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福州的近郊和远郊怎么划分？
一般来看，在北上广深这样的大城市，近郊的概念是指离市区25公里左右的区域，远郊的概念是指离市中心四五十公里左右的区域。
鉴于福州是个准二线城市，综观人口规模和城市面积，不妨打个对折，大概12至25公里的区间范围，算近郊。
一、哪些地方属于福州近郊
福州人讲起福州市中心，虽然有不同版本。有人说是东街口，有人说是南门兜，还有人觉得应该是在台江的青年会，或者仓山的闽江大桥南侧。
也有人认为，当今大福州的几何中心应该是在仓山的三江口，因为算上马尾和长乐区，三江口确实是地理概念上福州中心的“杠把子”。
三江口目前来看，中心之名还欠缺实力和颜值担当。
以人口密集度和城市人们普遍都能接受程度来看，东街口无论从历史还是现实，都是福州人活动、讨论、心理的中心圆点。
以东街口为中心，方圆25公里为路径以外，讨论福州的郊区楼盘，应该能够符合当下福州市民对远郊概念的认知，也符合福州城市发展的现状。
让我们来看看这个范围有多大：
向东看，23.6公里，可到达马尾船政景区，这其中完全覆盖仓山的三江口片区；
向西瞧，24.7公里，可抵闽侯县竹岐乡。可路过上街、荆溪和闽侯县城；
向南望，23.5公里，可覆盖到闽侯的南通镇中心，也能包括南屿一带。永泰葛岭镇，离东街口有40公里，不在视线范围内；
向北走，19.5公里，桂湖收费站。很郁闷，福州向北，走高速要收费，现实如此骨感，桂湖之外，当属心理上的远郊。
二、近郊板块房价差别也大
这样一划分，就明朗了很多。如果范围再聚焦一些，向东、西、南划出15公里到25公里的区间，向北划出9到15公里的区间，既能覆盖大部分在售和待售新盘，这些地段，也是福州老百姓买房讨论最多的地点。
一是新盘确实够多。
据安居客在售和售罄楼盘数据不完全统计，在上街，有璀璨江山、未来海、观澜府、书香世家等10几个楼盘在售；在南通，有凤凰熙岸、春江天玺、璞悦湾、永嘉天地等；南屿也有百悦城、九溪原10几个新盘可售；荆溪有优步悦山、凡悦公馆等等；马尾快安和城区可售新盘也有20多个；仓山的三江口有福州湾、锦江城和云城等。
晋安区重点看五四北，不能看晋安北，晋安北要过桂湖收费站。五四北的楼盘、柳岸晓风、云峰原著和澜天等离东街口大概在10公里范围内。
至于那个在寿山乡的有墅，用陶渊明的《饮酒》诗描写最恰当，一句话“心远地自偏”。
二是价格高低不均。
所谓的价格不是指备案价格，以实际销售价格为参考。五四北那几个盘的价格因为离城市较近，均价比较高，都在两万七八左右。
值不值得买？值得极度热爱五四北的人买。
智者乐山，喜欢没事就拿张椅子坐在自己家阳台上看看山的人可以买。
以柳岸晓风为例，这个盘离地铁站有2.6公里，开车需要7分钟，到东街口也只要15分钟。如果不介意目前周边的环境，用发展眼光看问题，这个区域可以考虑，唯一的问题就是贵！
相比之下，上街的房子就便宜一些，包括高新区那一带，均价在2万出头，南屿和南通还会便宜一些，不少楼盘现在均价离2万还有一些距离，是价格洼地。
上街在福州购房人群里的认可度比较高，毕竟有地铁2号线，有大学城，过了橘园洲大桥或者洪塘大桥就能进金山、鼓楼。
南屿和南通的认可度相对较低，很多人会觉得，地铁还没通，啥啥都不方便。南屿是“难与”，南通是“难通”。实际上，这两个地方，如果自己有车，不堵车的话，从东街口出发，开车在半个小时之内都能到，半小时，真不算远！
南屿通不通地铁，福州已经在研究了。研究是不等于已经提上日程，但是房价会随着地铁的规划、立项、通车等不同阶段上涨，地铁一通，房价蹭蹭蹭！
如此看来，南屿的房价洼地还能持续多久，真是个未知数。
福州地铁线路规划图
再说说马尾快安和主城区，这是多年来福州房价一直微微涨的地段，快安还好，马尾主城区在福州人的眼里就不是福州，心理距离远，往往不是进城购房者的第一选择，也不是第二选择。
今年的福州市政府工作报告里面明确说了，福州将推动地铁2号线马尾延伸段工可获批。地铁2号线延伸线工程是从鼓山到马尾港，穿马尾主城而过。
马尾片区房价未来怎么走，要看地铁动工时间。
福州现在发展的重点是“东进南下，沿江向海”。马尾区域本来应该是这一战略规划最大的受益者，但是目前来看，打着“沿江向海”战略规划旗号最热的区块是三江口。
三江口的几个楼盘，如福州湾和云城目前均价卖2万大多，直逼3万的售价，价格和价值匹配度有待提高。
按照中国“基建狂魔”的速度，三江口的硬件上马也很快。三江口论空间面积说大不大，说下不小。这里的楼盘，在整个福州卖预期的特征最明显，政策的风口吹得很大。
三江口的房价目前已经涨到天花板了。去年以来，这里的地卖得也多，不过几块地都是建设安商房，安商房价格高不到哪里去。
这种板块的尴尬之处在于，好比一个班级里的中等生，大考成绩好坏，主要要看临场发挥，临场发挥的意思就是要看开发商自身努力程度。
总之一句话，三江口的房子，目前还不适合居住，投资的话，做好打持久战的准备吧！
三、三大因素支撑郊区必涨逻辑
衡量一个区域，房价是会涨还是会跌，有宏观政策等方面的原因，也有很多微观上的因素。
首先，疫情是一面放大镜。它放大了开发商焦虑，也放大了买房者的焦虑。
疫情期间，不同城市的应急响应，触动了人们对于城市管理、医疗、卫生等方面的敏感神经，从而在一定程度上影响了人们对于未来生活的规划。
日前，乐居买房发起了“疫情之后的购房意愿”线上调查，共收集有效调查问卷1545份。调查数据显示，近5成网友疫情期间或疫情之后有更强的购房意愿。
疫情之后的房地产走势，超过5成网友认为会有所下降，逾3成网友认为会基本保持平稳，另有13%的网友看好后期楼市，认为房价会上涨。
不要看地产商打折促销，就说房价会降。这些城市周边的刚需新盘和改善型住宅，就是平抑那些打折促销楼盘的硬通货。
这些区域，就连平时不受待见的SOHO，因为总价便宜，也会迎来一波急需进城人群的重点关注。
也不要看只有13.21%的人认为房价会涨。随着政府定调今年有信心完成经济增长目标、频频出手给房地产企业减负、利好政策不断刺激楼市，你会明白“真理，往往掌握在少数人手中”。
其次，换房是遇见机会就付诸行动的基本行为。
新盘层出不穷，产品更新换代，好房子越来越多。没有任何一个小区无法被超越。
经过疫情隔离在家这段时间的体验，置换更好的房子一定会成为不少人的选择。
一二手房倒挂的现象在福州也存在，卖掉高价二手房，买入倒挂的高品质新房，这就是换房的机会。
对于有了二孩的刚性改善家庭，疫情过后，改善换房的迫切性更高。
考虑到总价低的因素，往哪里换，肯定是往城市周边换。郊区的新盘，容积率一般比较低，好的楼盘物业配套也是相当好。
对于不止一套房子的家庭来说，此时正是挥别“老破小”的绝佳时机。城中心有套房，郊区有套新房，将成为一个家庭最理想的房产配置。
想换房子的，趁着房价上涨之前有限的时间差，可以考虑先下手为强。
疫情之后，购房意愿调查 数据来源：乐居买房
最后，有人口的地方，房价就有未来。
去年12月25日，中央层面明确了落户制度改革要求，有一条是“全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件”。
2018年，福州六区常住人口约为394万人，即便扣除长乐的73.9万人，也有320.1万人。福州符合以上这个条件，不久的将来，有望全面放开落户 。
前两天，福州市统计局发布消息说，根据2019年人口变动抽样调查显示，2019年末福州市（含平潭）常住人口为780万人，比2018年增加6万人。
在户籍政策没有放宽的前提下，福州的人口就是净流入的，相比一线城市和强二线，流入的数量少，但是足以支撑房价。
还有一个特点不能忽略，福州周边的县和闽北一带的人，习惯到福州买房子安家，城区买房限购，上街、南屿、南通等地是非常理想的选择。
万一，福州全面放开落户，想想看，会涌入多少人。这些新福州人和潜在的福州人，考虑价格，置业首选就是这些性价比较高的郊区新盘。
前几天，70城房价出炉。
福州1月新房价格环比下跌0.5%。且不说0.5%幅度微乎其微，这个榜单的房价早就偏离了真实数据。
疫情之后，房价经过短期盘整，上涨才是必然的趋势！