蛋壳的花式”自救“:我不要脸了

2020年1月17日,蛋壳公寓正式在纽交所挂牌,股票代码“DNK”,按照发行价,承销商行使超额配售权后,总计募集资金超1.49亿美元,市值可达27.4亿美元。春节之际,蛋壳打响了中国长租第一枪,成为2020年登陆纽交所的第一支中概股,也将是迄今规模最大长租公寓上市公司。

受疫情影响,长租公寓行业正面临前所未有的生存压力,为了活下去,这场战役不可谓不棘手。2019年刚刚经历了长租公寓的洗牌赛,不少中小企业在竞争中被淘汰出局,在资本市场中占得先机的头部玩家,则趁机扩大了经营规模。

刚刚上市的蛋壳,原以为在疫情的威胁下,与客户上演共度时艰的剧情,现实中的发生的一幕却充满了讽刺性更顾不上吃相是否优雅。

换句话说,这几天,在纽交所挂牌上市不久的蛋壳公寓陷入一场严重的信任危机。

2月3日的时候,蛋壳公寓在官微上发布了《致蛋壳公寓租客的一封信》,正式宣布推出租客租金返还政策:武汉地区无法返程的租客将返还一个月租金,武汉地区以外的租客可以享受与当地延期返工天数相同的免费延住或租金返还,可随后却引发了蛋壳“一鱼两吃”的风波。

恐慌的长租客

2月18日下午,挤进这场钉钉直播会议的人大都从一个名为“蛋壳公寓维权群”的200人微信群而来。在群里,他们不需要名字,而是统一备注好“地区-业主/租户”。他们拥有同一个身份,蛋壳公寓维权者。他们都是在漫长疫情中备受煎熬的人们。

因为“中间商”的背信弃义,他们选择开始自救。

有情绪激动派。一位租客群里号召“誓死不搬家”的朋友团结起来,一起抵抗。“我自己也可以战斗,当然,有一起战斗的人更好。” 有人怯怯回复,担心房东强行赶人,很快被打气壮胆的回复刷屏,“打110。”“不要怕。”

有理智行动派。2月17日上午,一位混迹微博的群友宣布,找到一位愿意帮忙的律师朋友,暂定下午1点在钉钉上直播,义务帮助大家解读合同,共同维权。

而多数人都是在围观,偶尔发言,都是参与表态,类似“我不会搬走的”,“我们要团结起来一起维权”。他们都共同情况就是接到自称是房屋管家的人突然打来电话,没有任何铺垫,接通后直接告诉她:“因为不可抗力,房东要收回房子,限你在月底前搬走。”也曾试图交涉,包括指出疫情期间搬家不方便等等,都在寻求解决方案,比如在微博上找投诉渠道,结果,刚输入“蛋壳”两个字,屏幕里就冒出一大堆相关的投诉信息,大都因为蛋壳方面未给业主付租金,业主要求解除合同,限定租客在一定期限内搬走。

2月18日下午5点半,因为用户维权声势逐渐浩大,蛋壳公寓官方微博发布一则说明,称受疫情影响,蛋壳将协助个别业主收回房屋,涉及到部分租客的换租问题,已成立专项工作组,妥善处理租务问题。

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月19日上午,群里又陆陆续续传开,北京地区有业主拿到所欠的租金了。有人乐观表态,那看来我们也快了。很快有人回了一句:“那是因为在北京吧。”

群里一阵沉默。

免租成了一滩浑水

1月底开始,陆续有业主声称接到蛋壳业务人员的电话,以发生了疫情的“不可抗力”为缘由,单方面通知业主免租一个月。

但事实上,长租公寓在经营上减免押金、租金、服务费并非新鲜事。由于流动人口及高校毕业生为当前住房租赁市场的主要客源,春节当月历来是全年淡季。所以为获取更多客户订单,“30天免费住”、“首月0元住”、“老带新最高享XX优惠券”等春节活动历来作为长租公寓的重要营销节点。这些优惠活动属于常规营销行为,并非企业防疫才出现的特有应对措施。

有房东不满公寓强推减租举措,申请单方面解除合约却被机构驳回。理由则是合约、合作期未满,解约需赔偿。也有不少房东表示,自己因为理解、支持平台方,酌情减免了房屋租金,但是合作的长租公寓趁机赚“差价”、填亏损,并未减免租客租金。

张先生就是“被欺骗了爱心”的一员,由于他也是在外工作的异乡人,出于同理心,他二话不说同意了减租的请求,减免2月份的租金,但在元宵节前夕,社区通知房东配合疫情防控时,张先生得以深入了解了一些内幕——该长租公寓减租的幅度相当有限。实际情况是,部分租客是在元宵前才收到公寓管家的减租通知,减免的幅度大多仅有几百元,有的长租公寓甚至只减免了租客的当月物业费,房东减免的租金,大多被长租公寓“截胡”投入经营了。

如此打着“小算盘”,截留“差价”填亏损,这番吃相的确是令人寒心。

众怒背后其实是行业生死局

其实国内长租公寓运营商们都一样,大多都是依靠烧钱维持扩张,深陷盈利困难的境地,与此同时,还有现金贷、倒闭、隔断间和甲醛房等负面困扰。可以说都是流血上市,举步维艰。

为了实现利益最大化,公租公寓需要以更低的价格从房东手上拿下房源,尽可能切割成更多的单间房,以更高的价格在更短的时间内将房间租出去。这其中有三个关键点,一是低价收房高价出租,二是提高入住率,三是降低空置率。在这三个关键点上都有故事。

市场竞争者过多,为了抢夺房源每个公司都在哄抬房源价格。此前就有媒体报道,在2018年8月,房东准备以7500元/月的价格出租一套位于天通苑的120平米三居,自如开价8500元/月,蛋壳公寓开价9000元/月,自如再加500元,蛋壳公寓最终以1.08万元/月,成功拿下这套房子。

2018年的8月17日,时任我爱我家副总裁的胡景晖就指出,房租暴涨最主要原因就是以自如、蛋壳为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,争抢房源,以高出市场20%到40%的价格在收购房源,导致售房成本直接上升。胡景晖描述了一种最坏的情形:一旦资金链断裂,将出现房东驱赶租客的情况。在这段发言后的第二天,胡景晖宣布辞去我爱我家的职务。

租金贷入不敷出,导致长租公寓纷纷爆雷。长租公寓的金融玩法主要是“期限错配”以及将租客的信用抵押给金融机构,使其向金融机构借贷,租客以为自己在缴的是房租,实际上是在偿还分期。

“期限错配”的如意算盘是,使房客通过借贷一次性交足半年或一年的租金,长租企业则一次性只付给房东三个月或半年的租金,然后拿着这笔剩余金融机构支付的租金,来抢占市场或做其他投资。一旦投资失败,资金链断裂,长租公寓倒闭,收不到租金的房东自然要上门驱赶租客。但此时租客身上还背着与互联网金融公司的贷款,不仅没房子住了,还要继续偿还分期。

为了降低空置率,“商改住”、“隔断房”、“大棚房”更是屡禁不止。长租公寓运营商从房东手上拿下房源,经过简单装修后才出租给消费者。运营商从签下该房源起就开始计算费用,房间空置时间越长,公司损失就越大。有不少消费者表示,曾参观尚未装修完毕的房间,有部分管家甚至会表示,“今天装修完,明天就可以入住。”

在道德和利益背道而驰时,资本似乎早就做出了选择。

终究来说,我们不该妖魔化一个行业,希望在寒冬之后,长租公寓能走上正轨。正如瑞·达利欧在《原则》中所说“尽管现实并不完美,但至少我们要直面它,因此我在现实中遇到任何问题或挫折时,都不会抱怨,而是通过更具建设性的方式找到有效的应对方法。”

因为其实租客们的期待真的很简单,仅仅是在结束了一天的忙碌后,回到自己的小窝。这里有不需要你花时间办置家具和家电,房间设计年轻且温馨,甚至还提供保洁服务和管家服务。

而在这个被疫情拉长时间的寒冷初春,他们坐在自己即将失去的房间里,品味着别样的绝望。

这是一场原本不该有的战争,而对手又过于强大。这些手无寸铁之人,只能无奈而惊慌失措。

我是江小少,期待与你一起分享这个世界。