11个案例,说透建筑做法和项目成本的关系!

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话说建筑做法

房地产建安成本中,除了主体结构之外,牵扯面最广的成本莫过于建筑做法。如果说结构是建筑骨架,那么建筑做法无外乎是建筑的皮肤,分散在建筑的各个部位,零散但是非常的重要。

建筑做法的重要性:

其一:由于牵扯面广,影响成本巨大,毛坯住宅装饰工程的成本占比约12%~15%。

建筑做法涵盖的内容较多,且普遍

上图《保利华南实业有限公司成本字典》

小范围包括:楼地、屋面装饰层、墙、顶面装饰层

大范围又涵盖:防水、外墙饰面、保温、栏杆工程等

【案例1】:

山东省某项目,2018年开工,地上30层,层高2.9米,地下2层,层高2.9+2.7,剪力墙结构,总建筑面积29165.3m2,毛坯交付。未包含门窗工程的建安成本为1536m2,其中装饰工程为206元/m2,占到建安成本的13%。

装饰工程中,各项占比:

【案例2】:

山东省某项目,2016年开工,地上32层,层高3米,地下1层,层高4.5米,剪力墙结构,总建筑面积32390m2,毛坯交付(公区简装)。建安成本为2009m2,其中装饰工程为254元/m2,占到建安成本的13%。

装饰工程中,各项占比:

其二:由于牵扯到营销交付、工程施工、验收、具有一定的设计风险和验收风险,面广而杂乱,设计如果不全面,极易造成后续的一系列风险;

忽视建筑做法,结构降板不足,三小间形成反坡

防水材料系统性不好,引起渗水、漏水

其三:建筑做法是一个系统工程,设计管理人员要具备一定的专业素养和职业水准,否则就会被施工、各种厂家牵着鼻子走。

各大标杆企业对于建筑做法都有一套标准做法,以减少设计人员的主观臆断,提高设计管理的标准化程度,降低设计风险、控制建安成本。可以肯定的是,标杆企业的建筑做法很少参照或局部参考国标图集或省标图集,原因无外乎:

国标图集或省标图集无法涉及到方方面面,不具备全面性和适应性。

国标图集或省标图集大部分参编企业为设计、厂家,做法具有明显的引导性。

国标图集或省标图集为最低标准,有些达不到开发商的交付要求。

国标图集或省标图集更新的速度较慢,跟不上日益丰富的新材料、新技术革新。

做法中对于非涉水房间也采用防水涂料

你是开发商,你如何破?

图集照抄,成本堪忧

2020年3月21日,胖栋摄于千佛山

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建筑做法的控制

No.1

实事求是,做法勿超配

【案例1】:考虑到一些功能空间没有涉水隐患,耐水腻子可改为普通的柔性腻子,但是对地下空间及室内三小间建议采用耐水腻子或防水腻子

建议改为:普通腻子

【案例2】:某些空间刷涂料,是否有必要,如果当地可以取消涂料做法,建议取消,不是偷工减料而是确实没有必要。

建议取消:涂料做法

【案例3】:来源网络:

高层地下室顶板面层原设计图纸做法为:现浇混凝土顶板扫净后,板底腻子刮平,刷白色内墙防霉涂料。

根据三期高层的收楼经验,业主会更注重展示区景观、住宅品质,整体效果,而非地下室天花。即使刷了白色内墙防霉涂料,在地下室昏暗的光线中,也起不到很好的展示效果,且日积月累,涂料易发生剥落。取消面层腻子、涂料,不影响其结构的使用功能。经与设计院、工程技术部等相关部门沟通,同意取消原板底腻子刮平,刷白色内墙防霉涂料做法。

综合单价:22.85元/m

优化面积:107838.63m

长沙四期超高层节约成本246万元

【案例4】:外墙保温粘贴时,砌块墙体需找平,混凝土墙体平整度满足规范要求时可以免整体找平,没有必要整体找平。

上图来源:山东省《外墙外保温构造详图(二)挤塑聚苯板保温系统》

【案例5】:来源博牛

立面中一些直观不可见的部位如百叶遮挡及凹口等部位外墙饰面可采用同色平涂,节约成本。该优化部位每平米(建筑表面)可节省造价30元左右,本项目此单项节约成本60万元。

某开发商集团标准中要求对开敞阳台的外墙也做平涂性材料,防止颗粒涂料擦伤业主,故此项优化节省成本的同时兼顾人性化考虑,一举多得。

No.2

重视防水工程,否则后患无穷

防水工程涉及的面广、成本占比较高,且一旦渗漏难以维修,造成大量投诉。

防水材料的成本:

上图来源:地产成本圈,胡卫波

防水工程的成本估算:《保利华南实业有限公司成本字典》

(1)经验成本参考:根据防水集采价格,地下室防水综合单价建议按 50 元/㎡测算,地上部分建议按 30 元/㎡测算。

(2)防水建面单方参考:地上建面单方 25 元/㎡(地上建筑面积),地下部分建面单方 180 元/㎡(地下室建筑面积)。

防水应采用:重点部位重点加强、根据涉水情况有的放矢、满足规范最低要求

【案例6】根据涉水情况有的放矢,案例来源网络

某高层建筑图纸设计说明,外墙面做法中都含有5厚1:2.5聚合物砂浆防水层,经项目工程部同事实践分析提出,在阳、露台和飘窗处的外墙部位无雨水,可取消该层做法,已经取得设计院的同意:替换为普通砂浆,但防水砂浆需伸入阳台、飘窗等外墙面200mm。

优化结果:优化16元/m2,优化金额52万元

【案例7】:来源博牛

原设计:

优化依据

本项目针对室内卫生间楼面防水层进行优化,防水层原设计选用2厚聚合物防水涂料优化后调整为1.5厚聚合物防水涂料,此为常规做法满足规范要求,节约成本。本项目建筑面积5万方,该单项可节约成本12万元

【案例8】防水代换,以经济为主,更要考虑施工可靠性

最近这两年,刚性防水大行其道,成本比较经济,有的效果也不错,具体是否使用建议考察已完成项目,调研后选用

刚性防水的经济性比较,来源厂家

本号不对正确性负责

No.3

绿色环保 以人为本

有的做法重复,建议简化

有的做法没有考虑业主后续装修,建议简化

【案例9】:绝大部分的毛坯住房,业主入住后都需要重新装修,有的做法可以去掉

有的地区可以取消内墙涂料做法

如允许建议取消,后续业主自己装修

【案例10】:有些毛坯住宅的三小间内墙交付时,面砖自理,但是有一些开发商也刷了腻子涂料,造成后续业主需要二次处理腻子涂料,然后再贴砖,完全没有必要

上图为正确做法

面砖自理时,防水层上简单做保护层或者免保护层即可

【案例11】:不知无机纤维喷涂为何物,导致的笑话

做法让人哭笑不得

无机纤维喷涂无法做面层

No.4

前置设计 有利无害

项目如果精装,尽量前置设计,避免重复浪费

此处不赘述