摘要：不是所有城市，都能自立门户（欢迎关注杠杆游戏）
撰文|道一&编辑|雯雯
2月21日晚间，河南驻马店不仅补贴购房，还对公积金贷款买房首付比例“动手”，下降首套房贷款比例至两成，信贷政策松动，这在全国还是头一个。
一石激起千层浪。
2月24日，南宁允许公积金购买二套房。据不完全统计，2020年2月份以来，全国已经有近50个城市发布了稳楼市政策。
01
南宁允许公积金购买二套房
相比于河南驻马店，杠杆地产觉得广西南宁的此番松动，更有标志性意义。第一是自治区首府（类似省会）。
接着我们看细节。2017年南宁市住房保障和房产管理局下发《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的补充通知》。
明确二套房须取得不动产权证书满两年才能转让。同时，暂停向购买第二套及以上住房或申请第二次及以上住房公积金贷款的职工个人及家庭发放住房公积金贷款（棚户区、危旧房改造住房除外）。
现在画风变了。
2月23日，南宁市住房公积金管理委员会发布《关于调整住房公积金贷款有关政策的通知》，对南宁市住房公积金贷款政策予以调整。
首先，允许申请住房公积金贷款购买第二套房。如杠杆地产注意到，《通知》指出：
对于只拥有一套120平方米及以内，目前无房或所拥有的唯一住房建筑面积在120平方米（含）以内，以及已使用一次住房公积金贷款并已结清的住房的职工个人及家庭，允许其在购买建筑面积为144平方米（含）以内的第二套住房时申请使用住房公积金贷款。
其次，《通知》明确规定，购房首付款金额比例。《通知》表明：
职工个人及家庭购买第二套住房或第二次申请住房公积金贷款的，购房首付款比例应不低于40%，贷款利率调整为同期住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍，最高贷款金额为50万元，月还款额应不低于家庭收入的35%。
有业内人士分析：南宁公积金政策可能代表了当前二线城市的政策思路。预计后续全国各地在公积金贷款方面的政策会进一步放松，包括降低首付比例、扩大公积金贷款受众面、提高公积金贷款额度等。而此类政策客观上也会刺激刚需和改善型购房需求。
02
为什么是南宁？
为什么是南宁？杠杆地产的第一反应，可能跟大家一样，诧异。
之前杠杆地产在前几天《青岛“缩水”，泉州东莞合肥将晋级！买房不要只看GDP》一文中，对中国城市进行了一个简单而直观的划分。
前4名，北上广深，传统一线，没商量。
5-12名，南京、杭州、武汉、郑州、成都、重庆、西安、天津（排名不代表经济总量），超强二线或准一线。大多是直辖市、国中、大区中心或兼而有之。
13-20名，青岛、宁波、佛山、长沙等，强二线。大多是经济表现优异，但政治层级不高的城市。
细算下来，南宁算20名开外这一档，属于中二线，也就是标准二线。但杠杆地产认为，南宁这样的二线，最具有代表性。
前20名的城市，很多都有先天性优势，这个比不了的。
国家只有一个首都——北京；长江只有一个入海口——上海；中国只有一个南大门——广州；内陆只有一个九省通衢——武汉；京广大动脉和亚洲大陆桥也只有一个交点——郑州。
还有很多有时代的机缘，借着改革开放，深圳和厦门异军突起。沿海各大港口，基本雨露均沾。
如果坐拥一个人口大省，乘着近年强省会之风，前途也可期。比如成都、南京、济南、长沙、合肥。
这些都是挣不来的，南宁统统没有这些先天优势。但南宁恰恰可以作为一个范本，看看一座相对普通的城市，非经济大省的首府（类似省会），可以达到什么高度？
杠杆地产这么说，其实也不完全准确。因为南宁在这两年，绝对算明星城市，利好收获也是一堆。
首先，“西部陆海新通道”在去年横空出世，广西被国家委以重任。广西北部湾正式成为重庆、四川的出海口，而南宁成为内接川渝腹地、外连东盟前线的桥头堡。
其次，广西入围新一批自贸区。广西自贸区下辖南宁、钦州港、崇左三个片区，定位是“西南中南西北出海口、面向东盟的国际陆海贸易新通道”。
其三，南宁跻身首批国家物流枢纽城市，入围陆港型物流枢纽建设名单。
那么问题来了，既然南宁手里的牌这么多，此时怎么自己先慌了？
03
南宁真的很急
去年12月，南宁发布《关于全面落实强首府战略的实施意见》，提出将围绕7个方面29个任务进行发力。
南宁的着急程度，从官方报道中的表述中就可见一斑：
以坐不住、等不起、慢不得的紧迫感和危机感，以舍我其谁的气魄，拿出非常之策、使出非常之力、推出非常之举，扎实推动强首府战略各项工作落实落地。
根据广西公布的《关于实施强首府战略的若干意见》，杠杆地产总结出：广西对强首府战略提出的主要目标有两点：
到2025年，南宁市综合实力显著增强，经济总量比2018年翻一番。
到2035年，南宁市引领带动作用显著提升，经济总量占全区比重力争达到30%。
2025年翻番大概需要达到8000亿，大致相当于目前西安的体量。而2035年，GDP占广西的比重要达到30%，就是在现有基础上提升10个百分点左右。
由此可见，南宁的路数和所有城市类似，做大做强。而拉动GDP的，维持经济和基建、债务运转，需要房地产。
04
二线城市之困
但是南宁也容易犯所有二线城市在发展中容易犯的错误，埋头追求GDP，忽略自己的天花板。
需要承认，每一座城市都存在各自的天花板。实践证明，反而是意识到自己天花板的城市，一开始就认清不足，从实际出发，发挥自己特色，发展得更好。
杭州、苏州就是成功案例，接受上海强大的事实，很多物流、金融、贸易等高端服务业压根不去抢。
一个立足民营经济发达的特点，大兴互联网产业；
一个优化自己的产业园模式，不断改善自己营商环境。主打宜居、宜商，把上海后花园搞得有声有色。
佛山、东莞同样是正面教材，安心接受广深的辐射，成为其产业链上的一环，做好珠三角的副攻，错位发展，GDP也非常好看。
深圳当年靠着香港发家，最后完成了对香港GDP的反超，谁说佛山、东莞就不可能呢？
南宁的问题，也是所有二线城市或者省会城市的问题，政策利好来了，省内优势更大了，是不是就要在GDP排名一条路上走到黑，在省内自立门户，脱离原来大区中心的辐射？
如果杭州一开始就冲着强省会而去，浙江还有会不会百花齐放，县市都强？如果杭州举全省之力，说上海有的自己都要有，又会造成多少重复建设和浪费？
广西被珠三角辐射得太久，太渴望自立门户了。但需要特别指出的是，“西部陆海新通道”这个战略却是重要，结果照样离不开跨省协同。
对于“西部陆海新通道”的枢纽，规划是这样表述的：
着力打造国际性综合交通枢纽，充分发挥重庆位于“一带一路”和长江经济带交汇点的区位优势，建设通道物流和运营组织中心；
发挥成都国家重要商贸物流中心作用，增强对通道发展的引领带动作用。
建设广西北部湾国际门户港，发挥海南洋浦的区域国际集装箱枢纽港作用，提升通道出海口功能。
说得直白些，广西是门户和出海口，是为川渝提供便利的。这跟上海、广州不一样，后者既是出海口，自身也是制造业和服务业的中心。
也就意味着，这次还是合作。
所以，既然如此，不如找准定位，左拥右抱。一方面，当好在珠三角的传统腹地，通过优化营商环境，主动迎接珠三角的产业转移。
另一方面，当好川渝（中国经济第四极）的出海口，发展相关产业，延长产业链。
做好了这两点，再去合理做自己的强首府。
只有这样，南宁的未来才是可期的，南宁的楼市也才是可期的。
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