人口、需求的变化是房地产面临的最大挑战

一直以来，人口规模、结构变化都是房地产市场面临最大的挑战之一。

在过去的十年中，国人的婚育观都发生了明显的转变，年轻人生育意愿明显下滑，尽管2015年就全面放开二胎，但生育率仍在低位；“晚婚”、“不婚”趋势也愈发明显，结婚人数在2013年就一直呈现下跌趋势。受此影响，十年内人口结构和规模都发生比较大的变化。

就像我在“丁祖昱评楼市”年会上所说的那样，未来十年，人口需求的变化，是房地产面临最大挑战。随着未来十年生育率持续低位，结婚人数锐减，单身主义进一步崛起，未来十年，在“房住不炒”的大环境下，人口及需求的转变会为这个市场来带众多新的挑战，同时也会带来更多新的发展机遇。

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人口规模的变化和出生人口数量密切相关。

近年来，全国的出生率明显偏低，专家普遍认为目前中国的总和生育率约在1.4左右，显著低于世代更替所需的生育率水平。

从2010年以后的新生儿数量趋势来看，尽管2015年国家就全面放开二孩，但新生儿数量在2016年后还是呈现出了下滑趋势，二孩政策实施效果不太明显，整体生育意愿仍然不高。

由于育龄妇女的减少以及生育意愿的下滑，总和生育率势必还会下降，未来十年，出生人口将会明显减少。

按照当前的总和生育率1.4来估算，2029年出生人口将会跌到1100万以下，十年间总的出生人口约1.2亿，较过去十年减少接近4000万。

新生儿数量的减少带来的问题是多样的。

一方面，当新生儿数量低于死亡人数时，中国将会进入人口负增长时代。按照1.4的总和生育率计算，全国人口规模预计会在2023年达到峰值，随后便会出现下降。

另一方面，随着新生儿数量的减少，人口结构也会随之发生改变。过去十年间，老龄人口比重明显加大，2018年60岁以上的老年人口占比已经达到16%，而少年及青壮年人口的占比都在减少，均较2010年下滑了2个百分点。

未来十年，出生人口的减少将会导致老龄人口的比重再度上升，20~59岁青壮年的人口占比将会明显下降。据CRIC估计，到2030年，60岁以上的人口占比会升至25%，青壮年人口的比重将会出现明显的下滑，仅为53%。

而根据CRIC调研，60岁及以上的人口基本已经没有购房需求，20~59岁年龄段的人口恰好是市场上的购房主力，因此这一群体占比的下滑也会影响市场上的购房需求。

因此，在未来十年，总人口规模将会见顶，作为购房主力的青壮年比重也会减少。这意味着购房主力人口规模也会呈现下降趋势。具体会下滑多少呢？以当前的年龄结构分布来推算，十年后购房主力人口会下降至5.7亿，将会比目前减少6100万，购房需求显然也会受此影响出现下滑。

在过去十年，除了子女出生外，结婚带来的购房需求也是房地产市场发展的另一大推动力。在所谓的“丈母娘效应”的刺激下，大多数年轻人在结婚前或者结婚后基本都会买房。然而，近年来结婚人口数量已经出现持续下滑的现象。

据民政部公布统计数据显示，2013年全国结婚对数已经达到峰值，其后一直呈现下降趋势；2019年，全国结婚人数仅有947万对，同比下降了6.6%。这主要是因为随着当代年轻人婚育观的改变，“晚婚”、“不婚”趋势越发明显。

照此趋势，在单身主义的兴起以及适龄结婚人口规模减少的叠加影响下，未来十年结婚对数预测会较过去十年减少接近3400万对，相当于过于十年的二成多，下滑得比较严重。对于房地产市场来说，这意味着由于结婚带来的购房需求也会随之锐减，会对市场产生巨大的压力。

虽然结婚人口的减少会对市场带来巨大的挑战，但换一个角度来看，也是市场新的机遇。更多年轻人不婚或晚婚后，家庭规模将逐渐小型化。

最新数据显示，2018年全国家庭规模平均为3.0人/户，其中一人户、二人户的比例合计达到45%，创下历史新高。值得注意的是，一人户的比例由2018年的9%上升至17%，增加了近一倍，独身主义正在崛起。

由于家庭规模在缩小，未来大部分家庭所需要的住宅面积也会呈现减少的趋势，因此小户型住宅将更受欢迎。

同时，缩小的家庭规模还能裂变出更多的套数需求，如果两人不结婚还要买房，那么购房套数将从1套裂变成2套。

假设人口总量在14.5亿，户均人口规模若由3户/人下降至2.9人/户，家庭户数将增加1600万，据测算，至少可以对冲掉主力购房客群减少的四成影响。

假设降至2.6人/户，家庭户数可以增加7200万户。这些新增加的家庭势必还会买房，由此能够抵消掉部分因为购房主力减少而带来的影响。

为了应对人口老龄化，早在2011年，国家就实施了“双独二孩”政策，随后又在2013年末实施单独二孩政策，2015年全面放开二孩政策。政策放开下，积压的生育需求在2014年后得到明显释放。

从2010年~2018年全国二孩出生数量走势来看，二孩出生数量在2014后出现了显著的上升，至2019年二孩出生数量已经超过了800万。

二孩出生数量的增长意味着近几年全国二孩家庭明显增加，在2015-2019年间，二孩出生3800万人，较2010-2014年增加了1300万人。对于家庭规模更大的二孩家庭来说，要满足当前的居住需求显然需要更大面积、更大户型的住宅。

根据CRIC调研数据显示，城镇二孩家庭中置换重新买房改善居住条件比重高达40%以上。这类改善需求势必带来大量的购房需求，市场也应该值得关注。

从总规模来看，出生人口锐减导致购房主力人口会有所减少，住房需求也会随之下降，但由于家庭规模变小，会裂变出更多的小规模家庭，对小户型需求将会增多，能够对冲掉一部分由于购房主力人口减少带来的影响。

总体而言，购房主力人口住房需求或有所下滑，但降幅会控制在5%以内。

从需求结构来看，过去五年二胎数量大幅增长，在2019年的新生儿中，二孩占比更是高达57%，大量新生二孩带来了大量的改善购房需求，住宅市场上对大面积住宅产品的需求也会增加。

不过，超过50%的二孩占比终究不符合自然发展规律，二胎效应会逐渐减弱；育龄人口的减少及生育意愿的下降，也会使得家庭规模趋于小型化。长远来看，大面积的改善需求会进一步偏向高端、并慢慢减少，市场上需求结构还是主要以小户型需求为主。

就研究房地产市场需求而言，仅仅考虑人口总量、年龄结构、家庭规模的变化还远远不够，比如人口迁徙的影响就不应忽视。

我认为在未来十年，推动市场需求规模增长的依旧会是城镇化水平提升。

若中国2030年70%的城镇化发展目标能够如期完成，那么城镇化水平还将增加10个百分点，相当于城镇人口会至少增加1.2亿人，带来的居住和购房需求也十分可观。

再加上居住水平提升、旧改置换等正面因素的影响，将在未来十年，支持房地产成交保持在相对高位。下一个十年，中国仍然有希望迎来150亿㎡的商品房总成交规模。