2020年堪称魔幻现实主义元年。澳洲熊熊燃烧的山火还没有熄灭，美国40年一遇的流感又席卷而来，东非遮天蔽日的蝗灾还在蔓延，我国新冠疫情正冰封整个国度。一连串的灾祸袭来，很多人甚至表示真的想要重启2020。
已经是节后第3周，疫情走势总算稍现曙光。这期间全国楼市停摆、商业按下暂停键，许多公司先是假期延长，随之开启远程办公模式，往昔人头攒动的CBD区变得冷冷清清，大多数企业办公室依旧空无一人。原本就有“过剩”迹象的商办市场，在新冠疫情加持下，这波“倒春寒”似乎比往常停留的更久。
疫情是一场大考，我们都是考生。突破考验的前提，一定是基于行业形势的正确“审题”。对于商办市场而言，这场来势汹汹的疫情影响到底几何？疫情之后，写字楼是否会再度面临新一轮空置危机？
我们汇集多方研究机构和政府平台最新数据，希望用数据说话，拨开迷雾，觅得曙光。
数说市场现状：
写字楼市场经受韧性试炼
免“疫”力较强
抗疫让人明白，自身免疫力才是健康根基。同样接触病毒，年长的被感染，年轻的却没事，这样的例子在这次疫情中见得不少。
同样的道理也适用于商业地产：历经疫情洗礼的零售市场哀嚎遍野，而写字楼市场却相对淡定许多，这都是由于不同业态天然免疫力差异。
下面，我们就从2019年市场回顾、2020年疫情影响两个维度，展开写字楼市场免“疫”力的量化分析。
1、2019年市场回顾，供过于求与城市分化
时间线拉回2019年，全国写字楼市场存在一定的供求不均现象。一线城市供给过剩、需求放缓的趋势较往年更为明朗。
（1）供应端：新增供应高峰之下，净吸纳量不足
从全国7大重点城市数据监测来看，除成都广州外其余5城新增供应全部大于净吸纳量，这表示多出来的部分很可能都要进入空置物业的池子里去。
注：净吸纳量=新租面积+扩租面积-退租面积
△资料来源：世邦魏理仕，明源地产研究院
从2019年供应端数据来看，表现出以下两个特征：
首先整体供应量太大。去年16个重点城市写字楼市场供应总量达672万㎡，较前年增长22%。其中深圳最为严重：全年超过200万㎡新增供应，有21个项目进入市场，6成来自南山区，可谓刷新深圳写字楼有史以来供应最高位。南山区一直是被寄予厚望的区域，但不得不说，前海片区和高新科技园的集中供应，客观上影响了深圳全市写字楼市场数据。
其次城市分化现象明显。深圳算是一个特例，好在这种极端个案并不普遍。例如广州写字楼市场供求总体维持健康状态，而成都则依赖GDP的快速增长，2019年前三季度GDP增速高达8.1%，写字楼市场一度出现供应紧缺。
（2）需求端：空置率上升致使租金水平普遍下调
新增供应在大幅上涨，但需求端的市场去化速度却没有如预期跟上，全年平均空置率普遍上升也是意料之中。
一线城市中仅有广州空置率继续保持个位数，二线城市中也仅有成都、杭州有小幅下降。全国范围内空置率的持续上扬，让写字楼市场租金水平承压已是不争的事实。
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△资料来源：世邦魏理仕，明源地产研究院
总的来说，2019年写字楼市场确实面临结构性失衡。究其原因，主要有三：
1）大量的供应入市。不可否认，全国写字楼供应过剩必须承担空置率上升的主责。
2）需求端的走弱。写字楼主力租户集中在金融业、TMT行业，受金融去杠杆影响，部分小型金融机构、P2P企业退租或搬迁至租金更便宜的商务园区，主力租户的部分撤离导致需求端表现低于预期。
3）经济增速在放缓。我国经济进入稳增长时期，加之中美贸易摩擦宏观外部诱因，沿海贸易繁荣地区如长三角、珠三角等地有着更为直接的感受，或多或少削减了写字楼市场规模。
有人说2019年写字楼形势不容乐观，疫情来袭只会雪上加霜。事实果真如此吗？
倒也未必。古往今来，资金的投入聚集走向，很大程度决定行业的兴衰走势。从投资市场来看，商办物业屹立不倒，持续跑赢购物中心和产业园区成为最受投资者青睐的业态。这种被资本认可的稳收益、抗风险波动性强的优势，正是其基因中天然携带的免“疫”力。
2、2020年疫情来袭，风雪冰封与暖阳晴空
那么疫情之下，商办市场表现到底如何？
2020年最新数据显示，写字楼土地市场和租赁市场出现两极分化：土地市场遭遇寒流，风雪冰封；但租赁市场影响有限，依旧暖阳晴空。
（1）土地市场：供应端与成交端1月数据全面下滑
土地供应端，春节当月全国共出让294宗工业用地、94宗商服用地，相比去年同期大幅减少，同比降低40%和27%！
多城纷纷出台相关措施延期或暂停土地出让。全国范围内明确表态土地出让延期的城市有26个，暂停的有34个，无延期信息又无交易的城市84个。一些城市的土地出让已经延期至3月，如泉州延期至3月3日。
△资料来源：wind，明源地产研究院整理
相比之下，土地成交端的数据更加严峻。1月工业用地成交245宗，商服用地169宗，同比分别降低64%和20%。
由此可见，疫情对于土地市场的负面冲击之大，整个市场说是趋于冰冻状态也不为过。
△资料来源：wind，明源地产研究院整理
（2）租赁市场：春节租赁淡季反向缓解疫情影响
写字楼本就存在传统的“春节租赁淡季期”，春节前后租户企业相对较忙，一般不会选择此时扩租或换租。相比以春节为销售旺季的零售物业，特别是对于很多三四线城市的百货公司及购物中心而言，春节期间的销售利润甚至会占到全年一半。
因此，突发在2020春节的这一波疫情，对于写字楼租赁的影响实际上较为有限。同时，高力国际对于475个写字楼业主及租户的调研数据更加有力地印证这一观点。
△资料来源：高力国际，明源地产研究院整理
在业主端，就租金水平而言，写字楼业主普遍持乐观态度，鉴于受疫情影响造成经营困难的主要是小型租户，近六成业主仍然相信租金将保持稳定；而对于空置率水平，情况远没有想象的遭，认为空置率不会受到影响的人数与预期空置率上升人数相当。
在租户端，虽然很多行业因疫情影响受创，但85%的租户暂未有任何的退租计划。同时，疫情也带来了部分正面影响，虽然九成租户暂无扩租计划，但个别在疫情期间取得快速发展的行业仍存在较大扩租可能性，典型的有医疗与线上业务，如生物医药、线上教育、直播、电商等行业。
这样一看，在疫情期间写字楼租赁市场尚且还能稳住。况且目前中央和地方政府正一手抓疫情防控，一手抓复工复产，央妈更是豪气派发1.2万亿大红包。在各项政策红利支持下，各位业主普遍认为，写字楼市场需求在下半年有望回升弥补上半年的大部分损失。
研判趋势洞察机会：
短期市场承压明显
中长期基本面依旧稳健
伴随湖北以外新增确诊病例16连降的好消息，当下这场持续2个多月举国上下共同参与的抗“疫”战终于迎来了一丝曙光。虽然目前与其他业态相比，写字楼受波及最小（见下表），但判定后市走向最为关键的还要看未来3-6个月的走势。
未来的商办市场将何去何从？此次疫情又将给商办市场带来哪些机会？我们分别从土地市场和租赁市场两大维度进行解读。
1.土地市场：
（1）拿地需求尚在，仅存在滞后效应
疫情期间土地市场的冰封让房企措手不及，很多去年就订好的投拓计划被全盘打乱。但换个角度来看，疫情过后剩下的那几个月是不是一定会成为拿地窗口期？因为房企的土储需求始终存在，这是企业战略生存需要。
早前丁祖昱也曾发表观点，认为疫情如若在3月得到控制，那么二季度就是拿地窗口期。没想到这个窗口期来得这么快：2月20日上海新地王尘埃落定，由香港置地联合体以310.5亿元竞得上海徐汇滨江西岸金融港地块，刷新2016年深圳新会展中心成交记录的同时，也让整个市场为之振奋！
足以见得，拿地需求的滞后效应正缓慢显现，被疫情耽误的土储，终归是会回到房企囊中。
估计有人会问，积压了这么久的购地需求在解封后会上演疯狂拿地、地王频出的戏码吗？
大概率上不会。企业信心和扩张欲望都需要修复周期，疫情会恢复，但信心还需要时间。这期间内复生产是重中之重，因此在投资拿地上多会趋于谨慎，底价成交或将成为常态。
（2）疫情修复期间，或迎来供地高峰
不会集中拿地，不代表不会集中供地。就目前的形势来看，受疫情叠加春节放假影响，政府忙于控制疫情，要在一季度集中供应土地尚有难度。
然而，土地出让金作为政府财政收入的重要来源，一季度供应的减少，势必会在后续通过加快供地节奏补回。因此，在财政压力之下，预计二季度会迎来一波供地高峰。
同时，部分地方政府为加快推地力度，或许将拿出优势地块以吸引市场热度，届时将有大量地块入市可供选择，从目前的趋势来看更多集中在一二线城市。建议有拿地计划的企业早做准备，抓住二季度这个重要“补仓”窗口期。
2.租赁市场：
（1）短期租赁市场放缓，空置率攀升租金下调
对于写字楼新增需求而言，受疫情影响，企业或多或少会遭受不同程度冲击，短期内在写字楼租赁需求上将趋于谨慎，由此将带来部分扩租换租需求收缩，导致租赁市场净吸纳量放缓。
同时，全国多地已正式复工，由于返工延迟、健康安全顾虑，导致实地看房、租赁签约、装修等行为在短期内难以实施，又进一步限制了新增租赁需求。
而对于写字楼现存租户而言，不同租户企业抗风险能力的差异，将很大程度上影响该楼宇未来空置率以及租金水平的走势。一方面，现金储备少、抗风险能力差的中小租户，在疫情之后的迁出会一定程度导致空置率增加，此时市场要维持高租金会比较困难；另一方面，租约稳定、租户结构健康的优质写字楼则不必过于担心，但仍需警惕未来远程办公可能带来的影响。
总的来说，写字楼租赁市场将面临短暂的下行压力，具体表现为空置率的升高和租金的下调。但长期来看，疫情对于写字楼影响有限的大趋势不会改变。历经此次特殊时期，建议写字楼业主适时调整运营策略，如增加优质租户来抵御风险，同时也更加注重租户健康与安全。
（2）不同城市视疫情严重程度，出现进一步分化
类比2003年SARS过后，写字楼不同租赁市场表现出因疫情严重程度不同出现分化（如下图）。对比当时疫情较轻的上海，非典对于北京写字楼市场的影响更为严重和持久。
SARS期间写字楼市场净吸纳量
△资料来源：世邦魏理仕
以史为鉴，此次新冠疫情如若能如期控制在湖北省内，那么其对于全国的影响将是有限的。受灾严重区域例如湖北、广东、河南、浙江的复苏或许会略微滞后，但其余城市在疫情结束后或许就会出现反弹趋势。据世邦魏理仕预计，全国租赁活动最早将于第二季度末恢复。
（3）商办市场租户稳定，未来租金减免范围有限
近来总是被各种减租信息刷屏：万达王健林振臂一挥后，龙湖、华润置地、保利商业等等龙头商业地产商纷纷宣布自家的租金减免政策，短则一周，长则数月，目前已有超600家购物中心及百货大楼参与进来。
相较于零售物业的集体减租，写字楼似乎并不十分积极。除国字当头的写字楼业主自发带头之外，其余民营业主基本按兵不动。其实，写字楼的小范围减租背后，是各地政府的大力倡导（如下表）。
各地政府引导写字楼租金减免举措
△资料来源：公开资料，明源地产研究院整理
为何零售物业在“全民减租”，反观写字楼却只有国资背景的才有动力呢？
事实上，并非民营业主们抠门，而是许多写字楼存在的“二房东”现象，即中间运营商整租大量楼层后进行分房转租赚取差价，导致减租的责任方不明确：对于业主而言，其承租人是二房东，减租措施难保最后落在租户企业身上。对于二房东而言，不少人本就背负不少贷款运营，银行不减贷，哪有动力减租。
经历这次疫情，国资背景业主优势体现的淋漓尽致。相信未来企业在选择写字楼时，或许也会适当考虑这一层因素。
3.未来机会
（1）远程办公兴起，联合办公或迎来发展新机遇
疫情之中不少人都体验了一种全新的办公模式：居家远程办公，疫情之后这种模式也势必会逐步被更多人所接受。
很多人借此提出，线上办公是否会全面取代线下集中办公？
没那么快，想要全面线上办公还有很多问题需要解决。这里不是指技术不支持，而是很多其他的问题，比如分配关系、组织关系、雇佣关系等等。况且长期以来积累的组织形态和办公文化没那么轻易被颠覆，比如面对面信息的准确传递、工作与生活的暂时隔断、开放式集体办公环境的自律，这都是线下办公无可替代的优势。
暂且不论远程办公最终是否会成为常态，至少联合办公确实在疫情之下迎来了新的机遇。比如之前提到受疫情影响较大的那一波企业，未来很可能从固定写字楼撤出，转而寻求更为灵活和成本可控的联合办公。同时，疫情的爆发会促使更多租户更加关注办公灵活性、办公场所环境以及物业服务的品质，这些都是联合办公历来得心应手的。
（2）楼宇硬件升级，疫情防控及应急管理成卖点
作为城市复工的主战场，办公楼宇的卫生消杀、安全防护必须放在首位。全国各大城市出台的复工复产条件都将楼宇防控机制是否健全，作为是否允许复工的重要评判标准（见下表）。如多个文件共同提到的口罩佩戴、体温测量、公共区域消杀、防控物资配备等防控措施的到位情况。
全国楼宇及园区企业复工防控政策汇编
△资料来源：公开资料，明源地产研究院整理
在这种情况下，未来拥有优越硬件设施和管理水平的楼宇将更受租户青睐，一系列新技术可能会成为写字楼标配。例如采用新风系统来避免中央空调可能带来的交叉感染，利用人体热传感监测与云端整合技术，实时进行体温检测记录，最大程度减少接触性感染，这些新技术在未来有望成为楼宇新卖点。
我们相信，过往所有的遗憾，都是美好明天的铺垫；
没有一场暴风雨永不停歇，云开雾散终是明月宵；
没有一个寒冬季不可逾越，春风杨柳总是万千条！