从100＋次宽松，看未来因城施策的三大逻辑

2019年房地产调控一方面坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”房地产市场定位，另一方面又密切关注不同区域间的个性特征，强调调控要因城施策，一城一策，以确保房地产市场的平稳发展。

自2016年9月底至今，楼市严格调控已历时三年有余。在“房住不炒”的前置条件下，部分区域亟需审时度势，因地制宜，对区域内房地产市场进行些微调控，促进住房市场健康稳定发展。

1、多地因城施策，边际放松购房限制

2、限贷调整方式较多，整体调控力度较小

3、少数地区取消限售、限价限制

1、以区域整体化逻辑调控，区域互通或为未来一大走向

2、“四限”边际放宽，限购放松或仍是主流

3、调控举措多样化，人才引进是重点

2019年，地方政府在坚持“房住不炒”的总基调下，因城施策，从限购、限贷、限售和限价等方面对楼市政策进行了边际宽松调整。截至2019年12月，全国区域内“四限”放松近百次，限购松绑次数占比高达74%，限贷、限售和限价占比分别为19%、3%和4%。

限购方面，地方政府采用多种形式进行了政策的直接放松或微调。如部分区域全面放开了落户限制，另一部分城市则根据区域内房地产市场发展情况边际调整，如人才引进、缩短社保年限、区域内定向放松购房限制等。

截至12月11日，已有海南、广西两省基本完全取消落户限制；另外，石家庄、宜昌也取消了一切门槛，全面放开城镇落户；宿州甚至在放开落户的基础上，对于农业转移人口在主城区购买首套商品住房，办理不动产登记证并落户，对缴纳的契税给予全额财政补贴。

2019年至少有30个地区实施了人才新政政策，或直接放松人才落户和购房限制，或间接给予人才落户和购房补助，以吸引人才流入。如上海、天津、苏州分别在局部区域内实施人才落户或购房优先政策；南京、三亚、宁波等降低人才社保缴纳年限方面的购房限制；佛山、宜昌等完全取消人才社保缴纳年限限制；杭州、常德、芜湖等则是给予人才安家补贴，激励人才落户购房。

另外，至少有6个地区缩短了社保缴纳年限。珠海、宁波等地分别将社保年限缩短为3年；广州则将社保与个人所得税互认，进而释放刚性需求。

区域互通方面，则以大湾区为代表，珠海、东莞等都放松了港澳居民的落户限制，鼓励港澳居民在城市内购置房产。

据亿翰统计，截至12月9日，住房公积金贷款额度，贷款年限，贷款利率以及首付比率等四方面的宽松政策出台频次占比分别为42%，21%，26%和11%。

截至12月9日，海南省，成都，佛山，惠州等地调高了住房公积金贷款额度。如佛山将住房公积金最高可贷额调整为50万元，但是要求累计缴存住房公积金满三年。青岛和广州等城市延长了住房公积金贷款年限。厦门和合肥相继有条件的降低了二套房的贷款利率，海南和深圳也微调了房贷利率。徐州和无锡等则与银行合作，小范围降低首付比例。

总量上，取消限售和限价的城市较少。大连取消了“3年内不得抵押、转让”以及“落户新市区满5年可迁主城区”等限制，开封取消新建商品住房自取得《不动产权证书》之日起满3年方可上市转让的交易时限。限价方面，衡阳于2019年1月1日起暂停限价，阜阳则取消了限价限制。

据亿翰统计，截至12月9日，全国区域内“四限”放松政策出台近百次，限购放松高达70次，限贷放宽约20次，取消限售和限价的政策均不足10次。

从2019年各地区的楼市调控政策来看，不同能级城市楼市调整呈分化特征：

一线城市“放松”限购的主要方式是局部人才引进，继而是微调社保年限。一线城市的不同城区，不同板块通常也存在较大的分化特征。因此，一线城市在人才引进上更倾向于局部调控，如对远郊板块或新城板块实施人才落户、购房优惠。

二线城市是“抢人大战”的主力军，在人才引进方面次数最多，也有部分二线城市边际放松了限贷约束。二线城市的发展与一线城市存在差距，但较三四线城市又有一定的优势。为了吸引更多高学历，高质量的人才，二线城市在人才引进方面的力度不断加码。另外，二线城市在缩短社保年限方面也较为积极。

地方政府在楼市调控的逻辑上，一方面要继续贯彻“房住不炒”的基调，另一方面又要认识到城市经济，产业，资源以及人口的现状特征，因城施策，实现“稳地价，稳房价，稳预期”目标。

在“房住不炒”的调控理念下，我们认为未来房地产市场调控将“稳”字长期化，上下限明确，一切政策在既定区间内调整。定向调控或为主导方向，“因城施策”继续深化，或将逐步向“区域整体性逻辑全局考量，一城多策，板块精准施策”转变。

2019年中共中央、国务院先后印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》和《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》。众所周知，粤港澳大湾区发展和长三角一体化发展的核心都是要充分发挥核心城市的辐射带动作用，以拉动周边城镇经济增长，最终实现区域整体高质量发展。

我们注意到，12月1日发布的《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》强调区域内互联互通，协同发展。在《纲要》指导下，长三角区域有望实现基础设施互联互通、公共服务普惠共享，甚至促成区域一体化制度创新。

区域协同发展的逻辑在于脱离单城市割裂发展模式，实现核心带动，整体提升。区域协同发展更强调区域整体性和大局观。在区域协同发展过程中，周边城镇将承接热点城市产业和人口转移，提升城市内部经济发展实力。核心城市部分产业迁移至周边城镇，以实现产业结构调整和转型。

本轮房地产调控以“限购，限贷，限售，限价”为代表，形成了多种形式的需求端行政调控体系。据我们统计，在“因城施策”的政策框架下，大部分城市集中于放宽限购约束，较少城市在限贷、限售、限价方面进行相应调整。预计，未来“因城施策”将继续深化落实。政策执行和落实未达理想效果的城市或加大政策调整力度，维稳成效显著的城市或进一步巩固调控成果，压制住风险，压实成果，保证市场高质发展长期化。同时，地方政策调整的趋势可能是继续在放松限购方面发力，谨慎对待限贷，小范围取消限售和限价。

我们认为，大部分城市倾向于放松限购，低能级城市或房地产市场表现不佳的城市放松可能性更高，主因在于：

如人才引进，缩短社保个税缴纳年限，放松农村转移人口城镇落户限制等。

地方可以定向给予人才落户优惠，亦或是给予农村转移人口落户补贴。

城乡一体化以及城镇化建设可能使全国更多的低能级城市放开落户限制，调整楼市限购要求。2019年3月国家发展和改革委员会发布了《2019年新型城镇化建设重点任务》，明确规定，低能级城市应进一步放松落户限制，以促进新型城镇化建设。此外，2020年是全面建成小康社会的收官之年，城镇化率是检验实现小康社会的十个因素之一。在收官之年，可能有更多区域放开农村转移人口城镇落户限制，激励农村人口城镇化。

限贷方面可能会小幅度放松，但整体趋势偏谨慎。2019年部分区域在住房公积金贷款方面进行了边际调整，或提升额度，或延长期限。另外少数城市则对贷款利率和首付比例进行了微细调整。但是经分析，我们发现目前贷款条件依然非常严格。贷款额度提升的同时，又嵌入了其他限制性条件，如社保年限缴纳满足一定年限后，贷款额度方可调整。限贷是影响居民购房需求和决策的主导因素之一，限贷政策的大幅变动势必对市场造成一定的冲击。预计，未来限贷可能轻微松动，整体仍将严苛。

限售主要用于抑制住房的投资性需求，限价的主要目的在于给价格设定合理区间，使价格在一定范围内合理波动，进而保障价格的稳定。未来，在“稳地价，稳房价，稳预期”的目标下，城市能级越高，取消限售和限价的可能性或越低。

2019年各城市在楼市边际调控方面各显神通。大方向上如放松限购，限贷，限售，限价，或实施财税减免。具体举措又包括人才引进，农村人口转移补贴，降社保年限；提住房公积金贷款额度和年限，降贷款利率和首付比例；增值税和契税减免等。

我们认为，未来楼市调控或将大概率继续沿用人才引进和缩社保年限等方法，并加大农村转移人口城镇落户力度。在保证楼市稳定发展的条件下，也可能除旧布新，采用新的方法对楼市进行定向调整。

未来楼市边际宽松调整仍有较大的概率继续以人才引进为重点，定向给予人才购房优惠政策。2019年已有30余城发布了人才新政，我们认为未来将有更多城市加入“人才引进”队伍，给予人才落户和购房优惠等，但是不同能级城市在人才引进方面可能会产生分化。

一二线城市在把握主城区和远郊地带的楼市供需特征后，可能放松远郊地区人才落户、购房门槛。三四线城市为加快经济发展，发展地方产业，更可能全区域内放松人才落户和购房限制。

部分城市可能会在不同程度上降低社保年限要求。一二线城市或继续小幅缩短社保缴纳年限，更多三四线城市则可能全面取消社保个税限制。缩短社保个税年限，首先将增加具备购房资格的人数，短期利好房地产市场。但是从2019年我们监测的数据来看，能级越高的城市，在社保年限方面的放松幅度越小，且只有低能级城市会全面放松社保个税限制。这主要因为高能级城市在住房市场规模方面远高于低能级城市，大幅度放宽购房资格限制，容易引起楼市动荡，刺激投机性需求，与“稳房价”目标相悖。房屋回归居住属性，一方面要保障刚需，另一方面要抑制投机，预计未来，缩短社保年限更可能呈现“少量多次”特征。