石家庄魔幻楼市:城中村改造未批先建,为补证开发商成天泡歌舞厅

划重点

  • 1“昶昊悦府”不过是石家庄城中村改造遗留乱象的缩影,根源主要为2008年开始的“三年大变样”政策,这项政策鼓励未批先建,催生出了数百个“违法”项目。尽管官方想尽办法给补证,但至今未能完全消化。多年来,业主、开发商与当地政府之间相互拉锯,让当地楼市变得魔幻而有趣。
  • 2“三年大变样”政策下,最关键的突破就是允许未批先建。有报道显示,“三年大变样”期间,石家庄政府将73个城中村列入改造范围。其中27个城中村,在短短一年时间内被拆迁改造,该市甚至提出了“一年一大步、三年大变样”口号,并以“石家庄速度”在全国引起轰动。
  • 3出现问题的项目,只能通过后期补证完成“合法”。尽管有各种政策协调安排,但“补证”并不简单,毕竟还是要按照法律规定的形式走。开发商吴某为了让项目尽快补齐证照手续,有一段时间几乎每晚都泡在歌厅。

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记者丨李晓磊 编辑丨覃旭

2020年春节过后,石家庄的天气还有些冷。因为疫情,这里的楼市暂未回暖。2月6日下午,憋在出租屋几日的刘天宇难掩平静,他决定外出到附近街区看下买了几年的“图纸房”。

走了10多分钟,他在一处高耸的蓝色围挡前停住,“我的房子就在里面,还没动工。” 这个楼盘名为“昶昊悦府”,是石家庄桥西区东简良村的旧村改造项目。五年前,刘天宇向亲朋借款几十万元准备买房成家。那时均价每平米8000元,开发商承诺,次年年底能交付。

来自邯郸农村的刘天宇,原本想通过买房成为省会居民,但几年来,他仍在飘摇中过活。直到现在,这片家园仍没建成。今年春节前夕,他因此失去了长跑5年的爱情。

和刘天宇同在“昶昊悦府”买房的至少还有300人。由于证照不全,该项目停滞多年,买房人长期被这个图纸上的“新家”绑架。

如今,河北省自然资源厅又调整土地政策,暂停了“昶昊悦府”用地审批。预计在今年3月30日才能完成土地招拍挂,其他证件再慢慢补办,房子的交付又是遥遥无期。

“昶昊悦府”不过是石家庄城中村改造遗留乱象的缩影,根源主要为2008年开始的“三年大变样”政策,这项政策鼓励未批先建。当建设狂潮从历史舞台散去后,各种棘手问题涌入楼市下半场。

10多年后再回首,“三年大变样”确实让石家庄面貌换新,也令它经受发展阵痛,催生出了数百个“违法”项目。尽管官方想尽办法给补证,但至今未能完全消化。多年来,业主、开发商与当地政府之间相互拉锯,让当地楼市变得魔幻而有趣。

“昶昊悦府”项目售楼部。摄影:李晓磊

借钱买房,等了多年还是“图纸房”

和刘天宇一样,李兵也被房产问题折磨着。他买的楼盘叫“国仕山”,是石家庄市裕华区位同村的城中村改造项目,算得上当地最大体量的项目之一。谁也不会想到,它已让广大业主焦头烂额了8年。

位同村早前有个集体企业,名为石家庄市魏通房地产开发有限公司。为了方便搞开发,2009年,支部书记马长江决定将村中全部股权转给外人。此后,村子开始拆迁,并发生多起暴力事件,3000多名村民的生活再也没平静过。

2011年,占地900亩的“国仕山”开盘,一期瞬间卖完。2012年,二期开盘时,影视演员王刚到场表演。李兵在宣传诱惑下,借钱交了一部分房款,每平米7000多元,依照认购协议,2014年8月31日交房。

虽明知开发商还未取得开发手续,李兵还是认了,因为当时石家庄很多房地产都是如此。接下来,房子却建建停停,2013年7月21日,在政府专项整治中停工,直到约定的交房日,也没复工。这急坏了购房者,他们通过各种途径维权,但没结果不说,一年多后,项目又卷入腐败问题。

2014年10月,时任石家庄市民政局局长、原石家庄市建设局局长李文昌落马,一个腐败窝案被揭开。业主后来才知道,“国仕山”开发商早就与李文昌勾结在一起了。石家庄市人民检察院信源还显示,位同社区包括支部书记马长江在内的7名村干部,在2009年至2013年间,借改造之名收受开发商8000多万元贿款。

“国仕山”三期2014年开始无证销售,协议交房时间是2016年。但是,开发商再次失信。这一年,前述窝案也在法院开庭。“国仕山”二期、三期的2290户业主继续维权,“政府工作人员每次答应的挺好,可就是推进不了。”李兵说。

“国仕山”项目。摄影:李晓磊

熬到2017年4月底时,房子问题还没解决,开发商突然让业主补缴房屋全款,否则,将单方解约收回房产,这遭到很多业主拒绝,认为是开发商违约在先。

很快,未补款的业主收到通知:“由于您个人的不当行为,影响了项目大局利益,我公司决定和您解除《认购协议书》……逾期后果自负。”为保住房子,很多人选择补款。

人民网“领导留言板”与河北新闻网“阳光理政”平台信息显示,项目进展依然缓慢。

2018年4月,石家庄市政府工作人员告诉业主:“因项目属专项整治范围内,近日正在办理处罚到位通知单,待办理后,土地收储手续和申请复工手续即可同时办理”;5月,开发商办了宽限期复工证;8月,开始漫长的规划公示。到2019年4月,得到的消息是“督促开发商加快手续跑办速度”。至今,工地还没有复工,业主们得到的反馈是:“下一步,开发单位会按照程序尽快推进土地、规划、建设等手续的跑办。”

相比李兵这样买了“图纸房”的群体,还有很多人是有房无证(房产证)。石家庄西美实业集团旗下的“西美五洲天地”和“西美70后院”项目就是如此。

两个项目占了一部分小马村的集体土地,2008年开始“城中村”改造,建设高端住宅,分别于2011年、2012年销售,开盘均价每平米7000元左右。由于开发商证照手续不全,入住多年的业主无法办理房产证,很多业主拒绝缴纳尾款,多年来也是矛盾丛生。

在石家庄,类似项目很多。《石家庄日报》显示,“三年大变样”期间,石家庄政府将73个城中村列入改造范围。其中27个城中村,在短短一年时间内被拆迁改造,该市甚至提出了“一年一大步、三年大变样”口号,并以“石家庄速度”在全国引起轰动。

这些出现问题的项目,只能通过后期补证完成“合法”。业主们则早已疲惫不堪。

“补证”之路漫漫。摄影:李晓磊

为了补证,开发商成天泡在歌舞厅

作为石家庄本土开发商,吴磊已在行业内做了15年。2008年,“三年大变样”开始后,他的公司通过一系列运作,参与到裕华区一个城中村改造项目中。因为当时政策允许未批先建,吴磊以为手续和证件很快能下来,但没想到一等就是近10年。

“按照协议,房子盖好后,要给村里几百套回迁房,剩余归我们。”吴磊的公司先付了巨额的拆迁和安置过渡费,让施工队将土地先圈起来。按照公司规划,项目分三期建设。

因资金短缺,2010年,楼盘刚挖完地槽,吴磊就组织卖楼,均价6000元一平米。他们与业主签订的并非正式的房管局备案合同,而是一份认购协议。这种做法,当时在石家庄的城中村改造项目中被广泛应用。吴磊坦承,这实际上是给业主“挖坑”。

为了取得业主信任,开发商只能先收一部分房款。很快,一期房子卖完。拿到资金后继续施工。大约一年后,又缺资金了,用同样方式卖二期房子。以此类推,等到2013年底三期卖完时,一期房子才刚刚封顶。当所有房子都过了协议的交付时间时,法律要求的开发手续大部分都没办下来。后期还因业主维权和“违法”建设原因,被迫停工。

谈起和业主的“战争”,吴磊哭笑不得。刚开始,有业主在小区挂条幅,骂其是“狗娘养的开发商”。他暗想,骂几下也就过去了,办不下来证件,只能采取拖延战术。业主们继续在网络、媒体上频频投诉。舆情给了政府压力,便开始约谈吴磊。他也没办法,硬着头皮被批评了几次。吴磊被业主施压期间,常被人跟踪。他担心出意外,在私家车里准备了防身工具。

“好多人觉得开发商很强势,那是个别的,大多是被政策牵制着。” 吴磊告诉《凤凰周刊》,他理解业主的行为,但是没有办法,只能通过各种渠道去协调关系,光送茅台酒和中华烟就耗费了100多万元。为了让项目尽快补齐证照手续,有一段时间他几乎每晚都泡在歌厅,因醉酒多次被送到医院。爱人反感他,经常将他赶出家门,他只好在酒店开了长包房。

后来,他的项目被列入“专项整治”范围,这意味着能享受些特殊政策,加快项目进展。

在河北石家庄,类似在围挡中的空地比比皆是。摄影:李晓磊

但业主的维权行动没停止。吴磊也比较克制,直到公司大门被人泼粪,有人将PS的他和女性的艳照贴在门口后,他彻底怒了。他安排公司人员去找维权业主要房屋余款,否则将断水断电。吴磊有些怨言,他认为很多业主已花低价买了房,是“捡了便宜还卖乖”,当然这样做,“只是想拖延时间,让我腾出手来去协调手续。”

但是,还没通知几户业主,吴磊的公司就被举报到“扫黑办”。他庆幸自己的员工没有采取过激行为,被约谈后总算没有后续追究。

他只能继续找有关部门补办手续。吴磊深知其中难度,因为每年的建设用地指标有限,不能全部用来补齐城中村改造的“欠账”。

这几年,城中村改造项目“补证成功”的新闻,常常出现在石家庄本地的新闻报道中。有一次土地拍卖,政府计划出让31宗地块,最后28宗成功出让,其中18宗为城中村改造项目的补证地块。

“三年大变样”政策刚结束的前两年,石家庄“补证”项目数量并不大。到2014年多了起来,市区共出让54宗土地,其中33宗地块上的27个项目是“补证”的。但吴磊还是没赶上这趟车。

两年后,官方发布《石家庄市内区2017-2019年住房用地供应三年滚动计划》,其中桥西区、新华区、长安区、裕华区、高新区三年供地指标为1000公顷。吴磊再次看到希望,又一头扎进协调新关系的酒局中。

到现在,吴磊的开发项目,一期土地证办下来了,二期走了“招拍挂”手续,三期刚完成土地收储手续。

尽管有各种政策协调安排,但“补证”并不简单,毕竟还是要按照法律规定的形式走。

陷入”补证狂潮”的石家庄楼市。摄影:李晓磊

比如土地招拍挂是开放的,如果已建成小区的土地,被他人拍走怎么办?吴磊说,“这个倒不用担心,谁拆迁谁优先”。但是,有的开发商等到“补证”机会后,却没有资金。这就麻烦了。为了不让土地易主,组织方只好安排成流拍,等到这个开发商筹到钱了,再挂牌。

在石家庄参与城中村改造项目涉及“补证”问题的,除本土开发商外,还有不少全国知名房企。也有一些开发商不想“补证”了,因为还要投入巨额的资金,“他们觉得只要业主居住,就能绑架住政府。”吴磊直言。

“所向披靡”之后,一地鸡毛

一切的纠结,都缘于“三年大变样”运动。2007年12月10日,河北省提出开展这项政策,意在快速改变全省城镇面貌。作为政治任务,由主要领导亲自抓落实。一时间,燕赵大地变成大工地。

当年还是小开发商的吴磊,也嗅到了金钱的味道。他凭直觉认为,石家庄地产业要迎来窗口期。此前很长时间,石家庄面貌很差,低矮的房屋随处可见,大树稀缺绿地少,空气污染粉尘多。在灰蒙蒙的天空下,连石家庄人都自嘲是“天下第一庄”。

这种落后有着特殊原因。石家庄缺乏城市发展的历史积淀,因铁路交通枢纽位置而兴,1968年石家庄才成为河北省会,后在京、津两个特大城市覆盖下,一直显得破旧、土气和落伍。

显然,被折磨许久的石家庄需要迅速成长。“三年大变样”政策出台后第17天,当时的河北省委领导在省会城市建设工作座谈会上明确提出:“实现三年大变样,第一招是要大气魄地拆,要坚持大手笔,所向披靡,成片地拆出土地来……”

城中村成为拆迁的首要目标。实际上,石家庄的城中村改造,早在2002年就大规模启动,但速度比较慢。其中首要问题就是土地产权。

12年来,石家庄仍在解决城中村改造遗留问题。摄影:李晓磊

长期关注房地产领域的河北大学政法学院副教授刘广明介绍,城中村土地是村集体所有,却又身处城市,拥有城市土地功能。要进行开发建设,必须转化为城市土地性质,经过层层审批。这涉及到征收、补偿等法律程序,最关键的是建设用地指标。

而“三年大变样”政策下,最关键的突破就是允许未批先建。全省任务下来后,石家庄冲锋在前,于2008年正式启动。

如今已落马的石家庄市原市长艾文礼放话,要用三年时间,投资1111亿元,建设146个城建项目。如此大的蛋糕,导致石家庄房地产企业急剧增加,《中国房地产报》称,该市最多时达到1400余家,而一级资质的仅5家,二三级资质的189家。这些公司大多从事着围标、倒卖手续营生。

突然暴富的还有拆迁公司。粗犷的工程,瞬间开启另一场资本游戏,并时常伴随着暴力。

仅2008年,石家庄就拆了1200万平方米建筑,是当时全市建筑总面积的13%。吴磊的几个朋友,都因此从几百万的小资老板,变成亿万富豪,提前过起了“打打麻将喝喝茶”的退休生活。

随着政策指引,石家庄在“三年大变样”初,年土地报建量达到4500万平方米。《国际金融报》报道,2009年全市建筑工地有2700多个。尖岭村、小沿村、方北村、北杜村……在城市各个角落,都能看到城中村改造现场。

每隔几天,石家庄人都会发现有新的大楼拔地而起,有人习惯称之为“盖房革命”。之前,在全国楼市几乎看不到石家庄的影子,这次它变成黑马,房价涨幅排在全国前列。

但另一个维度却是,本地人买房的数量并不多。因为有住房刚需的多是回迁户,他们手中并没现金流,在一定程度上导致了供需失衡,但这没减弱开发商的狂热。吴磊告诉记者,他们是在助力政府完成“革命”。

此种模式让各方赚得盆满钵满。“法不责众”的思维,让不少开发商敢逾越红线,原本就乱象突出的城中村改造,衍生问题集中爆发。不少老板没有开发经验,导致满城都是未完工的“违法项目”。有的仅仅圈了土地就开始卖“图纸房”,有的为筹集开发资金进行非法集资。

因住不进新房或办不了房产证,石家庄频频出现维权事件。这在很大程度上,倒逼着政府给“违法项目”补证“洗白”。

力推“三年大变样”的领导,在2011年离开河北任职。也是在这一年,石家庄开启了主要针对城中村改造的遗留问题的整治,“补证”工作延续至今,仍未完成。

2015年,先是中央巡视组批评石家庄违规房地产项目比例较大,后来河北委巡视组指出,当地“在土地出让和房地产开发建设方面,存在欠缴或者随意减免土地出让金,未办理土地证、规划许可证等手续或手续不全,私自改变规划、增加容积率等违规违法问题”。

解决石家庄城中村改造遗留问题,成为政府每年工作的重中之重。摄影:李晓磊

石家庄政府表态称要加大整治。这一年,有近60个项目补了证,2016年又有50多个项目补证。

2016年11月中旬至2017年1月上旬,河北省委巡视组对石家庄市进行巡视后,反馈该市,“房地产专项整治工作遗留问题较多,目前仍有一些违法违规建设项目未整改到位”。

对此,石家庄市政府在通报整改情况时表示,已先后出台了8个政策文件用于处理历史遗留问题,并表示,未取得土地、规划、施工手续的项目,均在按照程序完善手续。2017年,又有50多个项目完成“补证”。

而2018年7月至9月,河北省委巡视组对石家庄市进行常规巡视时,再次提到这个问题,措辞更加严厉:“个别城中村拆迁改造项目长期得不到妥善解决”、“房地产开发违规违法问题整治效果与百姓期盼有差距。对房地产开发领域存在的问题,在规范市场、严格监管、强力问责等治本方面用力不够”。

石家庄继续整改,并在2018年底前完成对66个遗留项目的处理,大部分是“补证”。

一份2019年7月出台的文件称,对符合规定条件的项目将遵循“法不溯及既往”原则。通俗来说,就是不用今天的规定去约束昨天的行为,对在建或已建成入住形成占地事实的遗留项目,继续补办手续。

刚刚过去的2019年,又有近20个项目成功“补证”。但还有很多项目积重难返,烂尾至今,而那些等着收房或办房产证的业主,仍不知道还要等多久。

(应被访者要求,文中刘天宇、吴磊、李兵为化名