苏州五年房价涨77%

编者按:在统计口径中国城市化率达60%之际,“房住不炒”引领楼市进入新时代,限价限贷下,自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情,至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折?

成交见行情,政策获空间,土地定供应,家庭收入是购买力,最后多方预测2020,以此为调查基础,乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。

城市综述 苏州:2019年上半年苏州楼市异常火热,地王频出、新房市场一房难求、二手房价格节节高;经历了被住建部点名,5.14、5.16和7.24新政相继出台之后,楼市逐渐回归理性,热度有所回落,但限价盘依旧抢手。

2020置业苏州指数:★★★☆

2019经历3次严厉的调控,苏州楼市变得更加平稳。随着长三角一体化规划纲要出炉、中国(江苏)自贸区苏州片区设立等利好不断出现,置业苏州仍是很多人的梦想。苏州从来不缺购买力。

成交:2019住宅成交量达5年峰值,价格上涨76.89%

据克而瑞苏州机构数据显示,2019年截止12月31日,苏州市住宅成交面积为1783.6513万平方米,成交套数为16.2647万套。从苏州近5年的住宅成交数据来看,2017年成交面积和套数都达到了低谷,2019年则达到了峰值。2017年成交量大跌可能是受2016年10月苏州限购、限贷政策的影响,一大波购房者被挡在了资格线外。

从苏州近5年新房成交数据来看,2015年苏州新房的成交面积和成交套数都最高,2019年成交均价最高。2019年的新房成交均价相比2015年上涨76.89%。

从2019年苏州新房月度成交数据来看,4月份成交面积和成交套数均达到了峰值;8月份开始,成交面积和套数出现较大跌幅,可能是7.24新政效应开始显现;12月由于推盘量加大,成交面积和套数出现了明显的回升。全年来看,成交均价整体趋稳,有小幅波动,12月新房成交均价较1月上涨19.85%。

二手房方面,4、5、6、7月成交面积和套数均远高出其他月份,成交面积都超过了100万平方米,成交套数均超过了10000套,其中5月为全年之最。但随着新政的实施,成交量也和新房一样,下降明显。

政策:三月三调控 “三限”下楼市趋稳

2019年春节后,苏州楼市正式复苏,“千人抢房”的场面频现,房价上涨幅度长期居于冰山指数首位。某媒体一则关于“苏州买房全款还要靠关系”的报道将其推上了风口浪尖。山雨欲来风满楼,这也为苏州调控升级埋下了伏笔。

5月11日,苏州市政府在《市政府印发关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见的通知》(苏府﹝2016﹞119号)、《市政府印发关于进一步加强全市房地产市场调控的意见的通知》(苏府﹝2016﹞150号)文件政策基础上,发布了补充通知。通知包含五个方面的内容:一是调整土地出让规则,土地竞价超过市场指导价5~10%需工程竣工验收后方可申请预售许可;二是对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域新房实施三年限售;三是对苏州工业园区全域二手住房实施五年限售;四是要求苏州工业园区和其他市(县)、区,结合本地实际情况,优化完善施教区内住房的学位政策;五是在苏州工业园区全域内,新取得预(销)售许可的商品住房,实行人才优先购买政策。

5月16日,苏州工业园区管委会正式发布关于贯彻《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》的通知。通知指出,自2019年5月16日起,在苏州工业园区新购并取得《不动产权证书》的商品住房和二手住房,用于申请入学的,对服务对象提供的合法固定住所予以登记,登记的合法固定住所九年内认定一名地段生。

7月24日,苏州市人民政府发布《市政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》的文件,文件指出将进一步加强用地出让管理,住宅用地鼓励实行“限房价、限地价”出让方式;调整居民购房政策,非本市户籍居民家庭在苏州市区申请购买第1套住房时应连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明;扩大住房限制转让实施范围,市区新房限售3年,二手房限售5年。

3个月内三次调控升级,让外界看到了苏州市政府合理引导住房需求,抑制投机炒房,稳定市场预期的决心。7.24新政出台后,调控效果开始显现,新房和二手房成交量均有较大幅度下跌,一些楼盘开始降价促销。但值得注意的是,新房价格整体仍然坚挺,呈现缓慢上涨态势。而土地市场方面,政府挂牌价有所下降,并且对热门地块实行限备案均价,致使土地成交价和房企拿地热情均有所下降。

土地:量价齐升,成交金额破千亿

据苏州乐居统计,2019年,苏州市区(不包括四县市)通过招拍挂形式共计出让涉宅地块70块,出让面积482.3万平方米,总成交金额1180.6亿。出让面积、成交金额同比2018年分别增长28%、44%。2019年苏州土地市场总体表现量价齐升。

从现房销售地块来看,2017年需现房销售地块有46宗,2018年有12宗,而2019年仅有5宗,且有3宗限制备案价。由此可见,2019年土地市场更加冷静,成交价更加合理,未来的供应量在销售价格上会更加亲民。

另外,从竞得房企来看,行业集中度越来越高,品牌房企竟得地块的数量越来越多,未来的产品可能更有保障。但值得注意的是,房企合作拿地越来越多,对于房地产市场的管理以及未来的产品质量是一大考验。

2019房价家庭收入比12.16

来尝试估算一下2019年苏州的房价与家庭收入比。我们的公式是:单套市场中等户型总房款/家庭可支配收入(人均可支配收入乘以4)。

克而瑞数据显示,2019年,苏州住宅(新房)套均成交面积为117平米,新房成交均价21567元/平米,可得出平均成交总价约252万。

苏州市政府2020工作报告显示:2019年,苏州城乡居民人均可支配收入分别达到6.86和3.50万元,苏州全市人均可支配收入均值则为5.18万元。按照每个家庭4个人计算,则苏州家庭可支配收入为20.72万元,由此可得出房价收入比约为12.16比1。

购房者心态:二手房有价无市,倒挂新盘关注度高涨

据乐居网友群调查得知,目前仍在卖房子的房东普遍比较急,经历过2019年上半年的疯涨后,目前市场处于有价无市的状态,即使小幅降价也无人接手。同时,通过对苏州各大交易中心的观察得知,相比上半年,目前过户人员大幅减少。而由于苏州新房限价,很多新盘出现了倒挂,大多数买家更倾向于买新房,导致很多楼盘出现了超低中签率。

星翠澜庭开盘摇号现场

2019热卖区域:吴江区域还是苏州楼市主力担当

从克而瑞苏州机构发布的2019年苏州市区商品住宅销售TOP10来看,截止12月31日,科技城金茂府、姑苏裕沁庭、半岛印象分别位居成交金额前三甲,科技城金茂府以49.05亿元的成交金额拔得头筹;半岛印象、姑苏裕沁庭、华润万象府则分别位居成交面积前三甲,半岛印象、姑苏裕沁庭成交面积均破20万平方米。

整体来看,吴江区域还是苏州楼市主力担当。运东板块2019年新老盘推新活跃,即开即热销;城南板块也保持着较高的市场热度,限价倒挂盘表现持续抢眼。虽然新政后,区域内开盘热度略有降温,但区域整体供应量大,多数项目去化可观。

2020趋势:以稳为主,开发商日子更艰难

行业机构研究员指出,2020年是苏州楼市最严调控政策延续的一年,成交量同比去年可能会出现较大跌幅,但成交价格依然不会受太大影响,仍然会延续全年不超5%的目标。

苏州房产媒体从业人员认为,2020年苏州楼市将更加趋稳,不会再出现大幅涨价、成交量爆表等现象。

但开发商大部分表现出忧虑心态,在地价过高、新房限价的背景下,利润进一步被压缩,2020年日子可能更艰难。

据调查,2020年,苏州业内普遍看好太湖新城、新区狮山以及园区青剑湖板块。一方面,这些区域品牌房企扎堆且新盘较多,房源储备相对充足,品质也有一定保障;另一方面,受益于长三角一体化、自贸区等政策利好,板块优势日益凸显。

从新项目来看,仁恒耦前别墅、建发太湖新城地块、万科园区湖西地块、融悦湾花园等值得期待。

本次调查采编人:祝会祥 潘宇凌

2019年1月13日

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文章来源:乐居财经