荣盛发展逆势扩张,销售下滑急踩刹车

在连续第二年突破千亿销售规模之后,荣盛发展的步子明显慢了下来。

日前,公司披露的2019年度业绩快报显示,其销售增速已降到14%内,与此前3年30%以上的增速已明显下降。

2018年,公司首次突破千亿销售规模之后发生逆转,随着行业调控政策的深入,公司 “稳健发展”成为主要基调。

斑马消费注意到,公司主动将销售增速调低,可能是为应对未来市场变化,出于降低自身风险的考虑。

销售下滑,急踩刹车

有着建筑商和地产商双重背景的荣盛发展(002146.SZ),在A股房地产企业里,一直是一个低调的存在,在遍布互联网的房地产企业海量信息中,很难找到公司高管露面的信息。

心无旁骛的业务布局、闷声赚钱,是公司实控人耿建明家族的一贯作风。

数据显示,2016年至2019年,公司实现销售金额分别为512.24亿元、679.57亿元、1015.63亿元和1153.56亿元,除了2019年之外,此前3年的销售金额增速分别为65.77%、32.56%和49.58%;同期,其营业收入和净利润平均增速分别保持在26%以上和30%以上。

通过前几年的项目积累和快速去化,公司业绩得到了翻天覆地式的发展,2018年,顺利跨进了千亿房企阵营,位居克尔瑞全国销售榜单前30强。

但是,公司业绩在2016年达到巅峰后,开始下行趋势。

最明显的是,公司的销售金额增速一路走低,2016年至2019年,其销售增速分别为65.77%、32.56%、49.58%和13.58%;同期,营业收入增速从2016年的30.60%降至2019年的25.9%,归母净利润增速从72.07%降至20.3%。

斑马消费发现,造成业绩增速走低的原因,主要是2017年之后,国家对房地产行业频繁调控。尤其是,2018年全国各地出台调控措施高达450次,受限购、限售以及融资等政策的影响,国内房企走向“白银时代”。

在2018年,面对复杂的市场环境,公司发生了不小的变化。新增土地储备建筑面积首次出现负增长,同比下降31.41%,是近4年来唯一一次负增长。

尽管第二年新增土储量回暖,较上年增长20.3%,但在这一年,公司已在执行近乎保守的目标,稳字当头成为公司的主基调。

公司计划2019年实现销售额1120亿元、新增土储建筑面积1672.51万平方米。从目前披露的数据来看,2019年分别完成上述“计划”的97.09%和57.30%。

逆势扩张

除了房地产业务,公司最近几年还在实施多元化,涉及康旅、产业新城以及酒店等业务板块。

如今,这些板块给公司的营收贡献尚不足10%。公司的收入来源仍依赖房地产板块,其收入占到公司收入近9成。

房企赖以生存的是土地,当年新增土地储备建筑面积多少,直接决定今后2至3年的“出货量”。

自2015年以来,公司的新增土储建筑面积逐年增长,除了2018年新增760.53万平方米外,2015年、2016年、2017年和2019年,新增土储建筑面积均在800万平方米之上。其中,2017年和2019年新增土储增速均在20%以上。

通过强力收储,公司基本完成“京津冀”、“长三角”以及“珠三角”城市群和中西部重点城市的布局,涉及全国50多个城市,260多个地产项目。

2019年上半年,公司总土储建筑面积达4059.77万平方米,为近5年来的最高峰值。

同时,这让公司付出不小的代价,最直观的是,公司总债务规模水涨船高:从2015年的808.59亿元增至2019年三季报末的2046.33亿元,资产负债率从78.60%增至83.69%。

逆势向前,其实最考验的是企业融资能力,特别是在目前融资环境趋紧的前提下。

斑马消费梳理发现,从2015年开始,公司的融资额度保持着高位,2015年至2019年上半年,其新增融资额度分别为343.18亿元、395.70亿元、470.58亿元、449.93亿元和258.95亿元。

新增巨额融资,意味着须支付大量财务费用,2017年和2018年,公司的财务费用支出增长较为明显,同比分别增长244.14%和262.14%,2019年前三季度财务费用支出同比增长46.78%。

值得注意的是,公司的融资渠道已在收窄。

对比2017年以来的公司财报,斑马消费发现,除银行贷款、信托融资外,2017年尚有资产证券化(ABS)、中期票据、非公开定向债务融资工具(PPN)以及统借统换等方式,到了额2018年只有“直融”和“其他”两种方式,2019年仅有“公司债”公司债和“ABS”两种。