房子:不再是好的投资产品,第三产业将迎来百年不遇的红利期

根据数据统计,2019年投资市场涨幅最大的是A股股市,其次是原油、美股、黄金。CPI同比增长2.9%,银行定期存款只有1.5%。大家的关注的房价,在整个2019年毋庸置疑,也是下跌的。历史上有过两次大跌,是在2011年和2008年。

不过有些城市的房价还处在上升期。比如,最近3个月一直在上涨的,有深圳,东莞,唐山,湛江,大连、南京等几个城市,一直在下跌的有北京,天津,苏州,济南、胶州。像贵阳、昆明、太原等几个城市,最近跌幅都比较大。所以全国城市,出现了较为明显的分化走势。

今年,很多人在犹豫,房子还能不能投资?在哪儿投资比较好?从全国楼市情况来看,结合国家的发展方向,有些城市房价未来还是看涨的,因为这些城市每年有大量的人口流入作为支撑。这些大量人口流入的城市,会吸引的周边甚至全国各地的人去买房落户,甚至有的人卖掉自己原来的房子,去这些城市安家。最终,优质的人才和资金都被这些城市吸走了,而这些城市的房价想不涨都很难。但是,即便这样,房子也已经不再是一个好的投资产品。原因有以下几点:

1、经过刚刚过去的翻番大涨,全国房价整体虚高。2015年之前,除了特大城市北上广深,其余的城市房价普通群众还能接受,很多地方还有价值洼地。但是现在已经没有价格洼地了,之前报道过,一些贫困县的房价都过万了。有个普遍流传的收入房价比:房子总价相当于当地家庭年收入的10倍,也就是你的家庭年收入是12万(不吃不喝),10年就是120万,这120万,能全款买套100平米左右的房子,说明房价还能接受。

2、现在人们普遍思想还是有钱就买房。家里有几套房子,往往会成为炫耀的资本。最近几年,普遍加杠杆,抢着买房,抢着买,价格肯定不能低。就和现在疫情期间的口罩、双黄连口服液、青菜一样。平时没人买的时候,价格很正常,大家都去抢,物资紧缺,价格自然上涨了。现在的房子就是这样,几乎所有人都认为房价会永远涨下去,即使短期出现下跌,过几年也会涨起来。买到就赚到,再穷的人都想买房。当绝大多数人认为一样商品会升值的时候,说明这个商品红利期已过,没有投资的价值了。有远见的人会悄悄离开。

3、房子市场流动性悄然离去。大家衡量一个地方的房价,往往看的是新房价格。而新房价格只是你的买入价。如果投资,你一定要关注二手房的成交价,而不是挂牌价。很多房子挂牌价要比成交价高出约10%,有的甚至高达30%。很多房子一挂半年、一年、两年都还在挂着,不知道这样挂着有什么意义。如果你着急卖房,看看同小区最低挂牌价多少,你的价格一定要低于这个挂牌价10%以上,才会有询价、看房的,如果要成交,估计还得再低10%左右,否则根本卖不掉。

4、政策倾向新房。近几年的政策,就是去库存。库存是指新房的库存,不是你手里的房子。这点大家要清楚。新房就是开发商手里的房子,开发商拿着银行的贷款,卖不掉,就无法银行的贷款怎么还?下次怎么拿地?没人拿地,地方政府收入怎么办?我们的公共事业用钱哪里来?这一系列连锁的问题,都 是卖掉新房才能解决的。进行过二手房交易的人都会深有体验,二手房贷款审批非常困难,有些城市甚至放出话来,停止二手房贷款。即便你是高首付,审批依然很困难。相反,新房的审批相对容易些。况且,现在新房比二手房便宜,非特殊情况,谁去买个二手房呢?对于二手房来说,大多数人,只能看到市值,却根本拿不回现金。扔到房子里的钱,一去不回。这种一去不回的钱,不是投资,而是消费。

5、不要只看房价涨跌的绝对值。对于普通人来说,投资在房子上的钱都是大钱。如果你今年房价还涨了5%,但是你如果买国债或者银行理财,也一样很安全地得到这个收益,而且还没有资金成本。因为大部分人买房都要加杠杆,贷款利率已经超过5%。假如你不贷款,这笔钱每年随便干点什么也有5%左右的安全收益。再加上房子每年2%的折旧,保守估计,买房的资金成本是7%。也就是说,如果房价一年不涨个7%,都是亏的。如果你能把房子租出去,可以减少2%的损失,不过可能又会涉及到装修,又增加了投资。租出去的房子风险很大,比如发生漏水、火灾等,给邻居造成经济或者人身损害,这个损失你都要承担,是无法估量的。

6、对于大多数人来说,买房后,会失去其他机会。一般家庭,家里有个几十万、几百万就是一笔不小的资金了。如果你把这些钱都投资在了房子上,甚至加杠杆买房,你就没有资金、或者不敢做其他的事业了。你担心万一赔钱了,房贷无法偿还。我想,大家小时候的理想是什么?应该没有人小时候想着长大了买几套房子作为人生目标吧?然而,我们长大了,理想全没了,理想被“万一”消灭了。

其实,不是每个人生下来都有钱的,不是生下来就炒房赚钱的。现在看着那些去炒买房子的人,他们用来炒房子的钱,也是先通过其他努力挣来的。纵观我们身边开豪车、住别墅的,他们是因为炒房发家的吗?他们是不是都有着自己的公司、工厂、连锁店、门头?马云、马化腾、刘强东是因为炒房发家的吗?炒房,或许你在一定时期内,能赚到一笔钱,但是,最终会消磨掉你的意志、你的理想,使自己成为了“废人”,到老以后,你会依然过着拮据的生活,留给孩子的只有几套产权即将到期的“破房子”。

最后,建议大家把属于投资属性的房子,尽早卖掉。给孩子多买几份保险,再存几十万给孩子。其余的拿来去实现你的“理想”,给孩子做个好的榜样,留给孩子一套“赚钱”的方式,而不是“废人”的形象。请记住:未来1-5年,将会是第三产业的红利期,能不能抓住百年不遇的机遇,就看你怎么“抉择”了。