棱镜 | 世茂少主的大佬梦:货值多靠并购,今年要卖3000亿的房子

作者|孙春芳 编辑|张庆宁

出品|棱镜·小满工作室

划重点:

  • 1“今年卖不到3000亿元说不过去……去年买地花了1000多亿元,今年也是这个数目吧。”这些颇为“大胆”的数字,在许世坛口中,闲闲道来。
  • 2展望2020年,许世坛语气同样张扬:“世茂要快速增长,增幅要比行业前10、前20的平均增幅要大。”言下之意,他要超过排在前面的新城控股。
  • 3年初世茂“狮子大开口”,接管福晟集团旗下包括地产、物业、建筑在内的几乎所有资产,并随后进行“肢解重装”, 福晟高管纷纷离职。
  • 4孙宏斌已经暂缓规模扩张,其他巨头高喊着“活下去”,这位43岁的世茂少主还在并购市场上孤独冲刺。

编者按:

地产是一个公共性十足的行业,“房住不炒”的政策规制呼应着“安得广厦千万间”的古之期许;

地产是一个资金密集型的行业,沉淀着海量的国民财富、金融资产,又是财政收入主要来源之一。

地产是一个高度市场化的行业,从密集的并购重组到剧烈的销售竞争,在市场杀机中寻找利润。

房企作为地产行业主力军,正是上述利益攸关者群体中的圆心,当然,他们也是资本大潮中难得的“聪明钱”。

又到一年房企年报季,《棱镜》推出“房企赶考”系列,不限于解读经营数据,更望管窥这批“聪明钱”如何应对周期大考。

是为第四篇,关于世茂。

少年子弟江湖老。

当年在许荣茂身边打下手的许世坛,而今已是世茂房地产(0813.HK )的董事局副主席、总裁、事实上的操盘者。在地产界摸爬滚打多年,已让许世坛成为老江湖,2019年他雷霆连击,风头直逼融创孙宏斌,赢得“并购小超人”之名。

“今年可售资源那么多,卖不到3000亿元说不过去……去年土地投资花了1000多亿元,今年也是这个数目吧。”这些在稳健者看来颇为“大胆”的数字,在许世坛口中,闲闲道来。

2019年,世茂重登房企TOP10一品堂,许世坛显然已经并购成瘾,今年还要继续出手,“项目,资产包,还是公司对公司层面,看情况而定。”

许少爷的剑,还要继续出鞘。

向新城王晓松“宣战”

3月30日,世茂房地产业绩发布会比预定时间晚了一分钟,原因是2019年业绩报告下午4点31分才上网。

业绩发布同时,世茂房地产又一条公告显示,将公司名字改成“世茂集团控股”。

确实,世茂房地产的“篮子”已经摆着商业、文娱、物业、酒店等一堆“杂货”,地产依然是“篮子”里的“主菜”。

财报显示,2019年全年,世茂房地产营业额1115.17亿元,同比上升30.4%。其中,物业销售收入1052.9亿元,占营业额的94.4%。

世茂房地产毛利额341.31亿元,同比上升26.6%,毛利率30.6%;年内核心业务净利润153.25亿元,同比上升30.6%;年内股东应占核心业务净利润104.78亿元,同比上升22.5%,股东应占核心业务净利润率14.1%。

股东关心财务数据,但同样盯着销售业绩——2019年,世茂房地产实现签约额2600.66亿元,同比上升47.6%;签约面积1465.6万平方米,同比增加37.1%;全年实现回款1950亿元。

将近五成的销售额涨幅,远高于行业平均水平,这让世茂重登前10宝座,排名第9。龙湖集团2019年销售额增幅20%,被世茂从前10名榜单中挤了出去。

许世坛毫不掩饰规模野心。

半年前的2019年业绩中报发布会,他说:“世茂没有带着压力进前10的想法,还是要看市场的最终情况,如果(房地产)市场总量在15万亿元左右,世茂销售2500亿元以上是可以的,这个数字是动态的。”

话音一转,他换上笃定语气,“但我们的目标还是要超过行业平均(水平),反正我们就是要进步,就是要超过同等级的。”

2019全年世茂销售增速达成目标,展望2020年,许世坛的语气同样张扬:“世茂要快速增长,增幅要比行业前10、前20的平均增幅要大。”

言下之意,他要超过排在前面的新城控股(2708亿元)。

世茂今年的销售目标是3000亿元,排名第8的新城已经将销售目标降至2500亿元。许世坛和王晓松同是房企少主,两人的规模欲望沟壑相当于500亿元的目标差距。

许世坛的底气源自货值。

截止2019年底,世茂土储货值5000亿元,2019年世茂的去化率是65%,2020年去化率目标60%以上。他觉得“不卖个3000亿说不过去。”

2020年一季度,受疫情影响,世茂的销售额出现大幅下降。不过许世坛认为,3月世茂销售额可以突破200亿元,同比略涨,一季度因为1、2月份销量差,整体下降在10%以内。“二季度会好起来,主要增长还得靠下半年。”

多半货值依靠并购

追风赶月不留情,世茂货值多半来自并购。

2019年,世茂新增土储3092万平方米,占到其总土地储备7679万平方米的近一半。这些新增土储为世茂带来5000亿元货值,其中67%来自并购。

2019年,公告显示,世茂共宣布近20次收购,相当于平均20多天就有一次。

按照许世坛的说法,受A股相关披露规定的制约,世茂大规模并购项目需要公告,“还有一些并购没有公告出来”。如此说来,实际的并购数量更多。

泰禾、粤泰等房企的大量项目,纷纷被世茂吃下。2020年年初,世茂更是“狮子大开口”,接管福晟集团旗下包括地产、物业、建筑在内的几乎所有资产,并随后进行“肢解重装”。

许世坛谈过自己的并购经:第一要安全;第二要快,“人家已经开发了一半,我们买了再卖就很快,比如说一二季度买的,三季度就可以卖楼了”;第三要划算,“我们要求并购标的10到12个点的税后利润,毛利接近30%”。

世茂表面上显示出饭要一口一口吃,路要一步一步走的淡定,但实际上,通过对福晟组织架构调整,最能看出世茂的“猴急”。

1月13日,世茂福晟合作发布会召开。四天后,福建福晟、福建六建的高管易主,许幼农、吕翼等一干世茂将帅替代潘伟明等原班人马。

潘伟明之子潘浩然还在担任福晟国际董事局主席,但管理层离职者众。

3月12日,福晟集团旗下上市公司福晟国际发布公告,三位执行董事离职:创始人潘伟明的兄弟潘俊刚、潘伟明妻子陈伟红的弟媳吴继红、福晟商业集团总裁吴洋。

3月24日,福晟国际发出盈利预警,2019年的盈利从2018的5亿减至1.1亿至1.4亿之间。

3月30日的世茂业绩会上,许世坛称跟福晟的合作目前很多都在稳步推进,世茂会一个一个项目做很详细的尽职调查。世茂房地产执行董事汤沸补充称,目前世茂以协助福晟恢复生产为前提。

两家的合作平台世茂福晟的土储货值超过1200亿元,2020年销售目标在300亿元左右。“具体而言,首先从市场潜力大的地区(下手),包括郑州、长沙、大湾区等地方开始出售,第一批会合作3到5个项目。”汤沸表示。

2019年世茂拿出一千多亿元进行并购,“(2020年)3000亿的目标销售额,按照80%权益率计算,世茂能占2400亿元。”许世坛称,其中很大一部分销售额系并购贡献,“按销售额50%来算,土地投资资金大约1200亿元。”

算盘打得相当精明

风卷残云的土地并购市场,背后是一场资本的盛宴。世茂的财力和负债结构是否能支撑它继续疯狂?

许世坛觉得没问题:“我们都是权益并购,不是100%(持股),很多只占51%的股份,能控股并表就行,像泰禾和粤泰的很多项目都是,这个占用资金量不大,而对方也不希望被全部吞掉。”

例如福晟这样的巨无霸资产包,世茂其实并没有掏出太多“真金白银”。

许世坛称,目前世茂对福晟还是托管,以品牌输出、代管代建为主,全面梳理资产债务情况,遇到好的项目才转股(投资入股)。

转股时才会真正消耗世茂资金,不过这些被世茂像篦子一样篦了一遍的项目,能选出来的项目大概率可以马上套现出售,便于世茂回笼资金。

业绩报告显示,世茂2019年的资产负债表、债务结构暂未恶化。

负债方面,2019年期末世茂有息借贷合计1265.55亿元,同比上升16%;短期借贷约占29.1%,长期借贷约占70.9%;账面现金约596.23亿元,未动用银行及其他金融机构融资额度约500亿元;净负债率约59.7%,比2018年略有上升。

当全国售楼处纷纷迎客,楼盘工地响起熟悉的电钻声时,一些热门城市的土地市场早已如火如荼。许世坛口头上称“太热的地不拿”。

实际上,2020年一季度,世茂在公开市场拿地的溢价率都不低。

2月19日,世茂15.36亿元竞得金华义乌商住地,溢价45%;2月27日,世茂12.02亿元竞得温州瓯江口浅滩商住地,溢价30%,达到该地块土地出让的溢价上限;2月28日,世茂金禾联合体4.165亿元竞得福建宁德商住地,溢价56%。

高价拿地之外,许世坛还在等待并购机会,“今年会有更大的机会,因为大房企流动性充足,小房企更难。但我们的并购要求会更严格,因为大家都知道,现在好标的其实并不多。”

孙宏斌已经暂缓规模扩张,其他巨头高喊着“活下去”,这位43岁的世茂少主还在并购市场上孤独冲刺。