郑州楼市勿过分悲观，2020年成交有望企稳

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在中国地图上，从黑龙江省黑河市到云南省腾冲市有一条看不见的直线，这是著名的“胡焕庸线”，在这条线的东南侧43.8%的国土居住着94.1%的人口。河南恰好在这条线的垂直中心位置，像一个支点，统筹东中西，协调南与北。

作为河南省省会，郑州背后站着的是1亿河南人。可以说，郑州不单单是郑州的郑州，更是整个河南的郑州。郑州之于河南，就像上海之于长三角，深圳之于珠三角。

然而，2019年郑州在经历了春节过后三四月份的楼市“小阳春”后，今年下半年，随着特价房频出，不少购房者开始默默观望，寻求更高的降价空间，以求买到更便宜的房子。

2019年四季度，郑州整体市场依旧下行。四季度，作为楼市风向标的北龙湖板块土拍时隔两年首次出现土地流拍，不仅如此，郑州主城与环郑州楼市热度开始出现轮动效应，全郑州区域也都出现了项目降价，可以看到当前郑州整体市场依旧处于低迷期，悲观情绪依旧。

郑东新区建设正式启动是在2003年，这一年，众多知名房企相继进驻郑州，逐鹿中原，荒地被开垦，贫瘠变繁华。在此之后，郑州房地产市场迎来不可思议的几年，郑州房地产发展史上重要的转折点都在这几年发生。

2008年经济危机爆发，神奇的是，基于人口优势，深耕郑州市的一批本土房企躲过了大波动的一年。2009年起，恒大、万达、保利等品牌房企纷纷抢滩中原，四通八达的交通，为郑州的发展插上一双腾飞的翅膀，每年房价都保持着10%左右的速度在增长，一直到2016年，“三天三地王”，甚至“一日两地王”频繁在这块神奇的土地上发生。

然而这一切一直到限制高价地的“郑九条”出炉后，这座城市的土地高烧渐退，全年平均溢价率达超30%的日子一去不复返。

“新一线城市”“国家中心城市”“自贸区”“双城模式”……随着郑州的标签和规划越来越多，郑州在高速发展着的同时，限购、限贷、限价、限售、限商等调控政策依然不断。从年初“千人抢房”的疯狂，到年末“0首付”促销；从环郑地市“地王”频出，到土地市场底价成交、流拍频发，一切浮华终散场，市场重新表现出理性的一面，底色好看的郑州难掩2018年至今的市场低迷。

值得注意的是，虽然至年末郑州楼市有下行见底迹象，但2020年隐有缓慢转暖回升的征兆。

首先由于政府在调控政策方面针对限签与首付分期作出了默许，核心区域的部分热点板块得以盘活，房企对来年楼市存在一定信心；其次除北龙湖外的主城区刚改项目在年末冲刺中纷纷完成了预期销售目标，购房者由观望转向伺机置业。因此我们认为从政策调控与购房者心态两方面考量郑州楼市均有下行见底迹象，但考虑到主要调控政策并未放松、购房者核心购买力依旧薄弱，2020年楼市价格难涨但成交量或将缓慢恢复到正常值。

此外，虽然城市整体调控依旧趋紧，但“因城施策”局部调整动作不断。四季度包括四限在内的核心调控政策并未有松弛迹象，反而以土拍市场为例，北龙湖两块土地均因为达土地熔断价而强制终止出让，“溢价流拍”反映了政府对高新区域的价格规划更加严格。

为缓解当前楼市压力，局部的调整动作频出。一方面，放宽人口落户限制、提升公积金贷款额度、放款人才购房补贴范围等政策的出台在引导更广大一批租房外来人口落籍郑州的同时提高了购房者的支付上限；另一方面，四季度起超九成在售项目可做首付分期，部分项目首分可做3年分期，政府对此明紧暗松，这一举措极大程度的降低了购房者的支付下限。

总的来说，四季度郑州政策环境的诸多变化在继续稳定市场供求关系、打压投机氛围的同时，新引进一批量不同层次潜在购房者并提高其对应购买力，在一定程度上解决了刚需购房者的购买力问题。同时此前成交的高价房源在抹平城市房价波动的同时“一石二鸟”给予了房企一定信心。

首先需要明确的一点是郑州仍有极大体量的刚需客群，这是由郑州庞大的人口基数所导致的。当前郑州楼市的首要症结则是在于人口财富能力不足与人口过度密集两方面。

首先郑州刚需及改善客群购房力无法与房价匹配。一方面郑州民富基础薄弱，中低端购房者财富有限，另一方面从16年开始的楼市热潮已经基本掏空了城市改善客群的体量，最后曾经暴富的拆迁户已基本将拆迁款消耗殆尽，现有留存的拆迁户多为有房无钱，在城市二手市场死气沉沉下其手握房源难以快速变现，因此富裕的拆迁户虽可凭收租依旧富裕，但无力参与改善也无心消化刚需。

其次，由于郑州整体规划向北，城市人口高度集中于金水区为代表的核心区内，交通以及生活成本的制约使得人口密集下购房者对板块区域具有较高敏感性。这使得困于购买力缘故而对核心区高价盘转入观望的购房者向稍远区域的外溢效应较弱。因此郑州主城区由北至南所有区域全面销售遇冷：核心板块忧于“购房者不买”而其他板块患于“购房者不多”。

在人群购买力与人口密度的双重作用下，在2019年下半年郑州楼市在全市下行间出现了明显的分化现象。

环郑以及主城区外郊的诸多板块明显凉凉，降价难冲量往往是普遍现象。在回款压力增大的难题下，各房企争相推出各种特价房，以期达到以价换量目的，降价区域由南至北扩散，环郑及远郊中改善项目是降价重灾区。房企集体降价情况下，改善客户观望情绪愈发浓厚。

值得一提的是，部分热门项目在推出部分特价房或精装改毛坯后四季度小涨回原价。这一房价回稳的动作主要有两方面因素支撑，一方面首付分期的全面铺开，以及人才及落户政策的放宽，给予了核心板块刚需项目较大的稳价信心。另一方面，由于郑州早期多数土地均为城改用地，外来房企在郑开发大多采取与本地土地方合作的方式。因此在本地土地方的利润诉求下难以降价，存在一定的自身的调价阻力。

市场下行周期下，房企信心不足，一方面拿地趋于谨慎，开始考量地块指标优劣。另一方面分担开发风险，一线房企与本土房企合作优势互补，谋求共赢。数据显示，外来百强房企2019年合作开发项目占比26%，创近五年新高。一线房企中，如融创主城区在售/待售项目8个，合作开发项目6个；碧桂园主城区在售项目10个，合作开发项目5个。值得关注的是，由于土地方在与外来房企合作时或选择直接转让土地已收入溢价款，或选择对半合作持股方式开发。两种方式下坐地起价的土地方基于自身利益均会对合作项目造成较大影响，最终均将反应在项目售价中。

整体来看，当前郑州市场依旧处于下行周期，市场情绪处于极低水平，环郑与远郊区在客户回归主城下成交乏力，而主城区核心板块的刚改项目则有畅销转持销，在铺开渠道、广开首付贷下对销售去化有一定信心。

当前郑州人口分布不均、购买力薄弱两大主要症结依旧远未解决，人才与落户政策的激励以及首付贷、公积金提额的刺激仅能解近渴，因此我们预计2020年郑州楼市在政策推动与人口刚需购房压力下成交量将持平甚至微涨，但成交表现的全面转好无从谈起。