编者按：疫情蔓延全球，对各行各业造成不同程度的影响，国内外的投资市场增加更多的不确定性。短期内，疫情对各国房地产业也产生了重大影响。如何更大限度地降低疫情对资产的影响？如何规避未来可能的投资风险？智讯财经联合腾讯新闻、腾讯房产策划《后疫情时代的海外楼市》特辑，以飨读者。
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覆巢之下，安有完卵。
年初，国内外还被隔离成两个世界。近期，随着日本、韩国、新加坡、意大利等国疫情的爆发，各国开始对于跨境人口流动严防死守，而随着人口流动一起被封锁的，还有跨境资本的流动。
封闭之下，全球的房地产市场随着疫情开始洗牌。
疫情冲击下的海外房地产市场
近期，国内新冠肺炎疫情趋好，然而海外疫情快速扩散，美国多州进入“重大灾难状态”，欧洲成为疫情“震中”，意大利等多国宣布全国“封城”。
截至目前，海外新冠肺炎累计确诊病例数超过93万例，累计治愈病例数超13万例，累计死亡病例数超4.9万例。
谈及疫情对海外楼市的影响，戴德梁行北京伦敦住宅国际销售部副董事李静对智讯财经表示，“难以具体到某一个国家，基于宏观的外部环境，海外买家的政策是没有变化的，对于比较保守的投资买家，可能只是会放缓投资的脚步。”
以英国为例，如上图所示，2019年1月到2020年1月英国住宅房产交易量变化，冬季交易量较小。而眼下，疫情在海外的肆虐，对房地产市场最大的影响是看房人数减少。卖家持有房产撤出市场，等疫情后出售，而开发商也暂缓了项目的开盘。
据悉，伦敦房产市场的海外投资占比都超过了50%。本身英国市场在顺利脱欧后形势明朗，应当会有增量的海外资本回流。但是，在疫情蔓延期间，无论是英国本土买家还是海外买家，投资者人数都会减少，这可能会影响部分房地产销售。
海外楼市分化：一半海水、一半火焰
曾经火热的东南亚楼市由盛夏转入寒冬。
以泰国为例，该国是近年来十分受到国人喜爱的海外房地产投资目的地，由于受突发疫情的影响，中国暂停了所有赴海外的旅行团，而泰国方面也暂时取消了包括中国在内18个国家的落地签证，且即使入境也需要自我隔离14天。旅行限制导致的海外买家交易量暴跌已不可避免。
相较于英美澳加来说，东南亚是个高风险跟高收益的投资区域，但是其并不是以移民为主的国家，留学生基本比较少。数据显示，选择在东南亚购房的，基本上都是买来度假的，以投资型和享受型买家居多。疫情的袭来一定程度上击溃了此类买家的购房需求。
在李静看来，“疫情对东南亚还是影响比较严重的，相对于英美澳加来讲，首先对泰国旅游行业冲击很大，相应的度假屋出租受到影响，加上本身东南亚对刚需客户优惠相对少一些， 所以在此时考虑投资东南亚的，会受较大的影响。”
反观欧美，疫情影响下了的房地产市场如今却是“另一番光景”。
虽然疫情在欧洲暴发是让资本市场蒙上了一层阴影，但伦敦这两个月当地的房产交易却非常好。据悉，伦敦专门接待中国的买家的China desk透露，“在疫情期间，在伦敦的销售量是去年总体销售量的两到三倍，当地的销售团队大概卖了30多套。”
戴德梁行北京伦敦住宅国际销售部副董事李静对智讯财经指出，由于当前疫情令伦敦国内及全球经济充满不确定性，在短期内，会对伦敦房地产业产生一定影响。但是，伦敦仍是国内投资客重点青睐的市场之一。
据悉，在英国目前政府正在大力支持经济的发展，6000亿英镑的资金公共投资支出、降息，英国经济宽松政策不断明朗化。由此，被压抑已久的购买需求亟待被满足。
（１）英国央行不断降息，购房的利率更低
数据显示，英国央行最新更新利率是2.7%-2.8%。近日，英国央行连续紧急需降息，英国当局希望利用超低利率刺激国内经济，以对抗疫情的影响。
英国央行降息意味着，在可预见的未来，抵押贷款成本将接近历史最低水平，并将很快影响到固定利率的金融产品。英国央行的利率最低可以到1.69，超低的利率必然会促使本地投资者借杠杆进军房地产市场。宏观上讲，大量的资金进入市场，英国未来将处于一个相对宽松的发展趋势。
（２）英镑的汇率持续暴跌，市场信心更足
近期，英镑的汇率继续暴跌。事实上，英镑并不能完全反映英国未来的经济发展趋势。李静认为，疫情属于突发事件，只要措施得当，就可以再次增强市场信心，英镑势必回到原来的状况。
英镑的骤然下跌到最近接近于“零”的利率，对于触觉敏感的投资者来说, 不失为一次非常难得的抄底机遇。长期来看，一旦疫情过去之后世界经济企稳，英镑兑人民币就会重归9以上的水平。
总体来看，疫情的影响是暂时的。疫情结束后，住房需求缺口被释放，很可能促使新一轮的英国房价的上涨。
全球疫情冲击下，如何进行资产配置
各类投资市场风波不断，投资者开始考虑从高风险资产配置领域转向低风险资产配置领域，比如收益稳妥的不动产。然而，在分散投资理念下，进军海外房产，更是成为抵御不确定风险的一种刚性需求。
（1）杠杆谋取更大可能
目前，大部分欧美国家不实行“限购限贷”政策，这为房产投资者提供了施展拳脚的舞台。通过海外房产贷款的“杠杆”去放大投资收益，可以在基础收益上获取更多的收益。
投资者通过贷款购房将房子出租，利用房租偿还贷款和所有的持有成本，不仅是利用杠杆功能来获得长期收益，而且还可以实现多种可能。
（2）海外买家税兑现前空档期买入
就目前来讲，海外买家在英国的投资成本，购买成本，还有售出成本和当地人的政策是一样的。但是，最新消息在英国财务预算案当中，从2021年的4月21日起，所有的海外买家在购置英国的房产时，会额外对海外买家征收2%的印花税，相当于国内的契税。
“因此，还有一年的时间可以给海外买家做缓冲，再去做投资，它依旧还是按照当下没有对海外买家收税的标准去进行的。”李静指出。
（3）房价房租租赁市场稳定升温
以伦敦为例，根据英国土地局的数据来看，伦敦房价仍有上行空间。近期，英国房地产市场受到提振，用2020年1月和往年的数据对比，增速达到4.1％。尤其是租赁市场，租金涨幅更大，“空房率基本上是0%，在伦敦买房子很少是租不出去的。”李静难掩喜色。
“收租仍是不少投资者最大的收益来源。”李静表示，在投资政策、资产安全性及投资环境方面，英国都是全球数一数二的。伦敦作为全球金融中心，其房地产市场一直是投资界的焦点。数十万留学生生源促进了当地租房市场的火热。
针对投资置业的建议，李静指出，多考虑在发展新区的刚需盘，比如东三区，政府会新规划向未来的第三金融城，包括West Ham区域，到达新的金融城还是伦敦市中心网的金融城的交通直线距离在15~20分钟，价位大概是在40万英镑到60万英镑，投资比较稳妥，出租回报率反而要比伦敦市中心的盘要更高。
戴德梁行伦敦2020年度在售楼盘地铁图
此外，诸多因素促成英国成为留学热门国家，求学人数增长带来的一大问题就是校外住宿的市场需求水涨船高。在伦敦就读的全日制学生约有297,570名，专为学生建造的卧室却只有约90,291间，这意味着仅30％左右的伦敦学生可以入住。地处伦敦高校圈的住房项目则在很大程度上缓解了这些学生的住宿压力，也受到了投资者的青睐。
据悉，布伦特福德项目周边1.5英里范围覆盖11家教育标准局认可的优秀学校，极大满足了海外求学和投资需求。
布伦特福德属于大伦敦的豪恩斯洛自治市，坐落在泰晤士河畔，处于“黄金英里”的核心位置，是全英国发展最快的区域之一。
其便捷的交通更是直接通达伦敦大学学院（UCL）等多所伦敦著名高校。驱车二十分钟后还可抵达伦敦最大的皇家园林之一里士满公园，可饱览近2,500公顷的美景。附近还有举世闻名的皇家植物园邱园和诺森伯兰公爵美轮美奂的伦敦宅邸塞恩公园。
伦敦西区学区房 410，000英镑起仅5%首付
长期以来，教育一直是英国房地产市场投资的主要推动力。尤其在伦敦，诸多世界知名的教育机构提供着全球优质高等教育体系。
不缺乏市场的刚需房和学区房，房价更是会稳健上涨。无论疫情如何肆虐，首次购房者总要买房安家，而有孩子的家庭也要为下一代的教育投资。此外，英国脱欧局势已定，未来移民新政对于外国人来说极有吸引力，赴英留学呈现持续增长之势，精英人才逐渐寻进英国定居，他们更有以房养学或者短期投资长期自住的需求，随之而来的住房需求成为投资者规划下一代海外教育的重大课题。
对于普通投资者来说，为规避疫情会放弃在英国的投资，但对于高净值人群为主的投资者来说，疫情会过滤掉一些跟风投资，对于精准性的投资会更大的收益。全球的资本巨头仍大手笔购置房产，英镑低位下，购入房产是最保险也是最有增值潜力的投资方式。
结 语 ：
当跨境投资放缓，不同国家的房地产市场将面临截然不同的命运。
市场在等待确定性窗口，疫情当前，英镑汇率持续下跌，被脱欧压抑的住房需求悄悄抬头，数据表明，现在就是那个投资者等待许久的良期。
机遇和挑战从来都是如影随形，没有一个冬天不可逾越，也没有一个春天不会来临。疫情也罢，房地产行业也罢，终会迎来自己的春天。