中小房企退散!东莞站TOD巨无霸靓地32亿挂牌起拍

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又有两宗商住地挂牌入市,东莞土拍市场复苏脚步加速!日前,小编从东莞市公共资源交易网获悉,茶山石龙各有一宗商住地将于4月下旬入市。

位于东莞火车站旁的2020WR006号茶山商住地以约32亿起拍价3月20日挂牌上线,这块正宗TOD热门宗地创下了今年的起拍价记录。

竞拍页面截图

位于石龙镇黄家山村的2020WR007号石龙袖珍商住地在3月23日(今天)挂牌上线。与前一宗相比,该宗地体量较小,成本较低,易于开发。

竞拍页面截图

TOD巨无霸 2020WR006号茶山商住地

宗地信息

宗地位置:茶山镇站前路

占地面积:139677.76㎡

容积率:1.0

建筑密度:≤28%、≤45%、≤28%、≤28%、---

宗地性质:城镇住宅用地、商务金融用地(R2二类居住用地)、商务金融用地(C2商业金融业用地+U2交通设施用地)、城镇住宅用地、商务金融用地(R2二类居住用地)、城镇住宅用地、商务金融用地(R2二类居住用地)、地下空间(交通服务场站用地(地下空间)

出让方式:限价+竞配建安居房计容面积比例+资格后审

起始价:321299万元

折合起始楼面地价:9653元/㎡(剔除自持商业面积及F-01-09地块集散层)

最高限价:472745万元

折合最高楼面地价:14204元/㎡

竞拍条件:

1、竞买申请人的竞买资金(即地价款,含保证金)须为自有资金,不得为银行贷款、债券融资、信托资金、资管计划配资、保险资金等;

2、宗地权利人须配建的公共配套设施包括:与东莞火车站站场相连的二层公共平台及公共步行通道、公交首末站、的士接驳站、社会停车场、规划道路(二层平台机动车坡道、南一路、南一路北、南二路、南三路、南三路北及F-01-09地块内城市支路)等,具体按规划条件与开发地块同步实施,建成验收后无偿移交茶山镇人民政府;

3、宗地权利人须根据地块城市设计控制要素图则,在F-01-09地块出站层和进站层各设置一处集散空间面积每处≥2000平方米,最窄处≥30米;

4、该宗地必须在同一开发主体前提下开发建设,统一规划,因该宗地开发使用条件高度关联,四个地块之间应按照《建设用地规划条件》要求通过地下空间互联互通,整体开发;

5、宗地权利人须自持宗地商业用房计容建筑面积10万平方米,对自持商业用房集中配置,自持经营,在自持年限期间需整体登记、整体抵押,不可分割登记、分割抵押,不得办理销售手续,其持有年限与土地出让年限一致。

宗地分析

作为年内上线的首宗TOD商住地,该宗地无论是位置、起拍价、配建条件等都相当引人注目。

宗地位置图

宗地毗邻东莞火车站,地下空间更是预留与地铁始发站联通的接口,交通极其便利,不仅通过地铁2号线可以到达城区、厚街、虎门或换乘莞惠城轨、穗莞深城轨等其他轨道;更可以通过东莞火车站轻松前往广深两城。

宗地周边配套成熟,1公里范围内更有京山公园、石龙西湖社区公园、石龙体育中心,衣食住行等生活休闲配套一应俱全

区域楼市

作为松山湖片区重点镇街,茶山镇凭借其地铁沿线优势,吸引了保利、时代、金融街、鲁能、广源、德盛、伟隆、富盈等大批知名开发商进驻。

目前该片区在售或待售的楼盘项目包括

金融街·金悦府(规划高层洋房及叠拼别墅)

金融街·金悦府效果图

时代荟(主推98-130平3-4房,均价23000元/㎡)

时代荟效果图

鲁能公馆(规划6栋高层洋房)

鲁能公馆效果图

德盛尚峰(110-128㎡3+1户型,均价15800元/㎡)

德盛尚峰效果图

富盈·香茶郡2期(主推92-180㎡3-5房,均价17000元/㎡)

富盈香茶郡2期效果图

恒兆·纳帕溪谷(将推100-130㎡3-4房)

纳帕溪谷效果图

该宗地的入市,无疑宣告了茶山TOD区域开发规划开始落地。以东莞火车站为中心的TOD规划分为两部分,一边为茶山侧规划建设,一边为石龙侧规划建设。

石龙侧规划建设效果图

其中石龙侧规划已确定由东实集团接手,分为旗云壹号、旗云城市广场、西湖商业中心三个地块,旗云壹号项目规划用途为二类居住用地,旗云城市广场规划用途为商业金融、交通设施混合用地,西湖商业中心规划用途为商业金融用地。

茶山侧规划同样包含商住用地、商业金融用地以及交通设施用地等,该侧的开发启动说明茶山已逐渐从重点发展CLD地区转到TOD区域建设,下一步将围绕东莞火车站,一方面增加居住面积,另一方面完善生活配套,以切实提高区域居民生活水平。

竞拍预测

高昂的价格加上较高的配建成本,预示了这是个只有大房企才有机会参与竞拍的大工程!

东莞火车站实景

同样是TOD规划,石龙侧由东莞知名企业东实集团开发规划,茶山侧虽然采用招拍挂方式确定开发主体,但现有的条件和价格决定了只有实力房企才有机会进入争夺该宗地的行列

但基于目前的销售形势和多数开发商的资金链较为紧张,预计届时参与竞拍的房企不会特别多,但竞争会相当激烈

5年来首拍 2020WR007号石龙商住地

宗地信息

宗地位置:石龙镇黄家山村

占地面积:12735.09㎡

容积率:1.0

建筑密度:≤22%

宗地性质:城镇住宅用地、商服用地(R2二类居住用地)

出让方式:限价+终次报价

起拍价:30602万元

折合起始楼面地价:8851元/㎡

最高限价:53538万元

折合最高报价:15484元/㎡

竞拍条件:

1、竞买申请人商品住房用地竞买资金(即地价款,含竞买保证金)须为自有资金,不得为银行贷款、债券融资、信托资金、资管计划配资、保险资金等;

2、宗地权利人须无偿配建宗地商品住房计容建筑面积10%的比例(即不少于商品住房计容建筑面积3630平方米)作为安居房并无偿配建相应的停车位(可办理独立产权证);

3、如竞买申请人注册地址不在东莞市石龙镇的,受让地块后30日内(即签订《国有建设用地使用权出让合同》30日内)须在东莞市石龙镇注册成立全资子公司开发建设该地块。

宗地分析

宗地位于石龙新区,属于区域CLD部分,紧邻龙城国际,往东为新鸿基·珑汇,往西为佳兆业中央豪门、泰联紫玥轩、冠龙华府,北边为华讯大宅等多个成熟小区,周边生活气息浓厚,配套成熟,具有较高的开发价值。

宗地位置图

从区域整体看来,石龙新区四面均被水包围,与周边联系仅靠着石龙南二桥、石龙东岸大桥、泗园路,一方面水系景观较为发达,道路交通设施较为完善,城镇化水平较高;另一方面却也存在着本地消费力不足的缺点。

此次推出的宗地起始价已经打破了区域历史楼面地价记录,相对于其他项目而言属于高价宗地。在当前高价地滞销的背景下,该宗地并不容易让房企看好。

区域楼市

石龙在松湖片区中的位置是相当尴尬的,一方面,它是片区中离松山湖最远的镇街,受松山湖人才、资本外溢影响最小;另一方面,它临近惠州,却由于均价高于博罗石湾等县,长期存在客源流失现象,导致本地楼盘始终不温不火。

目前该区域在售的项目不多,仅有:

新鸿基珑汇(约66-98㎡2-3房,均价16500元/㎡)

新鸿基珑汇效果图

华讯大宅(约134-224㎡4-5房,均价16000元/㎡)

华讯大宅效果图

星际湾(约87-181㎡户型,均价17000元/㎡)

星际湾效果图

腾龙名轩(约50-92㎡LOFT,均价15000元/㎡)

腾龙名轩效果图

此外还有悦城帝景项目待售中。

竞拍预测

对于大房企而言,石龙楼市一直不属于首选的进驻对象,由于与惠州相邻,该区域一直由于房价差别存在客源流失现象,现有的几个楼盘都存在滞销问题,加上该宗地占地面积仅12735.09㎡,对于大房企而言开发价值不大。

石龙镇

然而作为2015年以来石龙出让的首宗商住地,该宗地对于中小房企来说的意义就不一样了,这不仅是他们在资金范围内可以掌控的宗地,更可以开拓久已沉寂的石龙楼市,可谓是一举两得。

因此届时大房企参与该宗地争夺的可能性不大,不排除会有多家中小型房企参与竞夺。