
而在电建洺悦府项目售楼处，置业顾问则直言，“前些天，住建局下通知，谁也不敢顶风作案，现在优惠力度其实也挺大的。”
据介绍，电建洺悦府项目位于历城区洪家楼片区，多年未有新房供应，因此项目定价较高，均价约为21000元/平方米。该项目共有11栋住宅楼，共925户，以改善需求为主。
同样，置业顾问称，“预定房99折，三天内交首付99折，开盘优惠99折，全款贷款再享受99折，总共4个99折，位置较好的房源最终优惠完单价21356元/平方米。”
山钢鸿悦华府同样位于历城区洪家楼片区，与电建洺悦府相距约1.3公里，两者存在直接的竞争关系，山钢鸿悦华府尚未开盘，但预计均价更高。
资料显示，山钢鸿悦华府整个项目占地面积28000平方米，建筑面积150000平方米，容积率为3.80，楼栋总计8栋，其中包括5栋高层住宅，1栋商务办公，2栋独立办公、社区底商以及一所幼儿园。
置业顾问表示，项目仍在办理预售证，处于接受咨询阶段，“售价还没定下来，但是毕竟在二环以内，应该比21000元/平方米更高，等预售证下来，会提前通知客户。”不过，由于年末人口流动、购房热情等因素，开盘时间大概率会定在春节之后。
此外，章丘区的中铁锦悦名筑项目也是近期济南咨询榜前列的热盘。
资料显示，中铁锦悦名筑项目位于章丘市实验中学北门对面，仅有一路之隔。项目占地面积65000平方米，建筑面积158700平方米，容积率1.70，绿化率30%，楼栋总数为21栋，总户数为978户。
走访中，记者看到，该项目营销中心还在装修，未投入使用，但是，置业顾问已经在路边迎接看房客户，并引入其临时搭建的彩钢板房售楼处。售楼处内部装饰简单，空间比较狭窄，有两组客户正在咨询。
据介绍，该项目还未获批预售，售价预计在8800元/平方米~9200元/平方米之间。首期开盘2栋楼，共88套房源。另外，项目已开启排号蓄客，“后期是要按排号顺序选房，排号也不用交钱，只需要提供中国建设银行2万元以上资产证明。”
当地一位房地产行业从业人员表示，“（2019）下半年以来，销售行情不是很好，房价虽然降得不多，但是买房客户也不像以前那么着急了。年底销售人员需要冲业绩，开发商要回款，自然就会有人钻空子，但是住建局发了通知，查得严，乱收费的情况的确是少了。”
观望气氛加重
济南市房协发布2019年房地产市场系列数据显示，2019年，济南新建商品房销售19.09万套，面积共计1517.31万平方米，同比下降0.61%。其中，商品住宅销售8.04万套，销售面积共计1008.15万平方米，同比增长4.14%，均价为13074.44元/平方米， 同比增长3.67%。
截至2019年12月31日，济南市新建商品房库存量为51.88万套，面积3126.46万平方米，同比增长41.37%。其中住宅9.82万套，面积1325.68万平方米，同比增长35.17%。
济南市区新建商品住宅可售存量约1100万平方米，面积去化周期13.7个月，套数去化周期12.7个月。从新建商品住宅可售存量来看，去化周期已处于合理区间。
国家统计局数据显示，2019年内，济南市整体商品房成交量趋于平稳，房价呈现下行趋势，4月份成为一个拐点。均价在4月达到顶点，随后平稳下降，成交量也自4月之后，逐步下行。
从2019年初一直关注楼市变化的济南市民李先生表示，年初房价经历涨幅，直到年中，许多新盘上市，竞争更为激烈，房价也有回落，但是“仍然把不准脉”，在看了多家项目之后，一直犹豫不决。
一名房地产中介称，由于2019年4月以后，济南房价整体下滑，许多购房者抱有“捡漏”心理，期望能出现低于市场价的房子。但是，面对房价下行，部分开发商仍不愿下调价格，导致交易持续低迷。
而降价则成为购房者持续观望的重要因素。
据当地媒体梳理，新东站片区的天鸿项目，由原价14000元/平方米，下调至11000元/平方米左右；雪山片区的国际城精装房，由原价15000元/平方米，下调至12500元/平方米左右；张马片区的精装房、毛坯房由曾经的15000元/平方米、13000元/平方米左右，后来分别下降到了12000元/平方米、11000元/平方米左右……
刚从售楼处出来的霍先生称，“现在的房价比之前确实降了，有些项目降得还不少，而且开发商搞促销优惠力度也行，但降价之后房子质量保证、物业服务标准、小区配套这些可不能出问题。”
专家分析称，2019年的济南楼市，虽有起伏，但总体趋于平稳。下半年以来，政策调控趋严，且有大量的新盘扎堆入市，加剧了开发商之间的激烈竞争，也加剧了购房者的观望情绪。因此，“金九银十”以及年终冲刺促销并没有拉动成交量回升，处于相对稳定的态势。