向来谨慎的海淀终于大方了一回。

1月20日，猪年最后一场土拍落锤，三宗宅地全部位于海淀，吸引了金茂、金隅、绿城、海益嘉和、海开+建工参与竞拍。

尤其是海淀四季青两地块，可谓是断顿五年后的“双王炸”。五环里+海淀西山+不限价+容积率1.5，每一个都是值得尖叫的关键词。

当然价格也值得尖叫，起拍价就超百亿。

过高的起拍门槛，把大部分房企“挡”在了门外，已报名房企也是相当谨慎，直到开拍前才有了第一次报价。

最终，海淀四季青地块分别由金茂、海益嘉和以46.75亿、53.96亿底价获得。

严肃君简单测算了下，两块地的楼面价均超7万/㎡。

海益嘉和，这个陌生的企业是谁？目前在工商局、天眼查都查不到相关信息。业内人士猜测，海益嘉和或是某豪宅大佬的小马甲。。

另外，海淀永丰产业基地（新）HD00-0403-013、122地块，只有海开+建工一家联合体报价，最终底价32.9亿拿下，全部用于建设共有产权房，均价3.7万/㎡。

一天完成一年的KPI

严肃君盘点了自2010年以来海淀宅地出让情况。

据不完全统计，2010年-2015年，海淀共出让宅地8宗，已基本消耗殆尽。

最近的是2015年拿地，2016年入市的首创天阅西山，主力户型为180㎡、210㎡、252㎡四居，目前所剩房源不多，总价1500万/套起。

2016年海淀永丰豪气推出4宗宅地，但除中铁·碧桂园为共有产权房外，其余全部为100%企业自持，目前已有万科翡翠书院入市。

2017年-2019年共出让9宗宅地，全部为限竞房或共有产权房。尚未入市天恒·学院里据传言已内部销售，北安河地块建成后将由政府统一回购，也没普通购房者什么事儿。

（2017-2019年海淀出让宅地汇总表）

而今日出让的海淀四季青两宗宅地的可贵之处，除了稀缺，还在于质优。

从土地规划条件来看，地块方正，纯住宅用地，容积率1.5，限高18米。

要知道，天阅西山不仅容积率高达3.2，还需配建3栋自住房，并有4栋50年产权写字楼，都是高端项目的减分项。

严肃君参考了近三年容积率在1.5左右的北京新房项目，洋房+叠拼是常见选择。

土拍落锤后，严肃君的N个500人置业群里，又展开了一拍一度的猜案名大赛。“西山金茂府”、“四季壹号院”两个案名胜出。

高端项目的“马太效应”

“马太效应”，简单说就是强者愈强，弱者愈弱。

具体到房地产领域，土地价值越稀缺的地方，配套建设就会越高端越丰富，随之消费吸引力就越大，购买群体就越高端，产品设计就越奢华，销售价格越高，身份象征意义越凸显。

海淀四季青所属的西山别墅区，素有“皇家板块”的美誉，首先就是不可再造的自然景观，往大了说，“三山五园”。往小了看，四季青两地块，一公里内光高尔夫球场就能建两个。

而五环里的环线属性，决定了通勤的便利。

两地块距离杏石口桥入口仅500米，驾车半小时即可达西二旗，经杏石口路、紫竹院路去西城金融街片区也仅需40分钟左右。

两地块距离地铁6号线廖公庄站2.8公里，遇到限号，也可以依靠公共交通。

地块两公里范围内，小学主要有海淀教师进修学校附属实验小学、海淀第四实验小学，在民间整理的海淀小学排名中，都属于二流二类。中学有北京市师达学校（优质民办一流学校），北京市清华育才实验学校等。

另外，也有北京凯文学校、北京市海淀区康福外国语学校等国际学校。

除了刚刚提到的学校，地块南侧就是益元文化创意产业基地，中间艺术区，开设的多是书房、画院、美术馆、各类职业培训基地等，最起码孩子上艺术类辅导班不用开车接送了。

两地块附近多是2000年-2010年间的成熟别墅项目，包括御墅临枫、四季香山、西山美墅馆、香山艺墅等，均价都在8万-10万/㎡，周边日常生活配套完善。

北地块北侧正对的是6层回迁小区，西北侧从地图上看还在施工中。

永丰共有产权房底价成交

海淀永丰共有产权地块相对冷静，只有海开+建工一家联合体报价，最终底价32.9亿拿下，全部用于建设共有产权房，均价3.7万/㎡。

该地块位于海淀永丰皇后店南路与北清路之间，距京新高速直线700米，距离最近的地铁站，不管是16号线永丰站，还是昌平线生命科学园站，都在2公里以上。未来出行自驾更方便。

附近两公里左右，学校主要有清华大学附属永丰学校，商业有永旺国际商城，医院有北大国际医疗，解放军第306航天城临床，大型配套齐全。

地块与公租房燕保辛店家园一路之隔，北侧也是大型公租房社区清棠湾，以及大牛坊、小牛坊大量的回迁房社区。

距离最近的商品房项目冠城大通百旺府，在售113㎡、137㎡精装三居，均价7.4万/㎡，二手房价格在6.3万/㎡左右。

值得一提的是，将于2月4日出让的海淀永丰不限价地块，就位于燕保辛店家园西侧和北侧。

从土地规划条件来看，容积率2.1，限高45米，今日新拍地块，未来大概率是15层左右的高层产品。

截至目前，海淀已入市中铁·碧桂园、永靓家园两个共有产权房，均价分别为3.5万/㎡，3.78万/㎡，共计2757套房源。

新近申购的海淀西三旗共有产权房金隅尚林报名人数低于预期，除了均价4.36万/㎡，高于其他项目外，与中铁·碧桂园、永靓家园已部分满足需求也有关系。

今日新推地块，就位于中铁·碧桂园东侧3公里处，地段、价格高度接近的情况下，未来如何，严肃君也拭目以待。

互动时刻：

写完稿子，严肃君问刚刚下定的女士，要不要坐拥另一座西山？女士直摆手，“买不起买不起”。

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