云南城投开年频卖项目背后:去年亏掉过去8年盈利

云南城投在以“卖卖卖”的方式输血的同时,也寄希望借央企混改来实现转型。2月24日晚,云南城投置业股份有限公司(简称“云南城投”)发布公告称,云南城投下属2家公司通过挂牌方式拟转让2家子公司大部分股权,这是云南城投开年以来第四次进行资产处置。

频频出售项目背后是云南城投巨额业绩亏损和债务压顶,云南城投预计2019年度归属于上市公司股东的净利润在-29.5亿元到-24.5亿元,并招致上交所问询。

卖项目能缓解云南城投的资金困局吗?充满不确定性的央企混改又能否给其带来一线生机?

回收资金、增加现金流,开年四次出售资产

2月份还没过完,云南城投又有两处资产出售。

2月24日晚,云南城投发布两则资产出售公告,下属控股子公司西双版纳航空投资有限公司拟公开挂牌转让所持有的西双版纳航投置业有限公司(下称“航投置业”)80%的股权;下属企业云南安盛创享旅游产业投资合伙企业(有限合伙)拟公开挂牌转让所持有的西安云城置业有限公司(下称“西安云城”)51%股权。

据了解,航投置业已取得位于西双版纳州景洪市的42.55亩商住混合用地,该地块目前为待开发状态,正在进行项目规划的前期工作。西安云城目前开发的项目为“融城云谷”写字楼,位于西安市高新区,项目由三栋办公楼和底层商业组成,目前处于尾盘在售。

两者公告均表示,通过本次交易,公司可获取投资收益,实现资金回收,增加公司现金流。

这是云南城投开年以来第四次进行资产处置。

在2月18日,云南城投发布的另外两则资产处置公告显示,其中,因政府城市规划调整,昆明市官渡区人民政府决定协议收回云南城投下属全资子公司云南城投置地有限公司(下称“城投置地”)“拾萃城”项目A6、A8、A10号地块的国有土地使用权(合计110.82亩),收回补偿金共计约7.04亿元。公告称,该地块使用权被收回,城投置地能够收回前期投入,并获得现金流,该事项不会对公司生产经营造成不利影响。

与此同时,云南城投拟以协议转让的方式,向云南保利实业有限公司转让所持有的昆明欣江合达城市建设有限公司(下称“欣江合达”)60%的股权,标的股权转让价款约为4.91亿元,而欣江合达是昆明市晋宁区“七彩云南 古滇旅游文化名城”项目南部的文化旅游城市服务区部分用地开发建设单位。2019年1月31日,欣江合达通过参与挂牌交易,摘得21宗地(合计约1331.28亩)的国有土地使用权。通过转让标的股权,云南城投表示,公司可获取投资收益,实现资金回笼,增加公司现金流动性。经公司初步测算,本次交易产生的利润可能占公司最近一个会计年度经审计净利润的50%以上。

而在1月份,云南城投还向保利湾区投资发展有限公司以非公开协议方式转让东莞云投置业有限公司90%的股权。此后,又披露了《云南城投置业股份有限公司关于公司筹划重大资产重组暨关联交易的提示性公告》,云南城投与公司控股股东云南省城市建设投资集团有限公司(简称“云南城投集团”)签署了《合作意向协议》,云南城投集团拟通过支付现金对价的方式收购云南城投持有的17个子公司股权,包括天津银润100%的股权、苍南银泰70%的股权、杭州海威70%的股权、平阳银泰70%的股权、杭州云泰70%的股权、奉化银泰19%的股权、成都银城19%的股权、宁波泰悦19%的股权、宁波银泰70%的股权、黑龙江银泰70%的股权、淄博银泰70%的股权、哈尔滨银旗70%的股权、台州商业70%的股权、台州置业70%的股权、杭州西溪70%的股权、云泰商管43%的股权以及北京房开90%的股权。

对于资产出售原因,云南城投表示,本次转让子公司股权系基于公司发展需要,瘦身健体,降低资产规模;置出公司部分自持的资产,优化公司资产结构,增强公司市场竞争力。

类似的资产出售在2019年也曾经多次上演,这背后与云南城投资金链条出现困难不无关系。

去年亏损至少24.5亿,资产负债率攀升

对于云南城投来说,遭遇的不仅是经营不善的问题,还有负债高企现金流吃紧。

1月23日,云南城投发布业绩预亏公告,预计2019年度实现归属于上市公司股东的净利润与上年同期相比,将出现亏损,实现归属于上市公司股东的净利润-29.5亿元到-24.5亿元。

如若,这相当于云南城投2019年之前的8年净利润全部亏掉了。东方财富网数据显示,2011年-2018年,云南城投的净利润总和是24.53亿元。

事实上,云南城投经营不善的问题在2018年已经非常严重。这一年,云南城投的净利润为4.91亿元,虽然为正,但扣非净利润为-8.21亿元,也就是说,云南城投能够实现盈利靠的是资产出让等非经常性收入,而经营性利润则为负。

(数据来源 东方财富网)

值得关注的是,2019年前三季度,云南城投的净利润是-10.6亿元,第四季度迅速恶化,这招致上交所问询函问询。

2月23日,云南城投回复上交所称,受金融监管政策收紧及公司原董事长事件影响,公司融资额明显下降,2019年全年仅实现111亿元,较2018年的融资额188亿元下降41%,平均融资成本由2018年的7.23%上升至2019年的8.63%。由于新增融资额及销售回款主要用于保障金融机构还款,后续开发资金严重不足,导致项目开发周期拉长、竣工结转延后,2019年公司新竣工面积26.18万平方米,较去年同期大幅下降65%。这导致2019年公司房地产开发业务销售收入约40亿元,较去年同期下降约47%,不足以覆盖全年营业成本费用。

其中,原董事长事件影响指的是,2019年5月24日,云南城投集团原党委书记、董事长许雷涉嫌严重违纪违法,主动投案。但是云南城投在2019年遭遇的变故不止于此,在此后的时间,云南城投置业股份有限公司原总经理、董事长刘猛因涉嫌受贿罪被逮捕。

对于一家企业来说,如果业绩差的同时还遭遇现金流危机,则是雪上加霜的事情。

数据显示,截至2019年年中,云南城投经营活动现金流入为31.57亿元,经营活动产生的现金流量净额为-12.4亿元;投资活动产生的现金流量净额为-7.048亿元;筹资活动产生的现金流量净额也仅为11.31亿元;账面货币资金是18.67亿元,而云南城投一年内到期的有息负债为140.2亿元,难以覆盖,短期现金流极度紧张。

截至2019年末,云南城投资产总额约890亿元,资产负债率达93%,有息负债率74%。

云南城投也表示,2019年公司经营业绩大幅下滑,资产负债率及有息负债额不断攀升。随着经济下行压力加大、国家对房地产市场的调控延续,市场竞争不断加剧,不排除公司资金压力加大,销售收入及经营业绩得不到改善的风险。

借央企混改能否实现自救?

陷入困局的云南城投,不是没有转机。其转机就是保利集团参与其控股股东云南城投集团的混改。

2019年7月,云南省人民政府与保利集团签署了战略合作协议,保利集团拟参与云南城投集团的混合所有制改革,在混改总体规划的基础上,云南城投集团拟实施内部资产配置调整。

2019年10月14日,云南城投发布公告称,经保利集团推荐,云南省省委决定,任命保利集团卫飚同志担任省城投集团党委书记、董事长。

保利入局混改为云南城投集团以及下属公司的转型增加想象空间。58安居客房产研究院分院院长张波表示,可以肯定的是保利入局云南城投这一事件,对云南城投集团的混改应该是利大于弊,保利一方面有着丰富的房地产开发经验,同时还有着养老及大健康产业发展的大量案例,对于云南城投集团以及旗下公司未来的发展可以起到较好的补充性作用。而云南城投的资源优势也是保利看中的,双方合作可以在部分区域形成更强的互补性作用。

2020年1月,云南城投集团拟以市场公允价值收购云南城投下属银泰系列项目等17家子公司的部分股权,涉及到的资产总额约320亿元,有息负债约226亿元。

云南城投表示,交易收回的价款公司计划用于偿还债务和补充流动资金,可达到降低资产规模及有息负债、优化资产结构、节约资金利息支出、减轻经营压力目的。

而这次交易也被认为是央企混改下的资产整理,为混改铺路。张波分析,从云南城投的资产转让来看,目的主要体现在两方面,一方面是不得不通过项目转让来缓解压力,从而有效降低负债水平,今年以来其已在南昌等城市也存在项目转让的情况;另一方面加速混改,为后续混改有序推进做好铺路工作。

对于混改进程,目前仍充满不确定性。截至2020年2月18日,云南城投集团与保利集团混合所有制改革的合作方式、持股比例、时间安排等事项尚未明确,该事项尚存在一定的不确定性。

张波表示,混改之路并非一帆风顺,云南城投自身在负债率水平、人事变动等层面依然存在着较大的优化空间,双方会存在较长的磨合期。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为,保利集团是央企,与地方国企血缘相通这是优势,但保利入驻引发的利益冲突与格局调整也是必然的,不过一方面有政府支持,另一方面保利也很强势,且云南城投陷入困境日久已无太多选择,此次保利参与混改只要处理好与地方政府的关系就会相对顺利。

在业内人士看来,卖项目只能迎来短暂的输血,不能从根本上解决问题,只有通过混改实现彻底转型,才能真正改变云南城投的命运。

新京报记者 段文平

编辑 武新 制图 段文平 校对 李世辉