融创业绩大增背后:土储充足、财务稳健等综合实力凸显

金煜/文 舒娟/编辑

“在目前规模基础上,融创更强调利润,未来计划实现利润、安全与负债率的均衡管理。”3月27日,融创中国(01918.HK)董事局主席孙宏斌在2019年投资者业绩会上称。

据同日披露的业绩报告,融创2019年实现合同销售额5562.1亿元,同比增长20.7%,居行业第四;公司营收和归母净利润分别为1693.2亿元、260.3亿元,分别同比增长35.7%、57.1%。近三年净利年复合增长率高达119%,保持了高增长的稳定性。

多年来融创借助收并购模式实现了增长,事实证明,这可能成为融创穿越下一个周期的武器。截止2019年末,该公司权益土储达到1.53亿平方米。截至目前,融创在手的确权土储货值高达3.07万亿元,其中超六成是通过收并购方式获取,超八成位于一二线城市。另外通过环融资产包的收购,让其切入了会议会展行业,补仓了文旅产业。

可天有不测风云,疫情之下,对房企行业的冲击始料未及。在孙宏斌看来,危机便是危中有机。今年是地产洗牌年,并购机会多但需谨慎。对于融创而言,2020年要做三件事情:降融资成本,优化资产结构,谨慎拿地、拿对地方、拿对时间。

业绩持续增长获机构认可 财务稳健是底限

2019年房地产调控持续推进,房企业绩高速增长变得不再容易,而融创已经摸索出一条可行的盈利之路。2019年,公司营收1693.2亿元同比增长35.7%、归母净利润增长57.1%至260.3亿元。同时,归属于母公司拥有人的平均净资产收益率同比提升了4.3个百分点至37.21%,连续三年实现大幅增长。业绩报告发布后,其在二级市场早间开盘涨逾4%。

值得注意的是,2016年至2019年公司营收、归母净利润年均复合增长率高达68.6%、119.0%。一般来说,年复合增长率指标更能说明一个企业的增长潜力和预期,融创净利的增长水平有望维持高位。

此外,截至报告期末,融创所有者权益1140.94亿,较上年末增长56%。调整后其资本负债率进一步下降,实现连续3年下降。

从现金流方面来看,公司不仅重视增长的速度,也看中增长的安全性。截止2019年底,公司手握现金1257亿元,较上一年增长55亿元。同期,经营活动现金流净额为272.5亿元,连续八年为正,而资产负债率连续三年下降。

另外,作为评价企业自有资本及其积累获取报酬水平的综合性指标,归属于母公司拥有人的平均净资产收益率同比提升了4.3个百分点至37.2%,远高于百强房企15.12%的平均值。基于增长的高质量,2019年公司预计每股分红达1.232元,同比增长49%,进一步提高股东回报。

基于持续稳健的经营表现,融创得到了投资者的持续认可。2019年融创中国被纳入恒生中国企业指数,三大国际评级机构标普穆迪及惠誉再次上调公司评级,多家机构给予融创“强推”或“买入”评级。

不过,孙宏斌也表达了对未来发展的担忧。在他看来,房地产行业利润在2020年和2021年的下行压力较大。基于现如今的销售规模,融创将更看重利润指标,做到实现利润、安全与负债率的均衡管理,以安全、发展稳健为底线。

中指研究院常务副院长黄瑜分析称,融创营收利润的高增长,主要源于其合理的城市布局、良好的城市深耕能力、较强的产品力以及营销能力。一方面,公司部分收并购的项目快速转化为销售业绩,对经营业绩形成有力支撑;另一方面,“地产+”战略实现了业务协同,也增强了企业综合的竞争力。

“同时,融创持有超1200亿元的现金,对资金流的稳定性和流动性了都起到了一定的支撑作用。”黄瑜说道。

综合实力增长进入利润管理新阶段

2019年年初,围绕中国家庭美好生活整合服务商的定位,融创提出了以地产为主业的多板块布局,目的就在于实现业务间的联动,起到业务协同,进一步增强主业的效应。2019年,融创除主营房地产销售营收超三成增长外,新业务板块中,物业服务营收实现四成的增长。

财报显示,2019年物业管理及其他收入为70亿元,同比增长约40%;文旅旅建设及运营收入28.5亿元,同比增长40.4%,,“地产+”业务为公司贡献营收的能力增强,业务协同效应初步显现。

记者注意到,融创文旅在持续优化升级商业、酒店、乐园及秀场等业态的经营策略,并力求实现业务资源的整合。为聚焦优质内容,2019年融创文化收购梦之城文化后,获取了阿狸、罗小黑等多个知名IP。

过去的一年,该公司还通过环融资产包(环球世纪及时代环球部分股权)的收购,切入了会议会展行业,成为了全国最大的会展类项目持有者及运营商。另外,公司还与清华大学在青岛达成合作,将建设国际级医学中心,进一步提升融创在医疗康养行业的布局。

财报中提及,2020年融创将继续坚持地产开发为核心主业,将聚焦提升现有资产的运营及盈利能力,培育成为公司未来新的增长点。

对此,光大证券研报指出,综合发展下,融创当期存量土储充足优质、资产并购能力领先、土地获取灵活多元,综合开发模式已逐步成熟。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英表示,融创一直不断在提升“地产+”业务竞争力,能支撑其未来业绩持续增长,模式值得期待。

土储货值超3万亿元洗牌年谨慎拿地

一直以来,“收并购”战略在融创获取土地方面发挥了重要作用,不仅有一线稀缺资源,亦有二三线“粮仓式”储备,补货规模与质量兼具,未来将为其销售增长提供支撑。

财报数据显示,截止2019年末,融创权益土地储备约为1.53亿平方米。同时,其在手的确权土储货值高达3.07万亿元,超六成的土储是通过收并购方式获取的。其中,超八成土储位于一二线城市,平均土地成本仅4306元/平方米。

然而,2020年融创决定谨慎通过收并购方式拿地。孙宏斌表示,融创把今年定义为洗牌年。并购的机会远远超过以往任何一年,但目前看到的并购机会并不是特别好,有优质并购标的的机会并不多。

“今年疫情之后有去调研过几个项目,但基本都是放弃的。企业在一二线城市的风险在于买贵地,三四线城市的风险在于波动大。目前土地市场价格偏高,所以融创今年要非常谨慎的拿地。” 孙宏斌说道。

对于疫情的影响,孙宏斌指出,尽管一季度受疫情影响比较大,但是消费需求还在,疫情对需求的影响只是延迟了两个月。此外,2020年融创可售货值近8200亿元,将为未来的销售提供有力支撑。

华创证券分析师袁豪表示,目前,购房需求更多是延后,而非消失,考虑到公司布局聚焦于一二线城市及环一线热点城市,可售货值充裕,并且近期收购优质资产包,增加了其未来可售货值弹性,预计2020年销售有望维持较高增速。

在国仕英看来,随着疫情的结束,市场逐渐恢复,预计二季度会恢复正常水平或随着积压的需求释放出现小高峰。对于融创来说,应加快开复工进度,加快项目入市供应,进而加速销售回款。今年受疫情影响,各地或会加大优质土地供应量,这也是部分房企拿地的窗口期,但更需要企业保持谨慎态度,不盲目拿地。