这就是惠州的中心!了解惠城非看这篇不可!

回顾2019年,随着粤港澳大湾区的战略出台,大湾区城市团加快融合交流的利好,惠州作为大湾区唯一不限购的城市以及置业价格低洼,受到越来越多外地购房者的认可。但是有些事是墙里开花,墙外不知真香。

由此,通过这篇文章,房小妹就带各位看官走进惠州的市中心——惠城

来源:中国房价行情

惠州地域辽阔,行政上划分为两区三县。惠城区作为惠州市中心,是多数惠州人心中的发展好且宜居之地,也是众多本地购房者的置业首选区域。

惠城区夜景

城市解码之

惠城区基本情况

惠城区是惠州市政府所在地,作为主城区,北临博罗县、河源市,西南连惠阳区、东莞市和深圳市,东接惠东县。

仲恺作为一个高新科技区,在行政规划上,隶属惠城区。由于其功能性原因,在投资置业上,我们习惯把仲恺与惠城区分开。

从惠城区13个镇街行政区划图来看,惠城区真正发达之地只占了六分之一,汝湖、马安、水口、三栋镇这些次发达区域占据三分之一,而发展较差的芦洲和横沥镇则占了惠城区差不多一半面积。

惠城区各片区划分图,来源:惠州日报

总体而言,城区发达地区集中在西南部,如今主城区发展趋于饱和,逐渐向东北部拓展。

在城市的概念里都有一个名叫老城区的地方,我们常说老城区多指的是河南岸、麦地、下角、东平,周边生活配套非常醇熟,片区学校较为优质,某小区的学区房二手价都升至30000元/㎡左右。同样地,老城区的不足就是发展自成一体,后期涉及的旧改问题比较麻烦。

新型发展片区当属江北、金山湖、东江新城。还有新规划的金山新天地,这些都是由政府规划发展的片区,也是由金山湖往南继续发展,未来延伸到惠城南站、到惠南一大片区域。

江北中心区

江北,惠城的独占鳌头!

江北是市政府所在地,金融CBD,千亿级市政配套,各种标签都散发出一种“高端”,曾经惠州人买房不过江,经过30年的发展,已成为“行政、现代商贸、现代物流、金融、高端商住、文化”为主体的中央商务区,楼宇经济、高端服务业领跑惠州,成为了惠州总部经济、高端现代服务业的城市新名片。

据资料显示:2018年,江北实现地区生产总值114.2亿元,同比增长5.1%;实现第三产业增加值105.4亿元,同比增长4.3%;完成固定资产投资16.35亿元,同比增长9.8%;社会消费品零售总额90.53亿元,同比增长8%;工业投资完成4338万元,超额完成任务。全年新批外资项目169宗,同比增多156宗;完成合同外资2.56亿美元,同比增长6.5倍。全年实现工商税收区级入库5.76亿元,同比增长10.8%,税收总量排全区镇街之首。

根据政府的“北优南拓”的发展,目前江北核心区已经饱和,如今重点往南发展,从金山湖成为第二代“富人区”也是接下来经常见到的“金山新天地”,将成为惠州的一个新的中心!

此外,往北发展,就是高铁北站的新城!

城区现状

人口经济发展与人文底蕴

截止至2018年末,惠城区常住人口121.7万。近日来,中央发布《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》,重点指出“全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制,全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件”。

1月14日,广东省省长马兴瑞在省第十三届人民代表大会第三次会议上作政府工作报告时说,加快推进新型城镇化,放开放宽除广州、深圳以外的城市落户限制,做强做优县域经济,不断提升中心城区、县城和中心镇承载能力。

此前,惠州市发改委在回复网友关于惠州地铁进度时透露,目前惠州市区(市辖区)常住人口为250万,惠州市区常住人口仍未达300万以上,将有机会全面取消城区常住人口城市落户限制。

与之相关,根据建设地铁的硬性指标,惠州人口不达标就不具备报建地铁条件。

根据惠州统计年鉴梳理发现,最近十多年惠州的常住人口增长较快,2003年末至2018年末的15年间新增常住人口130.73万,平均每年新增8.7万人。

来源:南方+

窥伺人口不断集聚的背后,是惠州的电子信息、石化能源新材料等产业不断壮大,提供了越来越多的就业机会以及创新创业空间。

特别是随着粤港澳大湾区的建设,惠州依托良好的发展空间优势、交通区位优势、生态环境优势,2019年惠城区入围全国综合实力百强区第79名、全国绿色发展百强区第58名、全国投资潜力百强区第27名。

称号或许很虚,但从2018年经济数字来看,惠城区GDP达793.42亿元,增长4%。今年上半年惠城区以414.58亿元领跑其他区县。

今年惠城区按照打造一流中心城区的目标,实施“3+2”发展举措,推动了惠城区高质量发展,首次突破400亿元,与去年上半年(GDP375.43亿元)相比,GDP名义增量39.15亿元。

经济基础与上层建筑相辅相成,在经济发展同时,惠州市政府不忘重申惠州人文底蕴,东坡文化再次被拾起。

“一自坡公谪南海,天下不敢小惠州”。

苏东坡在惠州呆了短短两年多,期间不仅帮助民众改善生活,还留下了东新桥、西新桥、苏堤、故居和朝云墓等遗情遗物,更是写下了600多首诗词,让惠州因此名扬四海,留下灿烂的文化遗产。

自此,惠州学士们从他优秀的作品中不断汲取思想能量,逐渐树立起延续千年的文化自信和进取精神。到了清末民国时期,孙中山和周恩来等相继来到惠州开展革命活动。近代史上,惠州本土还涌现出廖仲恺、邓演达、叶挺等一批民主志士和革命家。

除了丰厚的人文底蕴,惠州被评为“中国优秀旅游城市”“十佳宜居城市”等,其中西湖是最为人知的景点。漫步在西湖边,曲径通幽,水波潋滟,青山环绕,四时之景更有其妙,更有苏子遗风飘荡在青山绿水间,源远流长。

惠州西湖

慢悠悠的生活步调,最是享受。有人说生活在惠州的人容易缺乏干劲,有人说这里更适合养老和自住,或许有了人文浸润,铸就了惠州人对世间万物的淡泊态度。

在众多标签中,不难想象为何惠州总会在“全国最具幸福感城市”榜上有名。

交通网络

规划建设利好最大化

交通的利好因素不必多说。

随着国家赋予粤港澳大湾区的战略地位,惠州作为重要一员也加速了发展建设步伐。

从地理位置来看,惠州与深圳东莞接壤。惠城区作为主城区,虽然不是直接接壤区域,但在交通规划上却是规划利好,11月份惠州更是推出了构建“丰”字型超级道路。

“丰”字的城市交通格局

1月16日,广东省第十三届人民代表大会第三次会议举行第二场记者会,省大湾区办负责人,广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆9市市长或分管副市长回答记者提问。

惠州市市长刘吉对“丰”字型作出了详细的解答:

惠州市市长刘吉:这个交通网络空间上横向有三道、纵向有一道,三个主轴。一个主轴连到广州的中新知识城,一直连到惠城沿江、河源等地,中间的一轴是东莞的松山湖,一直连到惠城、粤东,沿海主轴是对接深圳前海等极跟香港联通口岸,再到大亚湾、深圳合作区。一个纵轴是把惠州的主城区与南部的大亚湾和惠东连起来。这就是三横一竖一个“丰”字,这就是我们目前谋划的整个交通格局。

现在这个“丰”字结构,惠州已经开始启动,去年12月28日已经举行了开工仪式。主框架预计三至五年内形成,对整个大湾区的建设,特别是支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区作出惠州应有的贡献和担当。【来源南方日报】

深莞惠城轨的未来交通一体化

一方面,莞惠城际早已在2017年末投入运行,在惠城设置有龙丰、西湖东、云山、小金口站。几乎在城区各片区都有设置站点,方便市民出行。据真实乘车经历,从江北云山站到东莞松山湖仅需半小时就能抵达!遥看松山湖那片区房价都达30000元/㎡以上。

另一方面,根据“交通强市”深圳(2019-2035年)的行动规划,深惠城际规划建设已经纳入其中。早在10月29日,全国招标信息网发布《深惠城际铁路工程可行性研究及配套专题标段招标公告》,深惠城际开始进入可行性研究阶段。

来源:广东地理

深惠城际大致走向从深圳西丽至惠州站,在惠城区设置麦地路和惠州站。从深圳富人区南山区连接惠州惠城区,那边房价十多万/平,惠城房价最高刚突破单价两万大关。

赣深高铁与广汕高铁

11月中旬广汕高铁惠城南站开始动工,在地图上能搜到具体位置并显示正在建设,也有网友拍到现场动工图片,非常低调。

12月2日,广铁集团官方发布了《赣深客专至广汕铁路仲恺联络线环境影响评价第一次公示》。赣深高铁与广汕高铁将在仲恺站实现互通!

这意味着,赣深高铁与广汕高铁将有一条仲恺联络线,届时,在惠城南站可直达东莞和深圳。此前,在建的惠州北联络线已经在建,惠州北站除了可以前往深圳,还可以前往广州方向。

也就是说,联络线的建成,不仅方便了市民的出行,将提升惠州北站和惠城南站的枢纽地位,带动两个片区的发展。

就如由于赣深高铁缘故,惠城北部多了个北站新城区。

高铁作为加快城市间生活交流的交通枢纽,不仅体现了城市的经济综合实力,同时从侧面反应出高铁红利带来的发展新机遇,以及楼市走向与房价走势。

不少人说,高铁客运吞吐量可以看作考量一个城市片区房价的因素。赣深高铁与广汕高铁预计2021年完工并投入使用,分别在惠城区设惠州北站与惠城南站。未来客运量如何是值得持续关注的重点。

惠城楼盘

片区规划窥伺房价走向

不同于深圳或其他城市,惠城区的楼盘不是因一条主干道而楼价飙升,更多的是片区规划或者瞰江稀缺资源。

前任“富人区”江北中心区,享受千亿级市政配套,华贸中心、佳兆业中心等多所高端写字楼林立,是惠城CBD核心地段。

值得注意的是,江北是个大片区,但真正发展好的地带只有核心区域,如今江北中心区也面临金山湖岛内的窘境,逐步向北部发展。

就如同广州的珠江新城CBD,江北中心区的房价是高居不下。当前中心区在售住宅性质新盘不多,整体均价13000元/㎡,品质高的楼盘去到16000元/㎡。看看二手房,合生帝景湾二手均价17500元/㎡,华贸铂金府和荣灿中心再到江北一些带学位的老小区去到2万+左右。

第三东江大桥

随着惠新大道跨东江大桥的开通,江北片区与江南片区之间的联系更为紧密。

老城区江南片区的价值将会重新带动起来,依托着西湖、菱湖等自然资源,加上市政实施“东西延伸”城市发展战略,江南片区成了建设西部新区的重要板块。目前老城区在售新房较少。

北站新城片区在售新房均价约9000~11000元/㎡不等,折扣优惠下来还有8字出头。

近期,龙湖地产携手雅居乐在片区的新项目已经动工,随着赣深高铁开通提上日程,届时片区楼房定价与房价走势也是值得期待。

金山湖俯瞰图

俯瞰金山湖片区,金山湖岛内就像一颗心形,占据着惠城优越的地理位置,江河环绕,我们很难想象十年前的小鱼塘,慢慢变得高楼林立,高架桥与路畅通,滨河公园从无到有,演变成如今惠州人心中的“富人聚集地”、“高端圈层”的代名词。

随之变化的还有金山湖片区房价。

金山湖片区分岛内和岛外。岛内是惠城区的“房价之巅”,单价去到17000~18000元/㎡,泰丰千花岛单价突破两万成功登顶,卖的是地段和瞰江资源。

由于规划发展红利,片区的楼盘多是以高端住宅为主。如今岛内土地资源趋于饱和,逐渐地向岛外发展,岛外均价也到了14000元/㎡。不仅局限于新房,周边二手房均价也是上涨,可见片区楼房是“潜力股”。

如果说金山湖片区价格超过多数人的预期,那么金山新天地可以作为重点考虑区域。

随着限价放松,当前片区新盘均价不一,价格区间11000~14000元/㎡,还有卖瞰江产品稀缺性。

虽然当前片区毫无配套可言,漫天灰尘与楼盘建设,起起伏伏的黄泥路,光秃秃的一片待开发土地,但就好比几年前的东江新城,也是从无发展至今成为舒适宜居的片区之一。

从大牌房企纷纷入驻,加上片区规划,未来的金山新天地是可以期待。

总体而言,惠城各片区在新房供应量呈“成熟片区少,新城供应多”的格局。价格走势则按照规划、学位等利好因素走。

不难理解,成熟片区发展时间长久,如老城区的土地饱和度高,随之新房供应少,由于学区房原因,二手房价格飙升至3万/平。

同样,江北中心区和金山湖岛内存在土地供应问题,新房三三两两,供应量不足,价格一直是惠城区房价的“领头羊”。相应地,二手房价紧跟新房价格走势。

而新规划片区如金山新天地、北站新城区则新房供应量大,在价格方面较于“富人区”显得“平价”多了。未来的片区规划、交通等利好,片区的价格看似存在较大上浮空间,实际如何,还需交给时间给答案。

注:有些图片来自网络

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惠州房姐

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