投资客全面退市,房地产是否还有投资潜力?地产人士深度分析

近期大量投资客准备抛售房子,那么房地产到底是否还有发展空间?

今天在这里一次性跟大家说清楚。

今天我们从六个方面来全面解析房地产市场未来的发展方向。

一、金融方面:

2月20日LPR降息,1年期LPR为4.05%,比上期下降10个基点;5年期以上LPR为4.75%,比上期下降5个基点。

3月3日美联储降息50基点,理由是:病毒构成不断变化的风险,引发全球降息潮,中国很可能再次降到LPR值。

二、政府棚改政策

2020年是三年棚改攻坚计划的收官之年,预计今年的棚户区改造量约550万套。

补偿方式:无论是国有土地上的房屋还是集体用地上的房屋,补偿方式主要为货币补偿和房屋两种,也可以选择货币补偿和房屋相结合的方式。

在这里说一下,全国三四五六线城市房地产火爆的主要原因在于这两年的棚改政策,2018年6月份以前货币化补偿高达95%,老百姓拿着这些钱大部分用来买房,造成全国的楼市火爆,2018年7月国务院重新调整货币化补偿比例,目前货币化补偿比例不超过43%,大大降低了货币补偿比例。

三、供求关系

2018年、2019年地方政府抓住市场机遇,大量供地,供地量远超需求量,拿山东菏泽举例,2018年菏泽主城区住宅供应规划计容建筑面积达2100万平方米,2019年土地供应高达2500万平方米,主城区人口才70万人,主城区一年销售面积才200万平方米,供应量高达10倍,两年供应的土地能建多少套房子呢?按照100平方米一套来计算,那就是46万套新房,至少可以容纳100万人口居住。

菏泽供求市场只是三四线城市的普遍现象。

四、存量房总量

房地产发展是从1998年正式开始的,政府提出房子可以像商品一样在市面流通,大家就有了商品房的概念。

那么从1998年到现在建了多少套房子了呢?

商品房大概4亿多套,这里不包含家属楼和小产权房,累计城市住房大约6亿多套。

中国目前城市化率是60%,现在需要住房的人口约8.4亿人,折合1.4人/套房。

某大型房企做客户用房统计,投资客高达60%。

五、人口

那么为什么各地还在建房呢?

原因很简单,各地房企再割最后一波韭菜,按照世界人口发展轨迹,城市化人口达到75%左右基本发展饱和,那么还有2亿左右的人口进城,这也是最后一波接盘侠,也是房价能软着陆的主要原因。

六、经济发展

中国经济快速发展从2002年加入WTO开始的,保护期15年,在这15年的保护期内有各种进出口的优惠政策,2017年保护期到期。

央府为了再次让中国经济高速发展20年,2017年提出新旧动能转化,就是用新兴行业代替传统行业。转换周期8年(2017年-2025年)。

转换期内政府主导中国房价缓步稳降软着陆。

结论:

大量投资客正在全面推出市场,房价进入稳步降价期,住房已完全回归居住属性,接下来会出现各地投资客抛售住房现象。

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