多地推新政“解救”楼市 房地产行业能否企稳?

自1月20日以来,全国上下戒严抗击疫情已持续20多天。销售停滞、工地停工、香港海外债发行遇阻……疫情之下的房地产行业在短短20天内遭遇空前大危机,悲观情绪也持续蔓延。

不过,本周房地产行业发生两大重要事件,似乎改变了这一局面:

一是无锡、西安、深圳、南昌等多个省市密集出台关于应对新冠肺炎疫情的楼市支持政策,包括允许延迟土地价款缴纳、税费缴纳延期、预售条件适度放宽等。

二是恒大、融创等诸多企业推出疫情区间在线优惠购房政策。特别是恒大的创新政策,包括5000元定金,最低价购房保障、无理由退房、多重购房优惠等多项权益。

各城市支持政策连发、房企创新自救政策、再叠加货币宽松的预期,本周港股内房强势反弹,累计涨幅7.37%。至此,房地产行业似乎又变得一片乐观。

忽略短期听风就是雨的市场情绪,中长期房地产行业会如何?我们一起往下看。

一、疫情过后,销售数据就能马上恢复吗?

当前市场大多观点认为,住宅的需求并未受到抑制,而是由于疫情停售而有所延后。待到三四月疫情得到控制之后,房企的销售数据就会恢复。这种观点显然忽略了一个重要问题——需求延后是否仅存在于疫情区间?如果不是,会持续多长呢?

1、经济受损的长期影响

首先,房地产的增长,远不止取决于行业内概况,宏观经济增长更是至关重要。根据普华永道最新发布的报告,如果疫情在3月底或4月初进入收尾阶段,那么今年四个季度的增速可能分别为4.5%、5.0%、5.8%和5.7%,全年增速将在5.2-5.3%。

相比于2003年SARS期间,此次疫情对经济造成的影响将会更大,恢复起来也更难。这一方面,是因为2003年,我国处于经济上行期和亚洲金融危机以来的复苏期,GDP 增速约在 10%水平。 而2019 年我国 GDP 同比增速 6.1%,经济下行压力较大。另一方面,2003年经济增长以投资为主,灾后的调控和刺激更容易操作。2019年,第三产业是我国经济主题,而疫情主要对主要对消费拉动的第三产业造成冲击,因此今年经 济可能面临更长的恢复期。

换句话说,短期内,新冠肺炎疫情对我国经济增长的冲击将会非常明显,重新恢复也需要时间逐步实现。这点从很多现象都可以看出来,疫情影响餐饮、酒店、旅游、娱乐、交通、制造等诸多行业,收入端断崖式下跌,而包括人工、租金等诸多刚性支出却只增不减。此外,受疫情影响,很多企业无法按时开工,生产订单被迫取消,投资也将相应减少。不少中小企业现金流枯竭,即便熬过疫情也必然元气大伤。

这些宏观变化落到个人,则是更加严峻的就业环境和薪资或奖金的减少趋势。收入一旦受到影响,对美好未来的投入也不得不延迟。由此可知,疫情对房地产销售的影响远不止被迫停售那么简单,经济受损的后续影响会更大。

2、人口流动影响供需关系

其次,疫情通过影响中短期人口流动,从而影响房价的程度,也可能会超过人们的预期。对于绝大部分一二线城市而言,住宅供给小于需求,房价并非反映一般民众的购买力,而是排名制的边际定价。各大核心城市源源不断的人口净流入,则提供了源源不断的需求,也是房价居高不下的基础。

长期来说,人口仍然会像经济发达的大城市集中。但是中短期来看,疫情会否拖慢核心城市的人口流入进程?

目前来看,春节后的复工潮已被大大延后,特别是疫情严重的地区,严格限制人口流动接近一个季度甚至更长。越是经济发达的核心城市,流动人口越多,抗击疫情的压力越大。如此一来,以北上广深为代表的一二线大城市,春节后的人口流入周期被大大延长。根据统计,2020年春节后返工潮明显推迟,正月初一至初九客运量合计1.41亿人次,同比减少78%。

二、房企们能坚持到穿暖花开的季节吗?

那么,在人口流动恢复正常、经济基本面从冲击中恢复之前,房企们能熬过这个长达半年以上的寒冬吗?

1、销售压力大,线上卖房有效吗?

从数据上看,今年的新型冠状病毒肺炎疫情将给第一季度地产的销售带来的压力已初步显现, 2 月 2 日-9 日 30 大中城市商品房销售面积同比下降 98%,其中 一线下降 95%,二线下降 99%,三线下降 99%。

尽管房企们纷纷强调影响不大,1、2月本就为传统春节淡季。另一边也积极推动线上看房渠道,以新城控股为例,其除了使用微信、抖音、及其他第三方在线渠道,还推出了自有的应用“小新e房”。万科e选房碧桂园凤凰云、恒大“恒大好盘精选”、龙湖“龙湖u享家”等龙头企业自有线上售房平台,也都加大推广力度。而融创等更是推出“无理由退房”政策,覆盖上海、东南区域42城市。

也许线上看房的热度会不小,毕竟人民群众待在家里多个消遣。然而线上的不可靠感在疫情以及无法复工的交流下,只会更严重。没有下单,无理由退房也就成了鸡肋政策。

此外,一旦疫情拖到三四月,再加上经济恢复所需的时间,上半年的销售推盘都将异常困难。而销售一旦遇阻,那些依靠高周转回流资金的房企压力会很大。

2、发债渠道仍畅通

债务方面,2月海外债发行数量和金额较1月下降很多,相对去年同期也较少。原因在于1月分宽松窗口期,大量房企发了很多海外债,往年2月也确实是发海外债的低峰期。。此外,由于房企海外债大多在香港发行,此次疫情对交通及过关等的限制也给海外债发行造成一定障碍。

不过,从2月发行海外债的三家房企来看,发债利率并没有升高,基本上是持平甚至有所下降的。

而作为海外债香港发行受阻的替代,2月以来境内房地产债发行的发行量、净融资环都出现同比上升,发行利率方面同样呈持平状态。

由此看来,当前房企的债务融资还是相对畅通,受疫情影响不大。

三、货币宽松政策会否如期出现,房地产又能受益多少?

当前,资本市场对货币政策高度关注,认为逆周期政策将有效对冲疫情的冲击。而2月3日以来,央行的政策和公开谈话也在不断释放信心。

为了对冲公开市场逆回购到期和金融市场资金集中到期等因素的影响,维护疫情防控特殊时期银行体系流动性合理充裕,央行在2月3日和 2月4日连续两天大幅开展逆回购操作,投放流动性累计达1.7万亿元。同时在2月3日下调逆回购利率10BP。2月7日,财政部联合4门印发通知,重点保障企业实际融资成本降至1.6%以下。

然而,2月10日公布的物价数据,又为宽松的预期泼了一盆冷水。

根据国家统计局,2020年1月,全国居民消费价格同比上涨5.4%,环比上涨1.4%,创下11年10月以来新高,远超市场预期。

通胀过高,将进一步压缩因进利率和汇率而受限的央行的货币宽松空间。1月份的通胀偏高,可以理解为春节的影响。如果2月以后,疫情继续对通胀产生影响,那么问题就比较复杂了。

不过,一旦货币宽松政策如期而至,按照历史经验,房地产行业仍然是可以”左右逢源“受益的。看看这两天“因城施策”的精彩表演即可知。

总结:

疫情对房地产的冲击在中短期是巨大的,这即体现在需求端的疲软,也体现在供给端资金的困境。面对这样巨大的冲击,咬牙挺下去的才可能成为未来的赢家;而挺不下去的,则不可避免成为房地产行业整合进程中被加速的一员了。至于究竟需要挺多久?宽松和经济恢复,总有一个会到来。