楼市开始“温水煮螃蟹”？央行宣告2件事，10年来第2次，有点反常

在2010年，著名的房地产空头谢国忠写了一篇文章，题目叫《中国房市已是温水煮螃蟹》。

文章中说：1，房企和炒房客如同放在冷水里的大闸蟹，自感惬意，实则温度正在升高，直至煮熟。

2，房地产已经见顶，预计2010-2015年都是熊市。

3，全国均价会下跌一半，地价跌的会更多，投机情绪高涨的浙江，房价跌幅可能会超过8成。

后来发生的事，大家都了解。

从2008年后，房地产共有3次周期性上涨，分别为2009.02-2011.08、2012.05-2014.04、2015.03至今，每次大概持续3年左右时间。

第一波上涨持续时间为30个月，累计涨幅14%，在随后的9个月时间里回调2.3%。

第二波持续时间为23个月，累计涨幅有6.2%，但在之后的一年时间里，因为2014年房地产库存积压，房价又回调了5.3%。

第三波上涨从2015年开始，全国均价看似只涨了不到30%，但棚改大省的中小城市、新一线城市和中西部省会，房价翻倍的地方比比皆是。

10年后，我们再看到谢国忠的这些观点，不由得哑然失笑。

不过，所谓“此一时彼一时”，尽管这位曾经的麻省理工博士，摩根士丹利董事总经理的预言如此不靠谱，从种种迹象来看，现在的楼市，似乎又有“温水煮螃蟹”的征兆，也符合10年前他写的那篇文章中的几个论据，可以看做是“10年来的第2次煮螃蟹”。

比如，2020年初央行宣告的两件事。

1，第2代征信系统正式上线。

中国人民银行近日宣告：征信中心正式启动二代征信系统切换上线工作，1月19日起面向社会公众和金融机构，提供二代格式信用报告查询服务。

根据央视相关报道，二代征信目前的查询方式有3种：自助查询机查询、柜台查询和网上查询，其中前两种为线下查询。

新版征信实行后，夫妻双方作为共同借款人，征信上都需要体现负债，假离婚买房已经行不通。征信数据的更新速度也会提升到T+1日，利用“时间差”按揭、“拆东墙补西墙”等套路也将宣告终结。

啥意思？

想靠钻漏洞、假离婚、高杠杆、短贷长用等手段买房，以后行不通了，每个人的征信报告都会更加详细，数据的更新也将会更加及时。

这对负债买房的投机客来说，可以说是典型的“坏消息”，这意味着他们无法再用“拆东墙补西墙”的手段炒房赚取差价了。

2，1月份降息预期落空。

1月20日公布的LPR报价结果显示，1年期LPR报4.15%；5年期以上LPR报4.8%，较上月都维持不变。

要搞懂这句话，先搞懂LPR报价机制是什么。

以前房贷利率参考的是基准利率，自2019年10月8日起，按照最近的一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点（BP）形成。这意味着房贷利率已经换了“锚”。

每个月的20号，央行会公布5年期LPR的报价，按照要求，各地首套房利率要不低于这个数值，二套房至少要加60个基点。

以12月21日LPR(贷款报价利率)报价为例，5年期以上LPR为4.8%，如果你所在城市信贷政策较为宽松，刚需首套房利率最低就是4.8%，假如是二套房以上，加到5.88%甚至6%也不稀奇。

现在的结果，大家都看到了，1月份5年期LPR纹丝不动，市场的“降息”预期落空了！

要知道，1月1号，央行宣布降准，随后在本月15日以来通过MLF和逆回购，对市场投放了1.1万亿的资金，临近春节，市场上资金缺口较大，不少业内专家都认为央行调低LPR报价，楼市里的资金会更充裕。

然而，现实情况却大大超出了业内人士的预期，央行在上线二代征信系统后，保持了LPR报价不变，也就意味着楼市失去了资金宽松的土壤。

当然，仅有央行这两个政策还不够，关键是高层调控的态度。

在1月4日，银保监发意见明确指出要“防止资金违规流入房地产市场，抑制居民杠杆率过快增长”。

在1月13日，银保监会定下2020九大任务，其中的一个重点是：严防信贷资金违规流入房地产市场，持续遏制房地产金融化泡沫化。

这已经是非常直白的态度了，房地产的资金面，已经与以往完全不可同日而语。

作为银行“钱袋子”的管家，央行与银保监会在2020开年的几个动作，已经使楼市步入到了“温水”之中，如果反应足够快，房企与购房者能够降低杠杆，保持理性，依旧可以活得“很滋润”。

如果无视房地产资金越来越紧缩的事实，最终就如同10年前谢国忠的论断一样，变得“煮熟的螃蟹”一样，为高额的负债买单。

坦白说，这种高层一时间密集的动作，对楼市来说是“有点反常”的。

过去10年楼市涌入了太多资金，如今从征信到利率，从贷款到融资，全线收紧的态势，意味着货币将大幅减缓流向房地产的速度，房价涨势势必会受到影响。

第一财经近日专访了实业家曹德旺，他谈到了对2020年经济的一些看法。

曹德旺说：“去年生意都不好做，钱难赚就会影响到消费，特别是耐用消费品，因此我们对今年的汽车行业看得比较淡。汽车工业并非一枝独秀，行业繁荣需要各行各业的繁荣。”

他表示，福耀早在三四年前就已做好过冬准备，并强调转型升级应当在健康的时候实行，同时他也提到了一点：坚决不做房地产。

这一席话，相当于给楼市指了1条明路。正如去年曹德旺在接受采访时说的那样：“削减不应该的、虚假的投资，不搞那么多的房地产，大批的劳动力就剩下来了”。

房地产的杠杆太高，无论房企还是购房者涌入的投机资金太多，这部分资金必然会影响到其他实业、制造业、实体经济、互联网、新经济、高科技尖端行业的长远发展，出现“挤出效应”，只有把资金慢慢从房地产行业中“挤出”，才能使所有的经济活动都充满活力。