卖地疯狂的城市值得注意,杭州、合肥、广州榜上有名

本文为专栏的第110篇文章,全文1700字。

今天开始很多朋友已经在春运的路上,或者提前休年假出去玩的旅途中,先拜个早年。

今天说说卖地的话题,卖地多寡影响一个城市的供应量,而地价的增速又直接挂钩房价上涨幅度。这其中很难一概而论,毕竟反过来土地出让量大的城市有些处于快速扩张,人口规模和经济基础不断向好的发展路径上;而有些城市则可能存在楼市停滞的风险。

我们把这些城市分为三类来分析,咱先从土地财政说起。

土地财政在很多地方的收入占比而言是不低的,2019年全国50个主要城市卖地收入达到4.4万亿,其增幅已经超过19%刷新了历年记录,要知道这还不算全国其他城市。这样的收入相当于位列全国前列的几个省份:广东、江苏、山东、浙江再加上北京、上海全年的一般公共预算收入的综合。

2019年卖地收入过千亿的城市达到了16个,其中8个是省会城市,另外还有北京、上海、天津、重庆是其中的四个直辖市,比2018年多了5个;而2019年卖地收入增加超过20%的就有23个。

我们再来看看卖地收入涨幅前列的这些城市:贵阳上涨52%、合肥、南京上涨了77%、长春上涨了88.5%、昆明上涨59.9%、福州上涨了63%、南宁是54%,而排名第一的杭州全年土地出让收入总额2836亿!这是相当于深圳的4倍。

前两类城市是省会:区别在于经济基础

杭州,这两年房价持续维持在高位,同时土地财政连续三年收入第一,超过几个一线城市。同时杭州居于亚运会的利好,说白了直接的投资和财政获得的支持要更好于省内很多地级市。这种情况下杭州的人口净流入是很好的,数据方面独领省内风骚,不过杭州由于土地出让量连年很大,后续住宅的供应自然也不小,市场供应量的增长会通过市场手段来对方剂进行对冲和平抑。

再来看浙江的湖州、嘉兴,我们以这两个城市来对比杭州,这两者对土地财政的依赖都超过150%,要远高于杭州,这里的原因还是杭州总体经济基础要好很多。

例如山东半岛的几大主要城市,长三角都市圈里的苏州都是土地出让大户。但是这些都在意料之中,而还有一个未超出千亿但是增长率超过30%的省会——合肥,将近九百亿的土地出让收入,这几年合肥的城市建设、新区规划四面开花,无论是肥西、肥东、开发区甚至是巢湖等等扩张和人口流入迅速;与此同时,高架、环城快速路、地铁等等开工不断的合肥需要持续的增加财政收入,这有点像前五六年扩张期高周转的房企,一方面高负债,一方面高投入,需要持续的收入增长才能支撑。

长沙在全国而言属于省会城市里房价控制得好的,但是近两年土地出让的收入持续增长,增长率都在30%以上。还有一个就是南京,作为国家级中心城市,在带动周边的方面影响力仍然跟地位不匹配,包括城市建设、提升江北新区等等待落地的事情很多,而这些都需要钱,因此南京的土地财政依赖度也不低。

再来看深圳和广州的不同,深圳是计划单列市,广州是省会,深圳的财政收入基本上落在自己手里的更多,而广州虽然收入在全位列前四,但是一般性财政支出才到深圳的一半,排名全国第八,跟武汉差不多。省会的负担要比计划单列市高,因为需要上缴省级财政,所以实际上可支配收入和负担相比是有些倒挂的。这一点广州和深圳有点类似山东的济南和青岛。

另一个原因是深圳的经济结构和土地供应,深圳可供开发的土地相对紧缺,而经济又更活跃,尤其是民营经济和新技术产业链完善,因此税收稳步增长,对土地财政的依赖度较低。

我们可以看得出,土地出让高光主角还是省会城市和都市圈的中心城市,其优势相对碾压其他中小城市。

第三类是土拍流拍率高的三四线城市

土地市场招拍挂出让的流拍率高的城市,又有哪些特点呢?三四线城市普遍的过高的房地产投资,是过去几年棚改过程中的显著特点。而其中不少城市既是人口增速缓慢甚至净流出,同时土地财政依赖度不低。

例如浙江金华去年流拍土地是129宗,甘肃张掖流拍率近30%,再比如平顶山、本溪、松原等人口增幅负增长的城市流拍率都包括20%。而最令人意想不到的是位列大湾区深圳后花园的惠州,2019年土拍流拍率达到之前从未出现的的13%,要知道这个数据在粤港澳大湾区是很显眼的反差。

这也说明,跟人用脚投票一样,房企在资金链日渐紧张,回款压力较大的现状下对很多城市的投资也变得谨慎,不愿意进入或推迟进入这些地区。即使拍下来的土地,竞拍价格也不会一路走高,而是底价成交,应者寥寥。

最后总结一句:2020年对于中心城市和普通地级市,不要只看一些单纯的供应量数据和房价,未来需求层面的变化会进一步加大差距,两极分化或者多级分化会开始明显,投资需谨慎。

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