新城控股:去年市值升70.47%,5年分红近100亿

对于房企来说,遍地是金的时代已逝,2019年,整个行业步入下行周期。而只有在下行期,一家公司的真实成色才能得以显现。

新城控股于3月27日晚间披露了2019年年报,在“住宅+商业”双轮驱动下,公司业绩实现稳健发展。财报显示,该公司营收利润保持稳定增长,2019年全年实现营收858.47亿,同比增长58.58%;实现归母净利润 126.54亿,同比增长20.61%。

公司销售规模再创新高,2019 年实现销售金额 2708 亿元,同比增长 22%,销售保持较快增速,规模稳居行业第8。

新城控股商业板块成绩亦表现亮眼。2019年,吾悦广场租管费收入40.7亿元,同比增长92.3%,几近翻倍。此外,截至报告期末,新城控股在手土地储备1.24亿平方米,足够未来几年的投资和开发,这将为新城未来的稳健发展提供支撑。

业绩稳增,新城控股年报有哪些看点?

整体来看,新城控股在2019年交出了一份优秀的成绩单。

首先来看营业收入和利润。收入和利润是衡量一家公司业绩好坏的重要指标。2019年,公司实现营业收入858.47亿元,同比增长58.58%;归母净利润126.54亿元,同比增长20.61%。

第二来看销售金额。2019年新城控股实现合同销售金额约2708.01亿元,同比增长22.48%,销售面积约2432万平方米,同比增长34.21%。22.48%的增速跟其前几年的增幅相比有所下滑,但考虑到行业正处于下行周期,龙头房企的销售增速也出现了个位数,新城控股表现在前十大地产公司里,算是名列前茅了。

第三看现金流。从新城年报数据来看,期末公司经营性现金流量净额为436亿,也是该公司近几年持有现金最多的一次。2016至2018年,公司经营性现金流量均未超过100亿,其中2017年是负值。

现金流增加,一方面是期内销售增加,回款也同步增加,另一个原因则是拿地支出减少。

第四看负债率。2019年,新城控股的净负债率由2018年的49.21%下降至16.36%,负债率持续下行。要知道,房企的净负债率在70%左右,就是一个相对安全的水平,而16%的净负债率就意味着安全。简单地说就是,新城容易以更低的成本融到资金。在市场出现机会的时候,也有足够的空间加“杠杆”。同时,公司整体平均融资成本6.73%,属行业最优梯队。

最后是分红派息。公司拟向全体股东每10股派发现金红利17元(含税),预计分红38.34亿元。更难能可贵的是,自2015年B转A股上市至今,在未开展股权融资的情况下,包含此次派息,新城已累计分红99.6亿。自己赚钱的同时,也真金白银地反馈给了投资者。

良好的业绩表现也在股价上得到了反映。Wind数据显示,在市值500亿元以上的10家A股地产公司中,2019年股价表现最亮眼的是新城控股,其以70.47%的涨幅高居榜首。

土储过亿,拿地扩张成本持续优化

手里有粮,心里才不慌。房企要可持续、健康稳健地发展,土地资源往往是判断其潜力的先行指标。

通过年报可以看到,2019年新城控股新增土地储备共72幅,新增总建筑面积2508.47万平方米,平均楼面地价仅2421元/平方米,其中商业综合体项目新增1443.75万平方米。

截至2019年末,新城控股总土地储备达到1.24亿平方米,基本满足公司未来2-3年的开发需求。从土储能级分布来看,一线、二线和三四线分别占比2%,36%和62%;从土储区域分布来看,长三角、中西部、环渤海和粤港澳分别占比45%、32%、18%和5%。公司立足长三角,持续拓展和深耕其他重点城市群,投资布局更趋均衡。

今年以来,新城控股更是积极抓住窗口期,不断扩充土地储备。据不完全统计,1月份至今,新城控股接连于江苏宿迁、广东肇庆、贵州贵阳、贵州黔南州、山东泰安、天津、江西南昌、云南昆明、江苏连云港等地新增数个住宅和商业综合体项目。

值得一提的是,基于对土地市场窗口期的适时把握以及依托吾悦广场商业综合体拿地优势,新城控股还有效控制了拿地成本。

华创证券研报显示,2020年1-2 月,新城控股共新增建面342.9万方,对应总地价36.3亿元,平均楼面价1058 元/平米,较上年下降65.6%,拿地均价占比销售均价9.4%,较2019年下降18.2个百分点,拿地成本继续优化。

有趣的是,在拿地成本下降的同时,新城控股在2020年却只计划实现房地产开发销售目标2500亿元,比2019年还略有下降。而2020年新城控股预计可售货值超过4000亿元,2500亿元目标是否过于中性或者保守?

在3月31日下午进行的业绩发布会中,新城控股董事长兼总裁王晓松坦言,去年下半年里,新城拿地较少,所以在拿地上的投入同比往年并不多。预计去年的留存和今年新开工的部分,将占年内可售货值4000亿中的3200亿元。

而另外的800亿元货值,将从今年新增投资中转化——全年预计投入1000亿元左右资金用于获取土地,可对应新增3000-4000亿元的货值,而其中的五分一,即700-800亿元左右的新增货值,可于2020年当年内入市。集团定下的2500亿元的销售目标,是按4000亿元货值去化率60%多一点推算而来。

“从全口径销售额来算,达到2800亿元,冲3000亿元,新城都有机会。”王晓松解释称,部分轻资产项目、代建项目可归拢到销售业绩中,可以降低权益比例,甚至可以进行财务投资。但对于新城控股而言,“这个没有任何意义,我们希望把自身的能力加强,实现从增量到提质转变。“

双轮驱动,吾悦广场租金收入近乎翻倍

说到新城控股的业绩,就不能不提其“住宅+商业”双轮驱动模式。新城控股董事长王晓松认为,从住宅和商业优势来看,吾悦可以持续经营有收入,有未来增值价值,利润率高。从行业趋势来看,未来整个住宅利润率不会非常高,很难做永续经营。因此商业是新城控股这几年着力打造的一张名片。

根据年报,截至2019年末,公司已累计开业63座吾悦广场,已开业面积共计590.62万平方米,同比增长51.44%。2019年度,新城控股吾悦广场租金及管理费收入达到了40.69亿,同比增长92.3%,超额完成年初设定的40亿元收入目标,平均出租率达99.16%。截至2020年3月末,新城控股已在全国布局124座吾悦广场。

2020年新城控股发展由增量转提质,由冲规模转为聚焦利润。公司计划新开业吾悦广场30座,到2020年底开业总数达到93座,全年租金及管理费收入目标为55亿元。

至于疫情对商业地产板块的影响,新城控股联席总裁曲德君在业绩发布会上表示,吾悦广场春节前后进入停业状态,目前已经恢复营业,商户恢复比例在90%,没有恢复的是影城、KTV和健身等业态,日均客流在1.5万人次左右。疫情期间,吾悦给予商户租金67天减半,预计对2020年整体租金收入影响在5亿元左右。公司通过加强沟通来帮助商户去库存,增加营销推广力度,携手商家提升经营水平。

对于未来,董事长王晓松在业绩发布会上表示,仍会抓住机会在全国继续布局吾悦广场,未来五年全国还有1500座的8万方以上购物中心开业机会点在,但同时未来两年会研究吾悦广场的退出机制。

他用了一个比喻形容商业地产:

“做商业犹如买猪、养猪、卖猪,公司商业做了十几年了,懂‘买猪’也会‘卖猪’,但‘养猪’在行业还没有达到最高水平,接下来五年要提升‘养猪’的能力,我们目前还没有真正想卖‘猪’,因为吾悦的价值还在培养中。”

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