11个案例，说透建筑做法和项目成本的关系！

明源地产研究院

2020-03-29 07:58深圳明源地产研究院官方账号

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话说建筑做法

房地产建安成本中，除了主体结构之外，牵扯面最广的成本莫过于建筑做法。如果说结构是建筑骨架，那么建筑做法无外乎是建筑的皮肤，分散在建筑的各个部位，零散但是非常的重要。

建筑做法的重要性：

其一：由于牵扯面广，影响成本巨大，毛坯住宅装饰工程的成本占比约12%~15%。

建筑做法涵盖的内容较多，且普遍

上图《保利华南实业有限公司成本字典》

小范围包括：楼地、屋面装饰层、墙、顶面装饰层

大范围又涵盖：防水、外墙饰面、保温、栏杆工程等

【案例1】：

山东省某项目，2018年开工，地上30层，层高2.9米，地下2层，层高2.9+2.7，剪力墙结构，总建筑面积29165.3m2，毛坯交付。未包含门窗工程的建安成本为1536m2，其中装饰工程为206元/m2，占到建安成本的13%。

装饰工程中，各项占比：

【案例2】：

山东省某项目，2016年开工，地上32层，层高3米，地下1层，层高4.5米，剪力墙结构，总建筑面积32390m2，毛坯交付（公区简装）。建安成本为2009m2，其中装饰工程为254元/m2，占到建安成本的13%。

装饰工程中，各项占比：

其二：由于牵扯到营销交付、工程施工、验收、具有一定的设计风险和验收风险，面广而杂乱，设计如果不全面，极易造成后续的一系列风险；

忽视建筑做法，结构降板不足，三小间形成反坡

防水材料系统性不好，引起渗水、漏水

其三：建筑做法是一个系统工程，设计管理人员要具备一定的专业素养和职业水准，否则就会被施工、各种厂家牵着鼻子走。

各大标杆企业对于建筑做法都有一套标准做法，以减少设计人员的主观臆断，提高设计管理的标准化程度，降低设计风险、控制建安成本。可以肯定的是，标杆企业的建筑做法很少参照或局部参考国标图集或省标图集，原因无外乎：

国标图集或省标图集无法涉及到方方面面，不具备全面性和适应性。

国标图集或省标图集大部分参编企业为设计、厂家，做法具有明显的引导性。

国标图集或省标图集为最低标准，有些达不到开发商的交付要求。

国标图集或省标图集更新的速度较慢，跟不上日益丰富的新材料、新技术革新。

做法中对于非涉水房间也采用防水涂料

你是开发商，你如何破？

图集照抄，成本堪忧

2020年3月21日，胖栋摄于千佛山

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建筑做法的控制

No.1

实事求是，做法勿超配

【案例1】：考虑到一些功能空间没有涉水隐患，耐水腻子可改为普通的柔性腻子，但是对地下空间及室内三小间建议采用耐水腻子或防水腻子

建议改为：普通腻子

【案例2】：某些空间刷涂料，是否有必要，如果当地可以取消涂料做法，建议取消，不是偷工减料而是确实没有必要。

建议取消：涂料做法

【案例3】：来源网络：

高层地下室顶板面层原设计图纸做法为：现浇混凝土顶板扫净后，板底腻子刮平，刷白色内墙防霉涂料。

根据三期高层的收楼经验，业主会更注重展示区景观、住宅品质，整体效果，而非地下室天花。即使刷了白色内墙防霉涂料，在地下室昏暗的光线中，也起不到很好的展示效果，且日积月累，涂料易发生剥落。取消面层腻子、涂料，不影响其结构的使用功能。经与设计院、工程技术部等相关部门沟通，同意取消原板底腻子刮平，刷白色内墙防霉涂料做法。

综合单价：22.85元/m²

优化面积：107838.63m²

长沙四期超高层节约成本246万元

【案例4】：外墙保温粘贴时，砌块墙体需找平，混凝土墙体平整度满足规范要求时可以免整体找平，没有必要整体找平。