投资客全面退市，房地产是否还有投资潜力？地产人士深度分析

近期大量投资客准备抛售房子，那么房地产到底是否还有发展空间？

今天在这里一次性跟大家说清楚。

今天我们从六个方面来全面解析房地产市场未来的发展方向。

一、金融方面：

2月20日LPR降息，1年期LPR为4.05%，比上期下降10个基点；5年期以上LPR为4.75%，比上期下降5个基点。

3月3日美联储降息50基点，理由是：病毒构成不断变化的风险，引发全球降息潮，中国很可能再次降到LPR值。

二、政府棚改政策

2020年是三年棚改攻坚计划的收官之年，预计今年的棚户区改造量约550万套。

补偿方式：无论是国有土地上的房屋还是集体用地上的房屋，补偿方式主要为货币补偿和房屋两种，也可以选择货币补偿和房屋相结合的方式。

在这里说一下，全国三四五六线城市房地产火爆的主要原因在于这两年的棚改政策，2018年6月份以前货币化补偿高达95%，老百姓拿着这些钱大部分用来买房，造成全国的楼市火爆，2018年7月国务院重新调整货币化补偿比例，目前货币化补偿比例不超过43%，大大降低了货币补偿比例。

三、供求关系

2018年、2019年地方政府抓住市场机遇，大量供地，供地量远超需求量，拿山东菏泽举例，2018年菏泽主城区住宅供应规划计容建筑面积达2100万平方米，2019年土地供应高达2500万平方米，主城区人口才70万人，主城区一年销售面积才200万平方米，供应量高达10倍，两年供应的土地能建多少套房子呢？按照100平方米一套来计算，那就是46万套新房，至少可以容纳100万人口居住。

菏泽供求市场只是三四线城市的普遍现象。

四、存量房总量

房地产发展是从1998年正式开始的，政府提出房子可以像商品一样在市面流通，大家就有了商品房的概念。

那么从1998年到现在建了多少套房子了呢？

商品房大概4亿多套，这里不包含家属楼和小产权房，累计城市住房大约6亿多套。

中国目前城市化率是60%，现在需要住房的人口约8.4亿人，折合1.4人/套房。

某大型房企做客户用房统计，投资客高达60%。

五、人口

那么为什么各地还在建房呢？

原因很简单，各地房企再割最后一波韭菜，按照世界人口发展轨迹，城市化人口达到75%左右基本发展饱和，那么还有2亿左右的人口进城，这也是最后一波接盘侠，也是房价能软着陆的主要原因。

六、经济发展

中国经济快速发展从2002年加入WTO开始的，保护期15年，在这15年的保护期内有各种进出口的优惠政策，2017年保护期到期。

央府为了再次让中国经济高速发展20年，2017年提出新旧动能转化，就是用新兴行业代替传统行业。转换周期8年（2017年-2025年）。

转换期内政府主导中国房价缓步稳降软着陆。

结论：

大量投资客正在全面推出市场，房价进入稳步降价期，住房已完全回归居住属性，接下来会出现各地投资客抛售住房现象。

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