本文由无冕财经（wumiancaijing）原创首发
作者：陈欣苗
编辑：陈涧
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3月29日，虽是阴雨天气，广州白云区某项目售楼处坐满来看房的客户。
“今天推出特惠房，所以来的客户更多了些。”该售楼处营销人员向无冕财经研究员表示，受疫情影响，二期楼盘延后推出，但目前接近售罄，已经在推第三期。
无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员走访广州部分房企售楼部发现，现场未能谈得上火热，但陆续有客户前来看房。
广州中原研究发展部数据显示，3月16日至22日，广州一手住宅网签1458宗，环比上升40.3%。此外，该周成交量为2020年新高，刷新由1月首周保持的纪录，市场回温信号强烈。
不仅如此，杭州、深圳、苏州等地相继上演项目开盘“闪电售罄”盛况，在深圳甚至出现新房预定收取近百万“喝茶费”的楼市“魔幻”现象。
但就是在2月份，楼市供需两端还出现大幅滑坡，龙头房企业绩下滑，在3月17日的2019年业绩推介会上，万科董事长郁亮还在说，“没想到，今天‘活下去’变成了特别真实的存在”。
如今的“春意”和回暖，能持续多久？
12亿房源60秒售罄
“售楼处销售和后台人员都复工了，目前每周的客流量大概是100人左右。”一位TOP3房企营销人员对无冕财经研究员表示，她所在的楼盘位于广州市增城区，售楼处的客流量恢复不到3成，“还是很多客户不敢出门，以前一般每周至少有500人的客流量。”
目前，她所在的楼盘去化了70%-80%，“营销措施基本上还是以线上为主，通过公司自有的看房小程序，实现线上售楼部、线上看房等营销裂变功能。”
“目前售楼部人流量、交易平均水平较历史同期数据肯定还是偏低的。但是相对2月份，市场是逐渐回暖的，这是非常好的迹象。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示，后续广州市场需求会逐步释放，但受疫情影响，今年上半年仍会有销售压力。
从供求数据上看，广州楼市也出现回温迹象。克而瑞数据显示，3月16日至3月22日，广州一手住宅成交套数和面积环比涨幅均超过30%。从近八周商品住宅成交走势来看，广州市场整体认购热度正在稳步提升，成交已实现8连涨。
▲广州近期楼市成交情况，图片来自克而瑞。
在新增供应方面，3月16日至3月22日，共有9个项目有新增3302套供应，面积为25.30万平方米，环比涨幅达538%。
二手房市场，据广州中原研究发展部数据，3月16日至3月22日，广州二手住宅共成交767宗，环比增加10.7%，周度成交量已连续八周保持上扬，市场成交回温势头向好。
与此同时，广州土地市场也迎来回暖迹象。据统计，3月广州至少有21宗地进行竞拍，推地数量较2月大幅增长，其中还包括3月10日越秀区拍出的23.57亿单价地王。
“此前广州白云区发布的人才政策，也是近期激活市场交易的一个重要渠道。”严跃进表示，适当的政策放松可以带动一波行情。
广州之外，深圳、北京、上海、苏州、南京等各地楼市均呈现复苏景象。克而瑞3月18日发布的研报指出，全国楼市整体成交量已回升至去年6成左右水平，且三四线回升速度好于二线好于一线。
一线城市中，深圳市场率先回暖。3月7日，位于蛇口的招商太子湾•湾玺N3项目推出70套总价区间在2000万-5000万的房源，当日售罄；3月13日，该项目T7栋推出14套公寓房源，仅8秒宣告售罄，销售金额达6亿元；3月16日，深圳万科星城288套小户型公寓开盘仅7分半钟即售罄，销售金额达2.99亿元。
数据亦直观反映这一现实。克而瑞数据显示，第十周（3.9-3.15），深圳商品住宅成交量达到8.8万平方米，明显高于去年四季度周均值水平；二手房周成交量达15.27万平方米，环比增涨18%，达到疫情前周平均成交量7成水平。
重点二线城市中，苏州楼市的表现惹人注目。3月20日开盘的碧桂园伴山澜湾雅苑、龙湖首开湖西星辰、中旅名门府和3月22开盘的龙湖大境天成项目，共推出近1200套房源。无论是线上销售还是线下选房的项目，几乎都是“秒光”。这其中，据龙湖给出的数据，湖西星辰仅用60秒便销售了12亿。
深圳、苏州亦非孤例。比如，北京国际社区首次线上开盘推出845套房源，20分钟即热销814套，此前因开盘前线下排卡超前人被称网红项目；成都近郊的江口水镇项目3天到访量超千组；杭州钱塘新区融创城加推，417套房源最终吸引13542组登记，中签率3%，成为2020年第一次“万人摇”；南京多个热门项目陆续开盘，南京产登记中心更是在3月1日到24日，线上线下共计开出15742份购房证明。
▲北京国际社区线上开盘前，引来众多购房者线下排卡，图片来自证券时报。
“受疫情影响，各个房企销售回款紧张，都推出了降价措施，所以房价相对来说是便宜了。”对于这波行情，某TOP5房企营销人员对无冕财经（ID：wumiancaijing）表示，投资、改善型客户觉得现在入手时机比较适合；刚需客户方面，主要是一些之前租房且有购房打算的人提前了购房计划。
多地楼盘火热背后，是逐步回温的楼市成交。克而瑞数据显示，自2月末开始，主要城市的新房成交量就逐渐从底部反弹，3月16日-3月22日，全国房地产市场新房成交已升至年初7成水平。
二手房方面，贝壳研究院指出，在链家覆盖的18个城市中，“近四周二手房市场成交量平均以每周91.3%的环比增速回温”，而3月16日至22日的成交量，已经相当于去年3月周均水平的75%。
严跃进认为，3月份各地楼市行情回暖，说明市场虽然受到冲击，但潜在的购房需求仍在，“有强烈改善型需求的客户，在房源紧俏的情况下，因疫情积压的购房需求释放，所以会出现部分城市新盘被疯抢的情况。”
“抢房”潮能持续多久？
火热的楼市行情又要回来了吗？
“目前的楼市行情，应该定义为‘走出低谷，小幅升温，但交易规模仍低于去年同期水平’。”严跃进认为，一些人预想中的楼市“上升期”尚未达到。
他指出，上述判断，有两方面的原因。
一方面，能走出低谷说明当下房地产并未遭遇经济危机，虽然量未跟上，但市场情绪还是可以的，加之这两年购房需求依旧很强，所以不至于那么悲观；另一方面，市场仍旧存在不确定性，目前楼市成交反弹，但并未有重大利好出现，疫情的负面影响仍在延续，使得交易量仍低于往年水平。
▲全国楼市前两月销售同比大幅下滑，图片来自国家统计局。
从数据上看，亦可说明目前楼市仍处于缓慢恢复阶段。中原地产数据显示，3月中上旬全国主要城市的市场成交量相比2月份有明显复苏，网签成交量平均上涨了40%，但同比依然下降20%以上，特别是一线城市，网签同比下降25%。
房地产政策层面，“房住不炒”、“三稳”的政策红线依旧坚挺。此前，广州、驻马店、济南、宝鸡、海宁等地出现“松绑”政策“一日游”的尴尬，无疑透露出楼市调控政策的严格和不放松。
3月22日，银保监会副主席周亮表示，要坚决落实“房住不炒”的要求，促进房地产市场的平稳健康发展。
3月27日，成都市房地产市场服务中心发布紧急通知，禁止发布含不限购、不限价、不限售、不限贷、不摇号，以及增值、保值、贬值、上涨、下降、价格倒挂等涉及房地产市场敏感词汇。
诸葛找房数据研究中心分析师国仕英指出，此项通知的下发再次让大家明确了“房住不炒”的定位，为有效避免疫情对市场的负面影响，“多城市纷纷出台较为宽松的政策，政策主要在供应端略有所放松，但对需求端的放松仍较为谨慎或并未在需求端有所放松”。
当下的“抢房”现象会持续多久呢？
“‘抢房潮’不会大范围出现。像深圳、苏州出现的‘抢房’现象，原因在于需求积压，而新房供应量少，但绝大多数城市并非如此。”严跃进对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示，随着供应的快速恢复，市场不会出现大规模的报复性反弹。
他进一步指出，从房企的角度看，库存高企，加之短期的资金链压力，90%以上的开发商都认为今年的销售压力大，悲观心态尚未扭转。在这种情况下，房企会加快推货，从而增加市场供应。
上述TOP5房企营销人员亦对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表现出悲观预期，“疫情冲击下，整体经济不景气，肯定是达不到原本计划的销售额。”
从各主要机构的统计来看，3月以来，无论新房还是二手房，供应规模都有明显增加，房价会呈现怎样的走势？
“疫情影响是很大的，包括很多人会有对赌心理，觉得房价还会继续降。”上述TOP3房企营销人员表示，但在她看来，目前房企普遍让利的情况下，房价处于触底的状态，“国内疫情好转，房价会慢慢回暖，虽然政府不会大水漫灌，但是涨价还是一定的。”
上海易居房地产研究院发布最新一期《中国百城房价报告》显示，1-2月，全国100个城市新建商品住宅成交均价为16073元/平方米，同比上涨20.2%。对此，严跃进表示：“受成交量偏小、高价项目补签等影响，2月份房价涨幅数据出现异动，导致房价涨幅比较大。”
▲全国百城市房价涨幅情况，图片来自易居研究院。
同时，他指出，3月份开始，房企积极的降价促销、政策的福利（比如重庆合川购房补贴政策中对医护人员给予1%的房价优惠导向），“会使得相关城市的房价涨幅曲线进一步下行，体现出房价降温的市场特征”。但总的来说，市场需求仍充足的因素主导下，近两年房价仍会呈现上涨的趋势。
清华大学中国经济思想与实践研究院创始院长李稻葵则认为，疫情过后，会有新的一轮房地产需求。该需求并非炒作，而是调整需求，“但这不一定意味着价格的上升，可能在某些地方价格稳定甚至略有下降”，未来两年地产会变得比较活跃，但是大概率不是价格往上挤。