底价跌破1万!郑州43区房价地图独家发布!

为了能让大家感受到郑州真实的房价水平,郑州楼市每个季度都会发布郑州城区房价地图。

地图分区依据参考米宅43分区制,额外增加荥阳东、洞林湖、绿博、中牟西、航空港区5个片区。

我们已经在2017年、2018年、2019年连续3年的每个季度,发布过郑州城区房价地图。全新的2020年一季度即将结束,本文为2020年3月版。

新的一年,疫情影响下,郑州房价降了吗?买房到底该怎么选?

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务必收藏的一张郑州房价地图!

备注:

1、以上是2020年3月价格与2019年12月的对比,箭头向上说明均价上涨,箭头向下说明均价下跌。

2、该数据为片区最近在售楼盘平均水平,不代表未来新开楼盘价格,仅供参考。

3、这是毛坯房价,精装房根据1000-3000元不等的装修来折算毛坯房价。

4、这里主要是片区内新建高层住宅均价,极个别片区使用洋房数据,不包含别墅和公寓等。

下面根据米宅郑州43区房价地图,按照90㎡小三房,3成首付,利率上浮25%,30年还款期限,计算当下的首套房月供,方便大家更清晰地看到月供成本的分布。

月供成本反映在米宅43区地图上:

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米宅43区细分

相较去年年底,郑州今年3月份主要有中原老城区、西南郊区、高新新城、物流园北区、绿博片区、航空港区、南龙湖片区、中牟西片区、荥阳东片区、洞林湖片区的均价出现下跌。

其中,主城降价区域集中在西南,远郊普遍跌破1万。

均价下跌片区——

1、中原老城区:有效毛坯均价14200元/㎡

这里是中原老行政区,以及老国棉厂区和部分二七区的土地,生活配套可以媲美金水老城区,但好房子不多,新盘不多,恒大中原区项目短期不会入市。近期部分楼盘价格有所变动,整体均价略有下调。

主要楼盘情况:

保利心语三期:高层均价14900,毛坯,价格略有上调;

和润林湖美景:高层均价15000,带装修,价格略有下调;

五建新街坊:高层均价15200,毛坯,性价比一般;

阳光城丽景公馆:高层均价13000,毛坯,价格有所下调。

2、西南郊区:有效毛坯均价12000元/㎡

这里位于西南四环外,待开发用地多,大部分处于前期拆迁阶段,在售楼盘主要集中在大学路南四环一带。近期个别楼盘价格小幅下调,片区整体均价有所下调。

主要楼盘情况:

金地正华漾时代:高层均价12500,带装修;

万科大都会:高层均价12800,带装修,价格略有下调;

旭辉有园:高层均价13500,带装修;

昌建翡翠苑:高层均价13000,毛坯。

3、高新新城:有效毛坯均价10500元/㎡

这里是高新区的外延,有双湖科技城的概念,发展尚不成熟,生活配套匮乏。2019下半年,随着正商、美的、金辉等一众新盘入市,区域打响价格战。

主要楼盘情况:

华润悦景湾:高层均价10000,毛坯,尾盘;

金辉优步花园:高层均价12300,带装修;

美的翰悦府:高层均价12300,带装修;

正商湖西学府:高层均价11500,带装修;

万科城湖心岛:高层均价12500,带装修;

荣盛祝福花语水岸:高层均价12000,带装修,价格有所下调。

4、物流园北区:有效毛坯均价10500元/㎡

这里远离市区,主要以工业物流为主,属于经开区产业外溢区域,临近白沙镇和中牟县城,区域价值不大。

主要楼盘情况:

金地名悦:高层均价10800,毛坯;

碧桂园峯景:高层均价10000,毛坯,价格有所下调;

万科溪望:高层均价11500,带装修。

5、绿博片区:有效毛坯均价10000元/㎡

这里主打低密,绿化好,以洋房为主,部分楼盘搭配高层,最大的问题是需要长时间等待。近期个别楼盘价格下调,片区整体均价微降。

主要楼盘情况:

康桥香溪郡:高层均价10000,毛坯,价格有所下调;

碧桂园中央公园:高层均价11500,带装修;

建业电影小镇橙园:高层均价11500,毛坯,价格有所下调;

金科天籁城:高层均价11000,毛坯。

6、航空港区:有效毛坯均价9800元/㎡

作为郑州双城计划的另外一环,航空港区的地位不言而喻,但需要长时间等待。目前大部分楼盘价格已经跌破1万,地缘刚需可以考虑,在市区工作的刚需不建议,投资周期会很长,请谨慎。

主要楼盘情况:

正弘中央公园:高层均价10500,毛坯;

万科美景魅力之城:高层均价11000,带装修,可关注;

永威南樾:高层均价11800,带装修,价格略有下调;

安纳西庄园:高层均价9800,毛坯;

兴港和昌云著:高层均价9500,毛坯;

豫发白鹭源春晓:高层均价9700,毛坯,价格有所下调,可关注;

御品蔚来云城:高层均价9300,毛坯,价格略有下调。

7、龙湖镇片区:有效毛坯均价9800元/㎡

随着华南城等外迁市场的进驻,这里已经与改善无缘。前期的低价吸引了不少刚需客户外溢。近期不少楼盘价格小幅下降,区域整体均价跌破1万。

主要楼盘情况:

龙湖天宸原著:高层均价10000,毛坯,价格略有下调;

雅居乐天域:高层均价9900,毛坯,价格略有下调;

正商兰庭华府:高层均价9500,毛坯,价格略有下调;

康桥那云溪:高层均价9000,毛坯。

8、中牟西片区:有效毛坯均价9800元/㎡

中牟新县城与郑州之间基本已经连接,目前正在建设中,区域价值不大,不建议关注。

主要楼盘情况:

亚新美好天境:高层均价10800,带装修,价格小幅下调。

9、荥阳东片区:有效毛坯均价8500元/㎡

这里的高层曾经破万,但随着市场逐渐冷静,区域楼盘价格回归理性。随着区域大部分楼盘下调价格,整体均价有所下调。

主要楼盘情况:

金地格林小城:高层均价7350,毛坯,价格有所下调;

碧桂园龙城天悦:高层均价8000,毛坯,价格有所下调;

清华大溪地:高层均价8800,毛坯,价格有所下调;

新城郡望府:高层均价8300,毛坯,价格略有下调;

永威溪樾:高层均价9600,毛坯。

10、洞林湖片区:有效毛坯均价7800元/㎡

这里最早定位宜居低密,由新田、碧桂园、恒大共同开发,后期有福晟、东原、万科等相继加入。但区域发展缓慢,并逐渐刚需化。由于恒大出现特价,片区整体均价有所下调。

主要楼盘情况:

恒大山水城:高层均价8000,带装修,价格有所下调;

东原阅境:高层均价8500,毛坯。

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其他片区

1、北龙湖片区:有效毛坯均价38000元/㎡(洋房)

这里是整个郑州最贵的豪宅区,占据最稀缺的资源,主要以洋房为主。目前出现一些特价房,是个机会,比如位置较偏的恒大,位置还不错的丰华上境等,有意向者请及时关注。

主要楼盘情况:

恒大悦龙台:高层均价27000,精装修,价格有所下调;

保利珑熙:洋房均价42000,精装修,可关注;

正商祯瑞上境:洋房均价42000,精装修,可关注;

正商丰华上境洋房限时特惠,价格有惊喜,可关注;

名门樾府:洋房均价45000,精装修;

正弘臻:洋房均价45000,精装修;

永威上和琚:洋房均价48000,精装修;

康桥诸子庐:洋房均价50000,精装修;

金茂府:洋房均价60000,精装修。

2、东区CBD片区:有效毛坯均价25000元/㎡

这里是郑东新区的起步区,开发早,已经成熟,以老二手房为主。近期没有新开楼盘。

主要楼盘情况:

中力龙湾公馆:洋房均价30000,毛坯;

英协生生银河居:高层均价23000,毛坯,已交房。

3、商鼎路片区:有效毛坯均价24000元/㎡

有高铁站,城市界面好,商办氛围浓,新房稀缺。二手房中,海马公园、中豪汇景湾、奥兰花园、正商东方港湾等价格合适的话可以关注。

主要楼盘情况:

英地金台府邸:高层均价23000,毛坯。

4、东站东区:有效毛坯均价23000元/㎡

这里有高铁站东广场,多为商服用地,住宅用地少。片区内的商业性质公寓价格不高,但后续供应量太大,建议谨慎入手。

主要楼盘情况:

未来华庭:高层均价23000,毛坯。

5、金水老城东区:有效毛坯均价21000元/㎡

郑州最繁华的区域之一,发展早,配套成熟,以二手房为主,新项目大多进展缓慢。融创蘭园已经开盘,后期还有嘉里中心、申泰中原印象等纯新盘待售。

主要楼盘情况:

融创蘭园:高层均价20000,毛坯;

鑫苑金水观城:超高层均价21000,毛坯,不推荐;

金誉府:高层均价23000,毛坯,不推荐。

6、商城核心区:有效毛坯均价19000元/㎡

这里是郑州的中心,反而因为各种原因比较破旧,在售新盘很少。新房价格主要参考融创金林金水府。

主要楼盘情况:

融创金林金水府:超高层均价19000,毛坯。

7、龙子湖北区:有效毛坯均价19000元/㎡

这里是杨金片区东部,很荒,有鸿园和清水苑两个老盘扎根。目前瀚海尔湾还有房源,后期泰禾东府大院、天伦绿城桂语兰庭、天伦风华苑等新盘会陆续入市,能不能买关键看价格。

主要楼盘情况:

瀚海尔湾:高层均价21000,带装修。

8、老经开区:有效毛坯均价18000元/㎡

这里与郑东新区一路之隔,房价一直不低,新房越来越少。目前纯新盘主要有绿城诚园,但等待周期会比较长。

主要楼盘情况:

阳光城檀悦:高层均价18000,毛坯。

9、龙子湖高校区:有效毛坯均价17500元/㎡

这里高校集聚,住宅主要分布在北部,安置房多,新房少。除了区位,其他方面利好不足。

主要楼盘情况:

鼎天东尚:高层均价18500,毛坯,价格略有下调;

宝蓝湖畔晓风:高层特价17700,简装,尾盘。

宝蓝桃源居:高层均价17500,毛坯,房源不多。

10、杨金片区:有效毛坯均价17500元/㎡

这里因为机场限高影响总体量,前期小开发商内定地块多,发展缓慢,配套匮乏。再加上军用机场搬迁搁置,近5年没有地铁规划等利空,区域价值不断缩减。

主要楼盘情况:

碧桂园国控天誉:小高层均价19000,带装修;

康桥东麓园:小高层均价22000,带装修;

美盛北龙台:小高层均价22000,带装修;

福晟九州府:小高层均价19000,带装修;

伟业龙湖上城:小高层均价16000,毛坯。

11、北三环片区:有效毛坯均价17500元/㎡

这里位于金水老城北部,连接金水老城区和惠济核心区,生活配套成熟。片区短期供应量大,长期供应量小,现阶段是个机会,要看具体楼盘和价格。

主要楼盘情况:

美盛教育港湾:高层均价18500,毛坯;

瀚宇天悦城:高层均价17000,毛坯;

万科民安江山府:高层均价20000,带装修;

瀚海思念城:高层均价19000,毛坯,尾盘,性价比不高;

碧桂园天麓:高层均价19000,带装修;

融创中原大观:高层均价17000,毛坯;

泰山誉景:高层均价16000,毛坯。

12、金水老城西区:有效毛坯均价16800元/㎡

这里配套成熟,地铁医院学校齐全,可开发用地比金水老城东区要多,可售楼盘也更多,近期片区均价变动不大。

主要楼盘情况:

万科世曦:高层均价18000,带装修,筒子楼价格无优势;

泉舜上城:高层均价18500,毛坯,价格一般

谦祥兴隆城:高层均价15000,毛坯;

旭瑞和昌花漾里:高层均价14000,毛坯。

13、经开滨河新城:有效毛坯均价16000元/㎡

郑州市区与港区的交界地带,由中建做一级土地整理。片区规划较新,生活配套尚不成熟,目前与主城区连通性不强。区域新盘较多,价格普遍较高,销售压力不小,期待价格战。

主要楼盘情况:

绿城明月滨河:小高层均价19000,装修;

金地滨河风华:高层均价17000,带装修;

中海万锦公馆:高层均价16700,带装修;

融侨雅筑:高层均价15500,毛坯;

金辉滨河云筑:高层均价16000,毛坯;

信保春风十里二期:高层均价15000,毛坯;

亚新海棠公馆:高层均价22000,精装修。

14、管城环内片区:有效毛坯均价15500元/㎡

相较于环内其他几个片区,这里环境面貌较差,高层次的学校医院商超较少,片区售价也同样不高。

主要楼盘情况:

奥兰和园:高层均价16800,毛坯,性价比不高;

鑫苑国际新城:高层均价14500,毛坯;

世茂云尚城:高层均价14800,毛坯,价格略有下调。

15、东南3.5环片区:有效毛坯均价15000元/㎡

这里价格一直很坚挺,老管城区外溢,距离东区也比较近。富田、绿都等楼盘接连开出高价。

主要楼盘情况:

富田九鼎公馆:高层均价15500,毛坯;

绿都澜湾:高层均价15300,毛坯;

永威城:高层均价15000,毛坯;

融创城:高层均价13700,毛坯。

16、常西湖南区:有效毛坯均价14500元/㎡

这里主要是四个中心以及植物园、常庄水库,行政科教文卫用地多,可开发住宅少。随着地铁轨道交通第三期建设规划的确定,经过常西湖的地铁14号线一期、10号线一期、6号线一期被落实。随着少数民族运动会结束,片区回归平静。

主要楼盘情况:

汇泉景悦城:高层均价14000,毛坯;

融信望湖宸院:高层均价15000,毛坯;

世茂璀璨熙湖:小高层均价16000,毛坯,性价比不高;

融侨中晟悦城:高层均价13500,毛坯;

永威西郡:高层均价15000,毛坯,性价比不高。

17、常西湖北区:有效毛坯均价14500元/㎡

这里未来是市级行政单位驻扎地,片区除安置房公务员小区外,都是行政、办公、医疗、教育,住宅用地较少。近期片区均价变动不大。

主要楼盘情况:

华瑞紫韵城:高层均价14000,毛坯;

碧桂园西湖:高层均价15000,带装修。

18、老高新区:有效毛坯均价14500元/㎡

这里在售项目多,是目前西三环外最成熟的片区,学校医院等生活配套齐全,但目前与主城区的连通性还不是很强。正弘青云筑已经开盘,还有纯新盘龙湖景粼玖序待售。

主要楼盘情况:

正弘青云筑:高层均价14500,毛坯,可关注;

恒大城:高层均价13800,带装修,价格再次下调;

钱隆城:高层均价14300,毛坯,有特价房,可关注;

金科城:高层均价15500,带装修;

东原阅城:高层均价15000,带装修;

华瑞紫银华庭:高层均价13700,毛坯;

19、西北环内片区:有效毛坯均价14000元/㎡

这里由于铁路的阻隔,相较市区稍显落后,但在距离上,依然属于主城区。西站路打通、电厂外迁对这里来说是两大利好。

主要楼盘情况:

郑地璞园:高层均价14000,毛坯,尾盘,地缘刚需可关注

盛悦府:高层均价15000,带装修;

金水世纪城二期:高层均价13500,毛坯,有低首付,建议谨慎。

20、西南环内片区:有效毛坯均价14000元/㎡

这里包括中原区和二七区的土地,生活配套成熟,但没有行政办公金融等产业支撑,片区均价较低。

主要楼盘情况:

名门橙邦:超高层均价15500,毛坯,价格一般;

和昌湾景国际:高层均价13500,毛坯,房源不多;

盛世卧龙城:高层均价14000,毛坯,房源不多。

21、惠济核心区:有效毛坯均价14000元/㎡

大北区的热盘多集中于此,新开楼盘较多,竞争激烈。近期个别楼盘有特价房,刚需可关注。

主要楼盘情况:

中海湖滨世家:高层均价14000,带装修,可关注;

万科民安云城:高层均价14800,带装修,价格略有下调;

正商家河家洋房有12000多的特价房,可关注;

锦艺四季城:高层均价14500,毛坯;

融创中原宸院:高层均价13000,毛坯;

美景麟起城:高层均价14500,毛坯,尾盘。

22、西南环外片区:有效毛坯均价13000元/㎡

这里主要以二七运河新区为主,片区有南水北调渠穿过,整体规划较新,可开发土地多,但不属于城市发展方向。目前还有绿城柳岸晓风待售,近期片区均价变动不大。

主要楼盘情况:

郑州华侨城:高层均价13000,毛坯,地缘刚需可关注;

泰宏建业国际城:高层均价13500,毛坯,目前主推公寓,不建议;

亚新美好书苑:高层均价13000,毛坯,价格一般;

盛润运河城:高层均价13000,毛坯,有特价房,谨慎选择。

23、象湖片区:有效毛坯均价13000元/㎡

这里以象湖为中心,楼盘主要集中在郑开大道以南。目前区域新房稀缺,在售楼盘不多。后期有瀚海观象、碧桂园象府等新盘正式对外销售。

主要楼盘情况:

星联岚溪府:高层均价14000,带装修;

星联御象湖:高层均价13000,毛坯。

24、中原新区:有效毛坯均价12800元/㎡

这里位于郑州西区与荥阳之间,待开发用地多,不是城市发展方向,区域发展缓慢。片区均价主要参考汇泉西悦城。

主要楼盘情况:

汇泉西悦城:高层均价12800,毛坯。

25、索须河片区:有效毛坯均价11800元/㎡

这里远离主城区,靠近黄河,片区发展尚不成熟,生活配套匮乏,近期没有新开楼盘。

主要楼盘情况:

和昌林与城:高层均价11500,毛坯;

国控碧桂园天澜:高层均价12000,毛坯。

26、白沙镇片区:有效毛坯均价11000元/㎡

这里特指城市面貌较差的白沙镇附近,是白沙象湖大片区里价值最低的区域,不建议关注。

主要楼盘情况:

汇泉东悦城:高层均价12000,带装修,有低首付;

东润城:高层均价12000,带装修。

27、物流园南区:有效毛坯均价10000元/㎡

这里和物流园北区同属经开区产业外溢区域,临近港区,远离市区,比较荒凉,楼盘比北区少,区域价值比北区更弱。区域内主要在售楼盘只有九龙新城。

主要楼盘情况:

九龙新城:高层均价10500,毛坯,有9000多的特价房,不建议。

28、古荥片区:有效毛坯均价8500元/㎡

这里远离市区,比较荒凉,目前除了尾盘思念果岭,还有正商和碧桂园在售,近期片区均价变化不大。

主要楼盘情况:

正商河峪洲:高层均价9500,毛坯;

碧桂园思念翡翠城:高层均价8300,带装修。

29、惠济东北片区:暂无

这里属于待开发区域,近期无楼盘开盘,也无平销期楼盘在售。

没有看过100个楼盘,买房基本都会“交点学费”。看的多了,总归能找到满意的房子。如果你精力不够,或是拿不定注意,不妨加我微信,市场最及时的消息,乔妹会第一时间更新在朋友圈。